KG Berlin Urteil vom 29.03.2004 - 8 U 286/03

Leitsatz (amtlich)

1. Eine Schönheitsreparaturklausel in einem Geschäftsraummietvertrag ist entsprechend der Rechtsprechung des BGH zum Wohnraummietrecht auszulegen. Es gilt daher auch ohne Angaben die Fristenregelung in § 7 des Mustermietvertrages 1976 und wegen des Umfangs der Arbeiten § 28 Abs. 4 S. 5 der 2. Berechnungsverordnung.

2. Der Fristenplan gilt auch für das Streichen der Türen, der Fenster und der Heizungsrohre. Der Nachweis, dass die Durchführung der Arbeiten nicht notwendig ist, steht dem Mieter gleichwohl zu.

Verfahrensgang

LG Berlin (Urteil vom 22.08.2003; Aktenzeichen 8 U 286/03)

Tenor

Auf die Berufung des Beklagten wird das Urteil des LG Berlin vom 22.8.2003 abgeändert und neu gefasst:

Der Beklagte wird verurteilt, an die Kläger zur gesamten Hand 2.160,36 Euro nebst 5 % Zinsen über dem jeweiligen Basiszinssatz ab dem 7.12.2001 zu zahlen. Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.

Die weiter gehende Berufung wird zurückgewiesen.

Von den Kosten erster Instanz haben die Kläger 43 % und der Beklagte 57 % zu tragen. Von den Kosten der Berufung haben die Kläger 13 % und der Beklagte 87 % zu tragen.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Die Revision wird nicht zugelassen.

Gründe

A. Die zulässige Berufung hat teilweise Erfolg. Die Klage der Kläger ist zulässig (vgl. I.). Das LG hat auch zu Recht einen Anspruch auf Schadensersatz bejaht (vgl. II. 1. und 2. Der Anspruch besteht aber nur i.H.v. 2.160,36 Euro nebst Zinsen (vgl. II. 3. und 4.

I. Die Klage ist zulässig. Die Klage ist nicht deshalb unzulässig, weil die Kläger in der Klageschrift nicht dargelegt haben, auf welche Beträge sich ihre Aufrechnung mit der von dem Beklagten geleisteten Kaution bezieht, so dass es an einer bestimmten Bezeichnung der Streitgegenstände fehlen würde. Die Kläger haben ausweislich der Ausführungen des LG in dem angefochtenen Urteil klargestellt, dass sich die Verrechnung zunächst auf die Positionen 1.1 bis 1.17 des Kostenvoranschlags des Malermeister S. vom 27.11.2001 und auf die Nutzungsentschädigung bezieht. Der Streitgegenstand ist hierdurch ausreichend klargestellt. Dies wird von dem Beklagten mit der Berufung auch nicht beanstandet.

II. Den Klägern steht ein Schadensersatzanspruch nach § 326 Abs. 1 S. 2 BGB a.F. i.H.v. 2.160,36 Euro zu.

1. Das LG ist zu Recht davon ausgegangen, dass die Kläger in das mit der Frau R.D. begründete Mietverhältnis mit dem Beklagten nach deren Tod eingetreten sind.

2. Der Beklagte war auch zur Durchführung von Schönheitsreparaturen verpflichtet. Die Verpflichtung zur Durchführung von Schönheitsreparaturen trifft zwar nach der gesetzlichen Regelung zunächst den Vermieter. Diese Verpflichtung ist aber durch die Regelung in § 3 Ziff. 5 und die Regelung in § 22 des Mietvertrages wirksam auf den Beklagten übertragen worden.

a) Der Wirksamkeit der Regelungen steht nicht entgegen, dass dem Beklagten unstreitig unrenovierte Räume überlassen worden sind. Denn die Parteien haben nicht vereinbart, dass der Beklagte eine Anfangsrenovierung durchzuführen hat. Dann aber ist ein Verstoß gegen § 9 AGBG a.F. (§ 307 BGB n.F.) nicht ersichtlich (vgl. dazu auch BGH, Beschl. v. 1.7.1987 - VIII AZR 9/86, BGHZ 101, 253 = MDR 1987, 927 = NJW 1987, 2575).

Der Wirksamkeit der Regelung steht auch nicht entgegen, dass die Parteien keinen Fristenplan vereinbart haben. Denn beim Fehlen eines ausdrücklichen Fristenplans ist der Vertrag nach der Verkehrssitte dahin auszulegen, dass die auch dem Vortrag des Beklagten zugrunde liegenden Fristen in § 7 des Mustermietvertrages 1976 heranzuziehen sind (vgl. BGH, Beschl. v. 30.10.1984 - VIII ZR 1/84, BGHZ 92, 363 [368] = MDR 1985, 400 = NJW 1985, 480). Denn insoweit handelt es sich um die üblichen Renovierungsfristen. Dass es im vorliegenden Fall um Gewerberäume geht, ändert an der Zugrundelegung dieser Frist nichts. Denn es ist nichts dafür ersichtlich und von den Klägern auch nicht vorgetragen, dass insoweit eine andere Verkehrssitte gelten würde. Diese Auslegung führt dann aber entgegen der Auffassung des Beklagten auch dazu, dass die Fristen erst mit dem Beginn des Mietverhältnisses zu laufen beginnen.

Die verwandten Klauseln sind auch nicht deshalb unwirksam, weil diese nicht festlegen, was unter den durchzuführenden Schönheitsreparaturen zu verstehen ist. Auch insoweit ist im Wege der Auslegung von der bestehenden Verkehrssitte auszugehen, dass mit Schönheitsreparaturen die in § 28 Abs. 4 S. 5 der II. Berechnungsverordnung aufgeführten Arbeiten zu verstehen sind (vgl. BGH, aaO).

b) Der Beklagte schuldete mit dem Ablauf des 30.9.2001 die Durchführung von Schönheitsreparaturen.

(aa) Dem stehen nicht die von dem Beklagten behaupteten Mängel der Mietsache entgegen (vgl. dazu S. 8 der UA des LG). Denn diese haben mit den Schönheitsreparaturen, die sich auf das Tapezieren und Streichen der Wände, der Türen, Fenster und Heizungen einschl. der Rohre beziehen, nichts zu tun, worauf das LG zutreffend hingewiesen hat. Dass dem Beklagten unrenovierte Räume überlassen worden sind, stellt keinen ...