Gebrauchtes Wohnungs- oder Teileigentum erwerben / 3.3.5.2 Zulässige Nutzung von ...

Alexander C. Blankenstein

Das Eigentumsgrundrecht verleiht dem Wohnungseigentümer die Befugnis, die Nutzung seines Wohnungseigentums aufgrund eigenverantwortlicher Entscheidung selbst zu bestimmen. Das umfasst vor allem auch das Recht, darüber zu entscheiden, ob eine Überlassung der Nutzung an Dritte oder eine gemeinschaftliche Nutzung mit Dritten erfolgt.^{^[1]} Stets sind allerdings vereinbarte Vermietungsbeschränkungen zu beachten.^{^[2]}

Vermietung

Im Rahmen seiner Vermietungsbefugnis kann der Wohnungseigentümer sein Sondereigentum grundsätzlich an täglich wechselnde Feriengäste vermieten, soweit die Teilungserklärung bzw. Gemeinschaftsordnung keine entgegenstehende Regelung enthält.^{^[3]}
Auch die kurzzeitige Vermietung der Eigentumswohnung an Medizintouristen ist Teil der zulässigen Wohnnutzung.^{^[4]}
Entsprechendes gilt auch für die Nutzung von Teileigentumseinheiten zur Vermietung an Pensionsgäste. Ob gewerbe- oder baurechtliche Genehmigungen für eine derartige Nutzung erforderlich sind, ist für das Verhältnis der Wohnungseigentümer untereinander bedeutungslos.^{^[5]}
Auch die Vermietung an Asylbewerber stellt eine zulässige Wohnnutzung dar, so ihnen eine eigenständige Haushaltsführung möglich ist. Eine Belegung mit maximal 8 erwachsenen Personen in einer 92 qm großen Wohnung stellt dabei auch noch keine Überbelegung dar.^{^[6]}
Die für die Vermietung an Asylbewerber geltenden Grundsätze sind auch bei der Nutzung einer Wohnungseigentumseinheit als Arbeiterwohnheim entsprechend heranzuziehen. So die Vermietung an einen überschaubaren Personenkreis erfolgt, denen eine eigenständige Haushaltsführung in der Wohnung möglich ist, liegt eine Wohnnutzung vor. Soweit aber die Vermietung an eine Vielzahl von Personen erfolgt, denen keine eigenständige Haushaltsführung möglich ist, ist diese Grenze überschritten.^{^[7]}

Nutzung als Intensivpflege- und Beatmungs-WG

Steigender Beliebtheit erfreuen sich Intensivpflege- und Beatmungs-Wohngemeinschaften. Charakteristisches Merkmal derartiger Wohngemeinschaften ist in aller Regel – freilich vom jeweiligen Betreiber oder auch vermietenden Wohnungseigentümer stets bagatellisiert – die Pflege schwerstkranker Patienten bis zu ihrem Tod. Für andere Wohnungseigentümer ist die konkrete Nutzung nicht nur mit olfaktorischen und akustischen Beeinträchtigungen verbunden. Abhängig von der Altersstruktur der übrigen Bewohner kann eine derartige Nutzung auch eine erhebliche psychische Belastung darstellen. Aus diesem Grund sind derartige Pflegeeinrichtungen in Wohnungseigentumseinheiten auch unzulässig.^{^[8]}

Zulässige freiberufliche Nutzung

Naturheilpraxis^{^[9]}
Ingenieurplanungsbüro^{^[10]}
Architekturbüro^{^[11]}
Bürozwecke, wobei hier die Umstände des Einzelfalls und insbesondere die Art des Bürobetriebs entscheidend sind^{^[12]}

Nebenräume

Gehören zur Wohnung noch Nebenräume, wie etwa ein in der Teilungserklärung als "Hobbyraum", "Keller" oder "Speicher" bezeichneter Raum, ist eine Nutzung zu Wohnzwecken nicht möglich.^{^[13]} Dies gilt unabhängig davon, ob eine behördliche Genehmigung hierzu vorliegt oder zu erwarten ist.^{^[14]}

[1] BVerfG, Beschluss v. 6.10.2009, 2 BvR 693/09.

[2] Siehe oben Kap. 3.3.4 Vermietungsbeschränkung.

[3] BGH, Urteil v. 15.1.2010, V ZR 72/09; AG Düsseldorf, Urteil v. 28.11.2012, 291a C 8319/12.

[4] LG München I, Urteil v. 8.2.2017, 1 S 5582/16 WEG.

[5] AG Erfurt, Urteil v. 25.5.2016, 5 C 63/14.

[6] AG Laufen, Urteil v. 4.2.2016, 2 C 565/15 WEG.

[7] BGH, Urteil v. 27.10.2017, V ZR 193/16.

[8] LG Bochum, Urteil v. 16.7.2018, I-1 O 318/17.

[9] AG München, Urteil v. 5.5.2014, 485 C 31869/13 WEG.

[10] OLG Zweibrücken, Beschluss v. 27.5.1997, 3 W 81/97.

[11] KG Berlin, Beschluss v. 8.6.1994, 24 W 5760/93.

[12] BayObLG, Beschluss v. 31.8.2000, 2Z BR 39/00.