Tenor

Es wird festgestellt, dass der in der Eigentümerversammlung vom 05.06.2012 zum Tagesordnungspunkt 3 gefasste Beschluss nichtig ist.

Die Kosten des Rechtsstreits tragen die Beklagten.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Den Beklagten wird nachgelassen, die Vollstreckung durch die Klägerin durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des zu vollstreckenden Betrages abzuwenden, wenn nicht die Klägerin vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leisten.

 

Tatbestand

Die Parteien bilden die Wohnungseigentümergemeinschaft L Str. 000-000/H Platz 0 in E, die durch die Beigeladene verwaltet wird. Die Mehrhausanlage besteht aus vier Gebäuden.

Die Klägerin ist Sondereigentümerin der im 1. Obergeschoss links gelegenen Wohnung im Haus L Str. 000. Die Wohnung ist 200 qm groß, 40 qm davon entfallen auf eine separate Wohnung mit eigenem Eingang, die restlichen 160 qm werden von den Gesellschaftern der Klägerin bewohnt.

Die separate kleine Wohnung wird seit Februar 2011 möbliert an Geschäftsreisende oder E-Besucher vermietet. Die Vermietung wird klägerseits ausschließlich über die Firma c.com beworben, bei der das Appartement ohne Frühstück angeboten wird.

Andere Portale bieten nunmehr das Appartement ebenfalls an, jedoch wird darin auch ein Frühstücksservice angeboten.

In Abteilung II ist das Grundbuch mit einer beschränkt persönlichen Dienstbarkeit zu Gunsten der Stadt E belastet, wonach eine andere Nutzung als zu Wohnzwecken zu unterlassen ist.

In der Gemeinschaftsordnung heißt es unter Ziffer IV. unter Ziffer 1:

„Zur gänzlichen oder teilweisen Veräußerung eines Wohnungseigentums sowie zur Vermietung oder sonstigen Gebrauchsüberlassung an Dritte ist weder die Zustimmung des Verwalters noch die Zustimmung der anderen Eigentümer erforderlich.”

Die Eigentümergemeinschaft ist nach der Teilungserklärung/Gemeinschaftsordnung als sog. „Große Eigentümergemeinschaft” mit „kleinen Eigentümergemeinschaften” für die einzelnen Eigentümer der Gebäude H Platz 0, L Str. 000, L Str. 000 und L Str. 000 gebildet. In Ziffer XVI. der Gemeinschaftsordnung heißt es hierzu:

„Große und kleine Eigentümergemeinschaft:

  1. Soweit nach dem WEG oder nach dem Inhalt dieser Miteigentumsordnung Angelegenheiten von der Eigentümerversammlung zu beschließen sind oder deren Zustimmung bedürfen, tritt an die Stelle der „großen Eigentümergemeinschaft” jeweils die betreffende „kleine Eigentümergemeinschaft”, sofern es sich um Angelegenheiten handelt, die ausschließlich die Interessen der jeweiligen „kleinen Eigentümergemeinschaft” berühren und nicht aufgrund zwingender gesetzlicher Vorschriften in die Zuständigkeit der „großen Eigentümergemeinschaft” fallen. …”

In der Eigentümerversammlung vom 05.06.2012 fassten die Mitglieder der kleinen Eigentümergemeinschaft L Str. 000 mehrheitlich folgenden Beschluss:

„Die Eigentümergemeinschaft beschließt die Untersagung der nach Ansicht der Eigentümergemeinschaft bestehenden gewerblichen Nutzung”.

Die Klägerin ist der Ansicht, der Beschluss sei nichtig. Er könne schon deshalb keinen Bestand haben, weil der Regelungsinhalt des Beschlusses nicht in die Kompetenz der kleinen Eigentümergemeinschaft falle. Der Beschluss zu TOP 3 beschneide die Klägerin in ihrem in § 13 WEG, Ziffer IV 1 der Gemeinschaftsordnung festgelegten Recht, mit ihrem Sondereigentum nach Belieben verfahren zu können und dieses insbesondere ohne Zustimmung der übrigen Miteigentümer und des Verwalters auch zu vermieten oder auf sonstige Weise zum Gebrauch zu überlassen. Änderungen der Gemeinschaftsordnung fielen nicht in die Kompetenz der kleinen Eigentümergemeinschaft, sondern bedürften mangels Öffnungsklausel in der Teilungserklärung einer Vereinbarung aller Miteigentümer.

Darüber hinaus stelle die Vermietung auch keine unzulässige Nutzung des Sondereigentums dar, da die Wohnung als Unterkunft diene und damit zu Wohnzwecken genutzt werde. Das Appartement stelle kein Hotel dar.

Die Klägerin beantragt zuletzt,

festzustellen, dass der Beschluss der Eigentümerversammlung vom 05.06.2012 zum Tagesordnungspunkt 3 ungültig ist.

Die Beklagten beantragen,

die Klage abzuweisen.

Sie vertreten die Auffassung, die Untergemeinschaft L Str. 000 habe die Beschlusskompetenz für den angefochtenen Beschluss besessen. Es sei um die Art der Nutzung der Sondereigentumseinheit der Kläger innerhalb der kleinen Eigentümergemeinschaft gegangen, ausschließlich diese sei von der entsprechenden Nutzung beeinträchtigt gewesen.

Die beschlossene Untersagung der gewerblichen Nutzung entspreche ordnungsgemäßer Verwaltung, da hierdurch unzumutbare Beeinträchtigungen der Wohnungseigentumsanlage bestünden und die Eigentümer auch aus nachbarschützenden Vorschriften einen Unterlassungsanspruch geltend machen könnten. Hierzu behaupten die Beklagten, die Vermietung an Gäste erfolge durch die Kläger als Hotelbetrieb mit Frühstücksservice, Aufzug, Sicherheitsschließfächern, Saunanutzungsmöglichkeit etc.. Damit liege eine gewerbliche Nutzung vor, die der Zustimmung des Verwalters bedürfe und gegen die im Gr...

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