OLG Zweibrücken Beschluss vom 27.05.1997 - 3 W 81/97

Entscheidungsstichwort (Thema)

Nutzungsunterlassung

Verfahrensgang

AG Ludwigshafen (Aktenzeichen 2 e II 62/96 WEG)

LG Frankenthal (Pfalz) (Aktenzeichen 1 T 630/96)

Tenor

1. Die sofortige weitere Beschwerde wird zurückgewiesen.

2. Die Beteiligten zu 1) und 2) haben die Gerichtskosten des Verfahrens der sofortigen weiteren Beschwerde zu tragen. Außergerichtliche Kosten werden nicht erstattet.

3. Der Gegenstandswert für das Verfahren der sofortigen weiteren Beschwerde wird auf19 200,00 DM festgesetzt.

Gründe

I.

Die Beteiligten zu 1 bis 4) sind die Mitglieder der eingangs bezeichneten Wohnungseigentümergemeinschaft, die zwei jeweils aus einem zweigeschossigen Wohnhaus bestehende Sondereigentumseinheiten umfaßt. Eines dieser Wohnhäuser steht im Sondereigentum der Beteiligten zu 1 und 2) und wird von diesen bewohnt. Das andere Wohnhaus steht im Sondereigentum der Beteiligten zu 3 und 4). In der § 4 Abs. 2 der Teilungserklärung ist hinsichtlich der Nutzung des Sondereigentums folgendes bestimmt:

„Die Wohnungen dürfen nur zu Wohnzwecken benutzt werden. Die Ausübung eines Gewerbes in der Wohnung bedarf der Zustimmung der Eigentümer Versammlung. Die Zustimmung darf jedoch nur aus wichtigem Grunde verweigert werden.”

Mit Schreiben vom 24. Juni 1996 kündigten die Beteiligten zu 3 und 4) den Beteiligten zu 1 und 2) an, sie beabsichtigten ihr Sondereigentum an ein Ingenieur-Planungsbüro zu vermieten. Dem widersprachen die Beteiligten zu 1 und 2) mit Schreiben ihres Bevollmächtigten vom 28. Juni 1996 und verweigerten die Genehmigung zu der beabsichtigten Umnutzung. Am 29. Juni 1996 schlossen daraufhin die Beteiligten zu 3 und 4) einen Mietvertrag mit einer Fa. …………. und überließen dieser ihr Sondereigentum zur Benutzung als Ingenieur-Planungsbüro ohne Publikumsverkehr.

Die Beteiligten zu 1 und 2) verlangen von den Beteiligten zu 3 und 4) in erster Linie, den Mietvertrag mit der Fa. ………….. zu kündigen und dafür Sorge zu tragen, daß diese die Mietsache während des Laufs der Kündigungsfrist nicht zum Betrieb eines Gewerbes benutzt; hilfsweise fordern sie von den Beteiligten zu 3 und 4), dafür Sorge zu tragen, daß ihr Sondereigentum nicht zum Betrieb eines Gewerbebetriebes, insbesondere eines Bau- und Planungsbüros benutzt wird und die Beteiligten zu 3 und 4) zu verpflichten, das bezeichnete Anwesen räumen zu lassen, sollte der Mieter einer entsprechenden Aufforderung, seinen Gewerbebetrieb einzustellen, nicht Folge leisten. Das Amtsgericht hat die Anträge der Beteiligten zu 1 und 2) zurückgewiesen. Ihre dagegen gerichtete weitere Beschwerde blieb ohne Erfolg. Mit ihrer sofortigen weiteren Beschwerde verfolgen die Beteiligten zu 1 und 2) ihr Begehren weiter.

II.

Die sofortige weitere Beschwerde ist in förmlicher Hinsicht nicht zu beanstanden (§§ 43 Abs. 1 Nr. 1, 45 Abs. 1 WEG, 29 Abs. 1 Satz 1 und 2, 22 Abs. 1 FGG). In der Sache bleibt das Rechtsmittel ohne Erfolg. Die angefochtene Entscheidung beruht nicht auf einer Verletzung des Gesetzes (§§ 43 Abs. 1 WEG, 27 Abs. 1 FGG, 550 ZPO).

1. Das Landgericht ist zunächst mit Recht davon ausgegangen, daß im Falle zweckwidriger Nutzung durch die Beteiligten zu 3 und 4) gemäß §§ 15 Abs. 3 WEG, 1004 Abs. 1 BGB allenfalls ein Unterlassungsanspruch bestehen könnte, der im Verfahren nach §§ 45 Abs. 3 WEG, 890 ZPO durch Ordnungsgeld und Ordnungshaft zu vollstrecken wäre und es von vornherein nicht gestattet, vom Verpflichteten konkrete Maßnahmen – wie etwa das Einschreiten gegenüber einem Mieter – zu verlangen (vgl. dazu BayObLG NJW-RR 1991, 658, 659; BGH NJW 1996, 714, 715; Palandt/Bassenge, BGB 55. Aufl. § 15 WEG Rdn. 28, jeweils m.w.N.).

2. Ob und gegebenenfalls inwieweit die Sachanträge der anwaltlich vertretenen Beteiligten zu 1 und 2) einer sachdienlichen Auslegung zugänglich gewesen wären (vgl. dazu etwa Bärmann/Pick/Merle, WEG 7. Aufl. § 44 Rdn. 34 m.w.N.), kann dahinstehen. Denn wie das Landgericht frei von Rechtsfehlern weiter ausgeführt hat, liegen die Voraussetzungen eines Unterlassungsanspruchs auch in der Sache nicht vor.

a) Entgegen der Ansicht der Beteiligten zu 1 und 2) ist § 4 Abs. 2 der Teilungserklärung nicht so zu verstehen, daß das Sondereigentum allenfalls zum Teil gewerblich genutzt werden darf und im übrigen (daneben) immer eine Wohnnutzung aufrechterhalten werden muß.

Da die Zweckbestimmung als Inhalt des Sondereigentums ins Grundbuch eingetragen ist, unterliegt sie wie alle Grundbucheintragungen der selbständigen Auslegung durch das Rechtsbeschwerdegericht. Dabei ist auf den Wortlaut und den Sinn abzustellen, der sich für einen unbefangenen Beobachter als nächstliegende Bedeutung des Eingetragenen oder in Bezug Genommenen ergibt. Unerheblich ist hingegen, welche Vorstellungen der Verfasser der Teilungserklärung oder des Aufteilungsplans mit der Zweckbestimmung verbunden und was die Parteien des Kaufvertrages hinsichtlich der Zweckbestimmung der Räume erklärt oder vereinbart haben (vgl. zu alledem etwa Senat in ZMR 1987, 228, 229; Senatsbeschluß vom 19. Dezember 1996 - 3 W 184...