Die Praxis der Zwangsverwaltung, § 2 Der Zwangsverwalter / II. Die Regelvergütung

1. Einnahmen aus Vermietung oder Verpachtung

Rz. 846

Hat der Zwangsverwalter Einnahmen aus Vermietung oder Verpachtung, ist der eingezogene Bruttobetrag im jeweiligen Abrechnungszeitraum Grundlage für die Berechnung der Vergütung. Es gilt somit:

▪	Der Abrechnungszeitraum des § 14 Abs. 2 ZwVwV bestimmt auch die Summe der Einnahmen, aus welchen sich die Vergütung berechnet. Im gesetzlichen Normalfall ist dies das Kalenderjahr, wobei dann der Abrechnungszeitraum für die Gerichtsgebühren (siehe § 1 Rn 240) mit jenem der Verwaltervergütung übereinstimmt.
▪	Hat das Gericht dem Verwalter (§ 14 Abs. 2 S. 2 ZwVwV) einen anderen Rechenzeitraum gestattet, ist dieser auch für die Vergütung maßgebend.
▪	Da es keine Staffelung und auch keine Mindestvergütung pro Abrechnungszeitraum mehr gibt (siehe § 2 Rn 882), erhöht sich die Gesamtvergütung nicht, wenn das erste "Rumpfjahr" von der Anordnung bis zum 31.12. nur sehr kurz ist. Bei der Festsetzung kann aber ein Problem entstehen (siehe § 2 Rn 884).

Rz. 847

Die Regelvergütung beträgt einheitlich 10 % des Bruttoertrags, die vom Verwalter eingenommenen Nebenkosten zur Miete also eingeschlossen. Es ist für die Berechnung der Vergütung nicht mehr erforderlich, innerhalb eines einheitlichen Objektes für die einzelnen Miet- bzw. Pachtverhältnisse eine getrennte Rechnung zu erstellen. Vielmehr berechnet sich die Vergütung aus der Gesamtsumme (mehrere Grundstücke etc. siehe § 2 Rn 850).

Rz. 848

Die Miete muss tatsächlich an den Verwalter geflossen sein. Es reicht nicht aus, dass er wegen der Miete einen Mahnbescheid beantragt hat. Auch Direktzahlungen des Mieters an den Schuldner oder an Gläubiger werden nicht mitgerechnet.^[270] Je nach Einzelfall kommt ein Ausgleich über § 18 Abs. 1 S. 2 ZwVwV, über § 18 Abs. 2 ZwVwV oder über § 19 ZwVwV in Betracht.

Rz. 849

Entscheidend ist der Tag des Eingangs beim Verwalter. Rückstände aus dem vorhergehenden Abrechnungszeitraum rechnen im Zeitraum des Eingangs (siehe § 2 Rn 853). Dies gilt auch für eine Nachzahlung aufgrund der Nebenkostenabrechnung für das Vorjahr. Eingänge, die erst nach Aufhebung wegen Antragsrücknahme eingehen, rechnen mit,^[271] weil sie vom Verwalter noch abzurechnen sind (siehe dazu § 2 Rn 889).

Rz. 850

Umfasst die Verwaltung mehrere Grundstücke des Schuldners (insbesondere aber mehrere Eigentumswohnungen), kommt es für die Berechnung der Vergütung nicht darauf an, ob das Gericht die Verwaltung im einheitlichen Verfahren oder (richtiger) im getrennten Verfahren angeordnet hatte. Entscheidend ist nur, ob die Besitzergreifung durch den Verwalter durch einen einheitlichen Akt erfolgen konnte oder ob er jede Einheit getrennt in Besitz nehmen musste. Regelmäßig wird daher für jedes Grundstück bzw. jede Einheit infolge getrennter Besitzergreifung eine getrennte Vergütung festzusetzen sein. Dies gilt unabhängig davon, ob der Verwalter nach § 18 ZwVwV^[272] oder nach § 19 ZwVwV^[273] seine Vergütung berechnet und auch für die Mindestvergütung, wenn keine Erträge erzielt werden.^[274] Sind alle Wohneinheiten an einen Zwischenvermieter vermietet, werden sie zumindest dann als getrennte Einheiten angesehen, wenn der Zwangsverwalter den Zwischenmietvertrag nicht kannte.^[275]

Rz. 851

Eine einheitliche Vergütung für mehrere Grundstücke/Wohnungen kommt daher nur in Betracht, wenn es sich (§ 18 ZVG) um ein einheitliches Verfahren handelt und der Verwalter den Besitz durch einen einheitlichen Akt ergreifen konnte; z.B. bei einer wirtschaftlichen Einheit.

[270] BGH Rpfleger 2012, 564; IGZInfo 2012, 144.

[271] LG Dresden IGZInfo 2006, 92; a.M. AG Hannover Rpfleger 1991, 169; Stöber, ZVG, § 152a Rn 4.3.

[272] BGH Rpfleger 2007, 274 = ZfIR 2007, 249.

[273] BGH Rpfleger 2007, 276; IGZInfo 2007, 65; ZfIR 2007, 501.

[274] BGH Rpfleger 2006, 151.

[275] LG Wuppertal Rpfleger 2008, 273.

2. Nicht eingezogene Beträge

Rz. 852

Für vertraglich geschuldete, aber im Abrechnungszeitraum nicht eingezogene Mieten oder Pachten erhält der Verwalter 20 % der Vergütung, die er erhalten hätte, wenn er den Betrag eingezogen hätte (§ 18 Abs. 1 S. 2 ZwVwV). Dabei ist es gleichgültig, ob der Verwalter erhebliche zeitaufwändige Bemühungen für diesen Einzug unternommen hatte oder ob er mit Rücksicht auf die erkennbare Erfolglosigkeit hiervon abgesehen hat.

Rz. 853

Bleibt der Mieter eine Nachzahlung auf die Nebenkostenabrechnung schuldig, so gilt diese als "nicht eingezogen i.S.d. § 18 Abs. 1 S. 2 ZwVwV", sobald dem Mieter eine ordnungsgemäße Berechnung zugegangen und eine angemessene Frist zur Prüfung verstrichen ist.^[276]

Rz. 854

Die Vergütung beträgt also nicht etwa 20 % der uneinziehbaren Beträge, sondern 20 % des Betrages, den der Verwalter als Regelvergütung (siehe § 2 Rn 847) erhalten hätte, wenn er den fraglichen Betrag eingezogen und der Berechnung seiner Vergütung zugrunde gelegt hätte. Somit erhält der Verwalter im Regelfall 2 % des uneinziehbaren Betrages. Und dies, obwohl ein solches Miet- oder Pachtverhältnis für den Verwalter mehr Aufwand erfordert, als ein normales Mietverhältnis mit freiwilliger pünktlicher Überweisung der Miete. Erweist si...