Daragan/Halaczinsky/Riedel, Praxiskommentar Erbschaftsteuer und Bewertungsgesetz, BewG § 184 Bewertung im Ertragswertverfahren

Gesetzestext

(1) Bei Anwendung des Ertragswertverfahrens ist der Wert der Gebäude (Gebäudeertragswert) getrennt von dem Bodenwert auf der Grundlage des Ertrags nach § 185 zu ermitteln.

(2) Der Bodenwert ist der Wert des unbebauten Grundstücks nach § 179.

(3) Der Bodenwert und der Gebäudeertragswert (§ 185) ergeben den Ertragswert des Grundstücks. Es ist mindestens der Bodenwert anzusetzen. Sonstige bauliche Anlagen, insbesondere Außenanlagen, sind regelmäßig mit dem Ertragswert des Gebäudes abgegolten.

Gesetzesbegründung: BR-Drucks 4/08 zu Nr. 14, S. 74, 75 und BT-Drucks 16/11107, S. 21.

Verwaltungsanweisung: R B 184 ff. ErbStR 2019 v. 16.12.2019, BStBl I 2019, Sondernummer 1/2019.

A. Allgemeines

Rz. 1

§ 184 BewG regelt die Bewertung von inländischen Grundstücken nach einem Ertragswertverfahren in seinen Grundzügen. Aus der Vorschrift ergibt sich, dass nur die Gebäude nach dem Ertragswertverfahren bewertet werden müssen. Der Bodenwert wird nach dem fiktiven Verkaufspreis auf der Grundlage der Bodenrichtwerte x Fläche dazuaddiert. Wichtig ist die Auffangregelung in § 184 Abs. 3 S. 2 BewG. Danach ist der Ertragswert nach unten hin auf den Wert des Grund und Bodens, der sich ergibt, wenn das Gebäude nicht berücksichtigt würde, begrenzt. D.h. es ist mindestens der Bodenwert anzusetzen. Eine weitere bedeutende Aussage enthält § 184 Abs. 3 S. 3 BewG zu sonstigen baulichen Anlagen, insb. Außenanlagen. Gemeint sind auf dem Grundstück befindliche Platzbefestigungen, Auffahrten, Umzäunungen, Beleuchtungsanlagen etc. Derartige Anlagen sind regelmäßig mit dem Ertragswert des Gebäudes abgegolten. Aus dem Wort "regelmäßig" wird ersichtlich, dass ausnahmsweise eine gesonderte Werterfassung der baulichen Anlagen möglich ist. Die Bewertung nach dem Ertragswertverfahren bezieht sich auf die gesamte wirtschaftliche Einheit.

B. Tatbestand

I. Bewertung des Grund und Bodens

Rz. 2

Zur Wertermittlung des Grund und Bodens wird auf die Erläuterungen zu § 179 BewG hingewiesen (siehe § 179 BewG, insbesondere Rdn 2, 3, 9).

II. Gebäudebewertung

Rz. 3

Die Bewertung des Gebäudes mit dem Gebäudeertragswert ist in den §§ 185–188 BewG näher geregelt. Die Erbschaftsteuerhinweise 2019 geben dazu folgendes optisches Bewertungsschema (H B 184 ErbStH 2019):

Rz. 4

Bei Mischbebauung siehe § 182 BewG Rdn 10.