Nicht selten sind in der Verwalterpraxis Liquiditätsengpässe durch den Ausfall von Hausgeldzahlungen einzelner Wohnungseigentümer. Wenn diese nicht zufällig gerade im nahen zeitlichen Zusammenhang mit der ordentlichen Wohnungseigentümerversammlung auftreten und bereits auf der ordentlichen Eigentümerversammlung über eine entsprechende Sonderumlage beschlossen werden kann, ist die Einberufung einer außerordentlichen Eigentümerversammlung erforderlich. Das aber ist zeit- und kostenaufwendig.
Beschluss der Eigentümer notwendig
Der Verwalter selbst ist weder zur Überziehung des Gemeinschaftskontos noch zu einer Kreditaufnahme für die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer berechtigt.[1] Hierzu bedarf es vielmehr einer entsprechenden Ermächtigung durch die Wohnungseigentümer, die grundsätzlich auch durch entsprechende Beschlussfassung erfolgen kann.[2]
13.2.1 Kurzfristige Überbrückung eines Liquiditätsengpasses
Bereits die Aufnahme langfristiger Darlehen verstößt nicht per se gegen die Grundsätze ordnungsmäßiger Verwaltung, sondern kann durchaus unter bestimmten Voraussetzungen mehrheitlich beschlossen werden.[1] Ordnungsmäßiger Verwaltung widerspricht jedoch ein Beschluss, durch den eine Kreditaufnahme durch die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer in dem Umfang genehmigt wird, in dem die einzelnen Wohnungseigentümer ihren Anteil an einer gleichzeitig beschlossenen Sonderumlage zur Finanzierung einer Erhaltungsmaßnahme nicht aus eigenen Mitteln aufbringen können oder wollen.[2] Ordnungsmäßiger Verwaltung entspricht hingegen regelmäßig ein Mehrheitsbeschluss, der kurzfristige Liquiditätsengpässe vermeiden soll.[3] Dabei soll der Kreditbetrag nicht eine Summe übersteigen, die das 3-fache der monatlichen Hausgeldzahlungen der Gesamtgemeinschaft übersteigt.[4] Des Weiteren ist natürlich zu beachten, dass eine entsprechende Beschlussfassung nur dann ordnungsmäßiger Verwaltung entsprechen kann, wenn tatsächlich ein Liquiditätsengpass besteht. Des Weiteren dürfte eine Beschlussfassung zur generellen Kreditaufnahme bzw. Kontenüberziehung die Beschlusskompetenz der Gemeinschaft übersteigen, da Kreditaufnahme oder Kontenüberziehung stets mit einer Zinsbelastung und der persönlichen Teilhaftung der einzelnen Wohnungseigentümer gemäß § 9a Abs. 4 WEG hinsichtlich der Rückzahlung verbunden ist. Bezogen auf die konkrete Wirtschaftsperiode dürfte ein entsprechender "Vorrats-"Beschluss nur ein Anfechtungsrisiko bergen. Im Beschluss selbst sollte jedenfalls klar zum Ausdruck kommen, dass entsprechende Kreditaufnahme bzw. Kontenüberziehung ausschließlich dann erfolgen kann, wenn ein Liquiditätsengpass etwa infolge des Ausfalls von Hausgeldzahlungen einzelner Miteigentümer tatsächlich entstanden ist.
Musterbeschluss: Kurzfristige Kreditaufnahme wegen Liquiditätsengpasses
TOP XX Kurzfristige Kreditaufnahme bei Liquiditätsengpässen in der laufenden Wirtschaftsperiode
A Bedenkenhinweis[5]
(...)
B Beschlussfassung über die Kreditaufnahme
Zur Vermeidung kurzzeitiger Liquiditätsengpässe der Gemeinschaft in der laufenden Wirtschaftsperiode, insbesondere im Fall des Ausfalls von Hausgeldzahlungen einzelner Wohnungseigentümer, ist der Verwalter berechtigt, das Girokonto der Gemeinschaft kurzfristig und in begrenzter Höhe zu überziehen. Eine entsprechende Überziehung bedarf der Zustimmung des Verwaltungsbeirats. Der Überziehungszeitraum ist auf 3 Monate begrenzt. Das Kreditvolumen darf den 3-fachen Betrag der monatlich von den Wohnungseigentümern vorauszuzahlenden Hausgelder nicht übersteigen. Sollte das Konto nach Ablauf von 3 Monaten noch nicht ausgeglichen sein, wird der Verwalter eine außerordentliche Eigentümerversammlung zur Erhebung einer Sonderumlage einberufen.
Abstimmungsergebnis:
Ja-Stimmen: _____
Nein-Stimmen: _____
Enthaltungen: _____
Der Versammlungsleiter verkündete folgendes Beschlussergebnis:
________________
Der Beschluss wurde angenommen/abgelehnt.
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