BayObLG Beschluss vom 17.08.2005 - 2Z BR 229/04

Leitsatz (amtlich)

1. Ein ordnungsmäßiger Eigentümerbeschluss über die Jahresabrechnung muss die Jahresgesamtabrechnung einschließlich Einzelabrechnungen zum Gegenstand haben. Zu dieser gehören auch die Mitteilung über die Kontenstände der Gemeinschaftskonten zu Beginn und am Ende des Abrechnungszeitraums sowie die Entwicklung der Instandhaltungsrücklage. Fehlt einer dieser Bestandteile, ist eine gleichwohl erklärte Entlastung des Verwalters für ungültig zu erklären.

2. Der Einzelwirtschaftsplan gehört zu den unverzichtbaren Bestandteilen des Wirtschaftsplans. Fehlt der Einzelwirtschaftsplan, ist die Genehmigung des Wirtschaftsplans auf Antrag für ungültig zu erklären (BGH v. 2.6.2005 - V ZB 32/05, BGHReport 2005, 1090 m. Anm. Jennißen = NJW 2005, 2061; BayObLGZ 2004, 374).

3. Von der Aufstellung eines Einzelwirtschaftsplans kann nur in Ausnahmefällen abgesehen werden.

4. Ein Beschluss über die Finanzierung von Instandsetzungsmaßnahmen durch die Aufnahme von Fremddarlehen entspricht nicht ordnungsmäßiger Verwaltung.

5. Begehrt ein Wohnungseigentümer die Ergänzung der bestandskräftigen Jahresabrechnung um fehlende Einzelpositionen, so ist damit zunächst die Versammlung der Wohnungseigentümer zu befassen (BayObLGZ 1987, 381 [385]).

Normenkette

WEG § 21 Abs. 3, 5 Nrn. 2, 4-5, § 27 Abs. 1 Nr. 4, Abs. 4, § 28 Abs. 1, 3

Gründe

I. Der Antragsteller und die Antragsgegner zu 1) sind die Wohnungs- und Teileigentümer einer großen Wohnanlage, die Antragsgegnerin zu 2) ist deren Verwalterin. Bei der 1978 in Betrieb genommenen Anlage handelt es sich um einen sog. Hotelpark. Dem Antragsteller und seiner Ehefrau gehören drei der rund 450 Appartements mit zusammen 786/100.000 Miteigentumsanteilen.

Nach Nr. 2 der Gemeinschaftsordnung (GO) hat jeder Eigentümer sein Eigentum und seine Miteigentumsanteile an den gemeinsamen Gegenständen einer Hotelbetriebsgesellschaft zur Nutzung im Rahmen des Hotelbetriebs gegen entsprechende Miete zur Verfügung zu stellen und gestellt zu halten. Demgemäß bestehen zwischen den einzelnen Wohnungseigentümern und der Betriebsgesellschaft jeweils individuelle Mietverträge. Nr. 3 GO verpflichtet jeden Wohnungseigentümer, die zu seinem Sondereigentum gehörenden Teile des Objekts dauernd in gutem Zustand zu halten, soweit dies nicht der Hotelgesellschaft obliegt. Die im Gemeinschaftseigentum stehenden Teile, Anlagen und Einrichtungen sind auf Kosten der Gemeinschaft dauernd in gutem Zustand zu erhalten. Über die Vornahme großer Instandsetzungsarbeiten und die Aufbringung der hierfür erforderlichen Mittel beschließen die Wohnungseigentümer mit Stimmenmehrheit. Vorgeschrieben ist ferner die Ansammlung einer Instandhaltungsrückstellung (Nr. 4 GO), wofür ein jährlicher Mindestbetrag vorgesehen ist. Die Lasten des Sondereigentums und des gemeinschaftlichen Eigentums sind nach dem Verhältnis der Miteigentumsanteile zu tragen, soweit sich nicht aus dem Mietvertrag mit der Hotelgesellschaft etwas anderes ergibt (Nr. 7 Abs. 2 GO). Die Verwaltergebühr wird mit einem Pauschalbetrag je Appartement abgerechnet (Nr. 8 Abs. 3 GO).

In der Eigentümerversammlung vom 31.3.2001 beschlossen die Wohnungseigentümer mehrheitlich u.a. zu Tagesordnungspunkt (TOP) II Nr. 1 die Abrechnung des Wirtschaftsplans 2000 (Jahresabrechnung),

zu TOP II Nr. 2 die Entlastung des Verwalters,

zu TOP II Nr. 4 die Genehmigung des Wirtschaftsplans 2001,

zu TOP II Nr. 5 die Sanierung der Zimmerbäder Residenz I (55 Zimmerbäder),

a) Auftragsvergabe mit einem Auftragsvolumen von ca. 1,4 Mio. DM brutto und

b) Finanzierung der Auftragssumme durch Aufnahme eines Darlehens in gleicher Höhe bei Haftungsfreistellung des einzelnen Eigentümers, zu TOP II Nr. 6 die Sanierung des Kosmetik- und Gesundheitszentrums sowie die Renovierung von Hotelzimmern,

a) Auftragsvergabe mit einem Auftragsvolumen von ca. 1,6 Mio. DM brutto und

b) Finanzierung der Auftragssumme durch Aufnahme eines Darlehens in gleicher Höhe bei Haftungsfreistellung des einzelnen Eigentümers.

Der Antragsteller hat beantragt, die Eigentümerbeschlüsse für ungültig zu erklären. Das AG hat mit Beschl. v. 2.10.2001 den Antrag abgewiesen und den Geschäftswert auf 1.937.400 DM festgesetzt. Im Beschwerdeverfahren hat der Antragsteller nicht mehr die Ungültigerklärung des Beschlusses zur Jahresabrechnung 2000 (TOP II Nr. 1) weiterverfolgt. Die Anfechtungsanträge im Übrigen hat er aufrechterhalten und seinen Antrag um die Verpflichtung der Antragsgegnerin zu 2) erweitert, die genehmigte Jahresgesamtabrechnung 2001 um die Wiedergabe der Anfangs- und Endbestände gemeinschaftlicher Konten zum 1.1. bzw. 31.12.2000 und um die Darstellung der Entwicklung der Instandhaltungsrücklage im Jahr 2000 zu ergänzen sowie für alle Wohnungseigentümer Einzelabrechnungen des Jahres 2000 zu erstellen und sowohl diese als auch die ergänzte Jahresgesamtabrechnung 2000 der der Rechtskraft der gerichtlichen Entscheidung zeitlich folgenden ordentlichen Eigentümerversammlung zur Genehmigung durch Beschlussfassung vorzulegen. Das LG hat am 6.5...