OLG Hamm Beschluss vom 10.02.1997 - 15 W 197/96

Entscheidungsstichwort (Thema)

Wohnungseigentumsanlage

Verfahrensgang

LG Paderborn (Beschluss vom 09.04.1996; Aktenzeichen 5 T 403/95)

AG Brakel (Aktenzeichen 5 II 2/94 WEG)

Tenor

Der angefochtene Beschluß wird aufgehoben.

Die Sache wird zur erneuten Behandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Rechtsbeschwerdeverfahrens, an das Landgericht zurückverwiesen.

Der Gegenstandswert des Verfahrens der sofortigen weiteren Beschwerde wird auf 249.263,55 DM festgesetzt.

Tatbestand

I.

Die Antragsgegner sind bzw. waren Mitglieder der Wohnungseigentumsgemeinschaft … in …. Die Antragstellerin macht gegen sie einem ihr von dem früheren Verwalter abgetretenen Anspruch auf Zahlung von 249.263,55 DM geltend, der sich aus dessen Verwaltertätigkeit ergibt. Dem liegt folgendes zugrunde:

Verwalter der siebengeschossigen, aus 64 Wohnungen bestehenden Anlage war bis zum 31.12.1993 die Firma … Immobilien aus … Deren Inhaber, Herr …, war ursprünglich mit Frau … BGB-Gesellschaft Eigentümer der 1973 errichteten Anlage, die 1988 in Wohnungseigentum aufgeteilt und je zur Hälfte an die Beteiligten zu 2) und 3) übertragen wurde. Der Beteiligte zu 3) verkaufte ab dem Jahr 1990 den größten Teil der in seinem Eigentum stehenden Wohnungen. Der Beteiligte zu 5) erhielt das Eigentum an drei Wohnungen durch Zuschlagserteilung vom 27.07.1993 bzw. 23.11.1993; seine Eintragung im Grundbuch erfolgte am 07.03.1994 bzw. 18.03.1994.

Während der Verwaltertätigkeit der Firma … gab es keine genehmigten Wirtschaftspläne und Jahresabrechnungen; Eigentümerversammlungen fanden nicht statt. Wohngeld wurde nicht erhoben und nicht gezahlt. Es wurde vielmehr so gehandhabt, daß von den von Seiten der Mieter der Wohnungen eingehenden Mieten, die von der Verwalterin für die beiden ursprünglichen Wohnungseigentümer ebenfalls eingezogen und verwaltet wurden, die auf Mietnebenkosten entfallenden Beträge einbehalten und auf das für die Wohnungseigentümergemeinschaft eingerichtete Konto eingezahlt wurden.

Am 26.07.1989 eröffnete die frühere Verwalterin bei der … Bank in … unter der Konto-Nr. … „wegen Wohnungseigentümergemeinschaft Hausverwaltung Bad …” ein auf ihren Namen lautendes offenes Treuhandkonto. Dieses Konto war für die Verwaltung der gemeinschaftlichen Gelder der Wohnungseigentümer bestimmt und sollte auf Guthabenbasis geführt werden.

Am 09.10.1993 fand eine Wohnungseigentümerversammlung statt. Dort wurden unter den Tagesordnungspunkten 3–5 die Abrechnungen 1990, 1991 und 1992 „hinsichtlich der Einzel- und Gesamtabrechnungen” – mit Ausnahme angefallener Schuldzinsen – genehmigt. Die Nachzahlungs-Erstattungsbeträge sollten bis zum 15.11.1993 zur Zahlung fällig sein. Der Verwaltung wurde „rein vorsorglich” keine Entlastung erteilt. Unter TOP 6 wurde der Wirtschaftsplan 1993 beschlossen. Die monatlichen Vorauszahlungen für die Zeit Januar bis Oktober 1993 sollten bis Ende des Jahres 1993 auf das Konto der Eigentümergemeinschaft bezahlt werden. Da die Gemeinschaftskosten durch die fehlenden Zahlungseingänge der Wohnungseigentümer nicht mehr gedeckt waren, überzog die Verwalterin das Konto bei der … Bank …. Diese kündigte im Frühjahr 1994 den Kredit und nahm die Verwalterin wegen des aufgelaufenen Schuldsaldos in Höhe von 249.263,55 DM einschließlich Zinsen und Kosten in Anspruch. Die Verwalterin glich das Konto daraufhin aus. Am 14.04.1994 trat sie „die vorbezeichnete Forderung von 249.063,55 DM gegen die Wohnungseigentümergemeinschaft” schriftlich an die Beteiligte zu 1) ab; eingangs dieser Abtretungsurkunde wird die Forderung mit 249.663,55 DM beziffert.

Die Antragstellerin hat die Antragsgegner zunächst im Klagewege auf Zahlung in Anspruch genommen. Sie meint in erster Linie, die Verwalterin sei aus einer Bürgschaft in Anspruch genommen worden, für die die Antragsgegner aus § 774 BGB hafteten. Die Eigentümergemeinschaft habe die Verwalterin konkludent zur Kreditaufnahme ermächtigt, weil sie auf eine Eigentümerversammlung verzichtet und keine Beschlüsse über Wirtschaftspläne und Hausgeldzahlung gefaßt habe. Hilfsweise stützt sie ihren Anspruch auf § 670 BGB oder auf die Vorschriften der ungerechtfertigten Bereicherung. Sie macht geltend, über das hier streitige Konto seien ausschließlich Forderungen für den Betrieb und die Verwaltung der Eigentumsanlage und für notwendige Instandsetzungsmaßnahmen bezahlt worden. Der Verwalterin stünden für die Jahre 1990 bis 1993 folgende Nachzahlungsbeträge aus den einzelnen Hausgeldabrechnungen zu:

für das Jahr 1990	16.650,92	DM
für das Jahr 1991	72.072,53	DM
für das Jahr 1992	127.062,88	DM
für das Jahr 1993	83.530,84	DM
Summe	299.317,17	DM.

Von diesem Betrag seien insgesamt 67.130,17 DM nicht über das hier streitige Konto bei der … Bank in … abgewickelt worden.

Das zunächst angerufene Landgericht Paderborn hat mit Beschluß vom 07.07.1994 auf den Hilfsantrag der Beteiligten zu 1) den Rechtsstreit an das Amtsgericht Brakel zur Erledigung im Verfahren der freiwilligen Gerichtsbarkeit abgegeben.

Dort hat die Beteiligte zu 1) beantr...