OLG Hamm Beschluss vom 14.05.2012 - I-15 Wx 251/11

Entscheidungsstichwort (Thema)

Kreditaufnahme durch die rechtsfähige Wohnungseigentümergemeinschaft

Leitsatz (amtlich)

Ein Eigentümerbeschluss, durch den eine Kreditaufnahme durch die rechtsfähige Wohnungseigentümergemeinschaft in dem Umfang genehmigt wird, in dem die einzelnen Wohnungseigentümer ihren Anteil an einer gleichzeitig beschlossenen Sonderumlage zur Finanzierung einer Sanierungsmaßnahme nicht aus eigenen Mitteln aufbringen können oder wollen, entspricht nicht ordnungsgemäßer Verwaltung und ist auf Anfechtung für unwirksam zu erklären.

Normenkette

WEG §§ 16, 28

Verfahrensgang

LG Bielefeld (Beschluss vom 15.06.2011; Aktenzeichen 23 T 442/10)

AG Minden (Aktenzeichen 27 II 45/06)

Tenor

Die sofortige weitere Beschwerde wird zurückgewiesen.

Die Beteiligten zu 2) tragen die Gerichtskosten des Verfahrens der sofortigen weiteren Beschwerde sowie die dem Beteiligten zu 1) in dieser Instanz entstandenen außergerichtlichen Kosten.

Der Gegenstandswert für das Verfahren der sofortigen weiteren Beschwerde wird auf 14.000 € festgesetzt.

Gründe

I.)

Die Beteiligten zu 1) und 2) bilden die o.a. Wohnungseigentümergemeinschaft, die Beteiligte zu 3) ist deren Verwalterin. Die Beteiligten streiten, soweit im Verfahren der sofortigen weiteren Beschwerde noch von Interesse über die Wirksamkeit der Beschlussfassung der Eigentümerversammlung vom 09.10.2006 zu TOP 9.

In der genannten Eigentümerversammlung wurde unter den Tagesordnungspunkten 5 und 8 jeweils mit Mehrheit beschlossen, bauliche Instandsetzungsmaßnahmen (Aufzugerneuerung und Giebeldämmung) durchzuführen. Unter den Tagesordnungspunkten 6 und 8 beschloss die Eigentümerversammlung zu Deckung der Instandsetzungskosten jeweils eine Sonderumlage.

Zu dem TOP 9 heißt es in dem Protokoll der Eigentümerversammlung wie folgt:

“Die WEG beschließt, dass eine Kreditaufnahme namens der WEG als teilrechtsfähiger Verband bis zur maximalen Höhe von 135.000 € aufgenommen wird. Die Kreditaufnahme ist nicht Voraussetzung für die Durchführung der Sanierungsbeschlüsse hinsichtlich der Fahrstuhlanlagen und der Dämmmaßnahmen. Sie dient ausschließlich dazu, Miteigentümern, die durch die beschlossene Sonderumlage zu stark belastet werden, außerdem nicht selbst privat einen Kredit aufnahmen wollen oder können, die Möglichkeit zu geben, über die WEG die Sonderumlage zu finanzieren.

Die betreffenden Miteigentümer, die eine Sonderumlage zahlen wollen, sollen dies der Verwaltung bis zum 22.10.2006 mitteilen, die Zahlungen sind auf das Konto der WEG bis zum 31.10.2006 zu leisten. Allen anderen Eigentümern wird unterstellt, dass sie einen Kredit in Anspruch nehmen. Der Kredit wird lediglich in der Höhe aufgenommen, die nicht durch die Zahlung der Sonderumlage gedeckt ist. Es wird darauf hingewiesen, dass aufgrund der Aufnahme des Kredits durch die Wohnungseigentümergemeinschaft als teilrechtsfähiger Verband keine gessamtschuldnerische Haftung der Miteigentümer besteht. Die betreffenden Eigentümer, die von dem Kredit Gebrauch machen, zahlen den auf sie entfallenden Kreditbetrag einschließlich der Zinsen in monatlichen Raten, der als Aufschlag im Wohngeld enthalten ist, oder aus der Instandhaltungsrücklage gemäß der Laufzeit des Kredits finanziert wird.„

Der Beteiligte zu 1) hat u.a. den Beschluss zu TOP 9 rechtszeitig angefochten. Während das Amtsgericht seine weitergehenden Anfechtungsanträge zurückgewiesen hat, hat es die Nichtigkeit hinsichtlich des Eigentümerbeschlusses zu TOP 9 festgestellt. Die hiergegen gerichtete sofortige Beschwerde der Beteiligten zu 2) hat das Landgericht mit der Maßgabe zurückgewiesen, dass der Beschluss zu TOP 9 für ungültig erklärt wird. Gegen diese Entscheidung wenden sich die Beteiligten zu 2) mit der sofortigen weiteren Beschwerde.

II.)

Die sofortige weitere Beschwerde ist nach den §§ 45 Abs. 1, 43 Abs. 1 WEG a.F., 27, 29 FGG, Art. 111 Abs. 1 FGG-RG statthaft sowie form- und fristgerecht eingelegt. Die Beschwerdebefugnis der Beteiligten zu 2) folgt bereits daraus, dass ihre sofortige erste Beschwerde ohne Erfolg geblieben ist.

In verfahrensrechtlicher Hinsicht ist das Landgericht zutreffend von einer zulässigen sofortigen Erstbeschwerde der Beteiligten zu 2) ausgegangen.

In der Sache ist die sofortige weitere Beschwerde unbegründet, da die Entscheidung des Landgerichts nicht auf einer Verletzung des Rechts beruht, § 27 Abs.1 FGG.

Das Landgericht hat die Ungültigerklärung des Eigentümerbeschlusses zu TOP 9 mit der Begründung bestätigt, dass eine Kreditaufnahme durch die Gemeinschaft als rechtsfähigen Verband nicht ordnungsgemäßer Verwaltung entspreche. Die (teilweise) Finanzierung eines größeren Sanierungsvorhabens hinsichtlich des gemeinschaftlichen Eigentums entspreche allenfalls ganz ausnahmsweise ordnungsgemäßer Verwaltung. Für einen derartigen Ausnahmefall sei hier nichts dargetan. Diese Begründung lässt einen durchgreifenden Rechtsfehler nicht erkennen.

Es entspricht der wohl einhelligen Auffassung in der obergerichtlichen Rechtsprechung und der jedenfalls überwiegenden Au...