Dem Verwalter obliegt es nach ständiger Rechtsprechung Baumängel festzustellen, die Wohnungseigentümer hierüber zu unterrichten und eine Entscheidung der Wohnungseigentümerversammlung über das weitere Vorgehen durch Beschluss herbeizuführen.[1]
Die wesentliche Pflicht des Verwalters ist es also, Baumängel festzustellen.
Ist das Gemeinschaftseigentum bei Entstehen der Wohnungseigentümergemeinschaft und Bestellung des Verwalters noch nicht abgenommen, so stellt sich die Frage, ob der Verwalter für die Abnahme des Gemeinschaftseigentums zuständig ist. Diese Frage ist zu verneinen. Dagegen spricht nämlich, dass der Anspruch des Auftragnehmers gegen seinen Auftraggeber auf Abnahme seiner Leistung im Rahmen des Bauträgervertrags sich nicht gegen die Eigentümergemeinschaft richtet, sondern gegen jeden einzelnen Erwerber. Die Abnahme kann auch nicht zu einer Angelegenheit der gemeinschaftlichen Verwaltung durch einen Beschluss gemacht werden.
Bedeutung der Abnahme
Die Gewährleistungsansprüche zur Beseitigung von Baumängeln bestehen sowohl nach den Vorschriften des BGB als auch nach den Vorschriften der VOB/B für alle Baumängel, die zum Zeitpunkt der Abnahme vorhanden sind. Kennt der Auftraggeber allerdings die Mängel, so sind die Gewährleistungsansprüche ausgeschlossen, es sei denn, er behält sich die Geltendmachung dieser Mängel vor. Der Auftraggeber muss die Mängel tatsächlich kennen. Ein bloßes Kennen müssen, führt noch nicht zum Ausschluss der Gewährleistung.
Bei der Durchführung der Abnahme ist somit besondere Sorgfalt geboten. Sind Mängel erkennbar, so sind sie im Abnahmeprotokoll festzuhalten mit der Maßgabe, dass sämtliche Ansprüche hierfür vorbehalten bleiben.
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