Zusammenfassung

 
Überblick

Die Wohnungseigentümer regeln die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums durch Beschlüsse. Die Beschlussfassung erfolgt grundsätzlich in einer Versammlung der Wohnungseigentümer. Ohne Versammlung ist ein Beschluss nur gültig, wenn alle Wohnungseigentümer ihre Zustimmung zu diesem Beschluss (Umlaufbeschluss) in Textform erklären.

Allerdings hat das Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetz (WEMoG) seit seinem Inkrafttreten am 1.12.2020 hier insoweit eine Vereinfachung gebracht, als die Wohnungseigentümer im konkreten Einzelfall, in dem sie im Rahmen der Versammlung noch keine abschließende Entscheidung herbeiführen können, einen Beschluss dahingehend fassen können, dass die endgültige Beschlussfassung im Umlaufverfahren erfolgt und dabei die Mehrheit der abgegebenen Stimmen zur Beschlussfassung ausreicht. Die Wohnungseigentümerversammlung ist allerdings nach wie vor der vorrangige Entscheidungsträger für Maßnahmen ordnungsgemäßer Verwaltung gemeinschaftlichen Eigentums. Vorbereitung und Leitung der Versammlung gehören zu den wesentlichen Aufgaben des Verwalters.

Ebenfalls seit Inkrafttreten können die Wohnungseigentümer beschließen, dass den Wohnungseigentümern auch eine Teilnahme an den Versammlungen in elektronischer Form ermöglicht werden kann, solange die Versammlung als Präsenzversammlung durchgeführt wird und somit die Möglichkeit der Präsenzteilnahme nach wie vor eröffnet ist. Ein Referentenentwurf des Bundesministeriums der Justiz sieht weiter die Möglichkeit der Beschlussfassung über eine zeitlich befristete Durchführung von Eigentümerversammlungen in rein virtueller Form vor.

1 Grundsätze

1.1 Rechtsgrundlagen prüfen

Die maßgeblichen gesetzlichen Regelungen

Gesetzliche Regelungen zur Eigentümerversammlung finden sich in §§ 23 bis 25 WEG:

  • § 23 Abs. 1 WEG sieht als Regelfall der Beschlussfassung eine solche in der Wohnungseigentümerversammlung vor. § 23 Abs. 3 WEG macht hiervon eine Ausnahme und lässt auch eine Beschlussfassung durch den sog. "Umlaufbeschluss" zu.
  • § 24 WEG regelt die Formalien der Eigentümerversammlung: Deren Anlässe, die Einberufungsfrist, die Form der Einberufung, den zur Einberufung der Versammlung Ermächtigten, die Protokollierungspflicht sowie das Erfordernis des Führens der Beschluss-Sammlung.
  • § 25 WEG, der die Modalitäten der Beschlussfassung regelt, enthält seit dem Inkrafttreten des WEMoG am 1.12.2020 keine Regelungen mehr zur Beschlussfähigkeit der Versammlung bzw. solche zur Zweitversammlung bei Beschlussunfähigkeit der Erstversammlung. Nach nunmehr geltender Rechtslage ist jede Wohnungseigentümerversammlung beschlussfähig, solange auch nur ein Wohnungseigentümer anwesend oder vertreten ist.

Gemeinschaftsordnung prüfen

Da die Wohnungseigentümer von diesen gesetzlichen Bestimmungen durch Vereinbarung abweichen können, sollten Verwalter unbedingt die Gemeinschaftsordnung bzw. Teilungserklärung auf entsprechend abweichende Regelungen überprüfen. Nicht selten finden sich abweichende Regelungen über

  • Anlässe einer Eigentümerversammlung,
  • die Ladungsfrist,
  • die Beschlussfähigkeit der Versammlung,
  • eine Beschlusswirksamkeit nur aufgrund zusätzlicher Protokollierung,
  • Modalitäten einer erforderlichen Zweitversammlung im Fall eines vereinbarten Beschlussfähigkeits-Quorums.
 

WEMoG: Widerspruch zwischen Teilungserklärung und Gesetz?

Grundsätzlich zu beachten ist hier aber § 47 WEG. So haben die durch das WEMoG erfolgten Änderungen Vorrang vor bestehenden Regelungen in den Vereinbarungen, so sich kein anderer Wille aus der Vereinbarung ergibt, was aber regelmäßig nicht anzunehmen ist. Dies spielt insbesondere mit Blick auf Regelungen in Gemeinschaftsordnungen zur Beschlussfähigkeit der Wohnungseigentümerversammlungen eine überragende Rolle. Wurde in der Alt-Vereinbarung – wie in der überwiegenden Zahl der Fälle – lediglich der Gesetzeswortlaut der nicht mehr geltenden Absätze 3 und 4 des § 25 WEG a. F. wiederholt, haben diese Vereinbarungen keine Geltung mehr. Lediglich dann, wenn sich aus der Vereinbarung ausdrücklich der Wille ergibt, dass eine Versammlung nur dann beschlussfähig sein soll, wenn ein bestimmtes "Anwesenheits-Quorum" erfüllt ist, könnte diese Regelung noch fortgelten.

Beispiel

Regelt die Gemeinschaftsordnung beispielsweise: "Angesichts der Bedeutung der Beschlussfassung für die Wohnungseigentümergemeinschaft, können Beschlüsse ausschließlich dann gefasst werden, wenn mindestens die Hälfte der Wohnungseigentümer persönlich anwesend oder vertreten ist", dürfte nach wie vor Beschlussfähigkeit nur dann zu bejahen sein, wenn tatsächlich mehr als die Hälfte der Miteigentumsanteile anwesend oder vertreten ist. Mangels klarer und eindeutiger gesetzlicher Vorgaben wird letztlich die Rechtsprechung in Zweifelsfällen für Klarheit sorgen müssen.

Neuvereinbarungen

Da die Bestimmung des § 25 WEG in ihren Absätzen 1 bis 3 unumstritten abdingbar ist, können Neuvereinbarungen, also solche die nach Inkrafttreten des WEMoG am 1.12.2020 getroffen wurden, durchaus bestimmte Beschlussfähigkeits-Quoren regeln.

1.2 Anlässe von Eigentümerversammlungen

Die Anlässe zur Einberufu...

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