BayObLG Beschluss vom 01.02.2001 - 2Z BR 122/00

Entscheidungsstichwort (Thema)

Wohnungseigentumssache: Haftung des bauträgeridentischen Verwalters auf Schadensersatz wegen unterlassener Pflichten im Bereich anfänglicher. Schadensersatz

Leitsatz (amtlich)

1. Der Verwalter haftet den Wohnungseigentümern auf Schadensersatz wegen positiver Vertragsverletzung des Verwaltervertrags, wenn er es schuldhaft unterläßt, die Wohnungseigentümer auf den drohenden Ablauf von Gewährleistungsfristen hinzuweisen und eine Entscheidung der Wohnungseigentümerversammlung über das weitere Vorgehen herbeizuführen.

2. Wird dem Verwalter im Zusammenhang mit der Erläuterung und Genehmigung der Abrechnung Entlastung erteilt, so beschränkt sich die Entlastung auf das Verwalterhandeln, das in der Abrechnung seinen Niederschlag gefunden hat.

3. Die Entlastung des Verwalters erfaßt nur solche Vorgänge, die bei der Beschlußfassung darüber bekannt oder bei zumutbarer Sorgfalt erkennbar waren; abzustellen ist dabei auf den Kenntnisstand aller Wohnungseigentümer.

Normenkette

WEG § 21 Abs. 1, § 27 Abs. 1 Nr. 2, § 28

Verfahrensgang

LG Landshut (Aktenzeichen 60 T 3050/99)

AG Landshut (Aktenzeichen 14 UR II 12/98)

Tenor

I. Die sofortige weitere Beschwerde der Antragsgegnerin gegen den Beschluß des Landgerichts Landshut vom 5. Oktober 2000 wird zurückgewiesen.

II. Die Antragsgegnerin hat die gerichtlichen und außergerichtlichen Kosten des Rechtsbeschwerdeverfahrens zu tragen.

III. Der Geschäftswert für das Rechtsbeschwerde verfahren wird auf 20.160 DM festgesetzt.

Gründe

I.

Die Antragsteller sind die Wohnungseigentümer einer Wohnanlage. Die Antragsgegnerin errichtete die Wohnanlage als Bauträgerin. Das Gemeinschaftseigentum wurde am 10.11.1983 abgenommen. Die Antragsgegnerin war bis zum 31.5.1997 Erstverwalterin.

In der Eigentümerversammlung vom 9.4.1987 berichtete eine Wohnungseigentümerin, daß bei starken Regenfallen Feuchtigkeit in die Tiefgarage eindringe. Die Antragsgegnerin ließ in der Folgezeit die Feuchtigkeitsstellen von der Firma H. untersuchen; diese teilte in den Jahren 1987 und 1988 mit, den Grund für den Feuchtigkeitseintritt könne sie nicht feststellen. In späteren Jahren führte die Firma H. dann Abdichtungsmaßnahmen durch. Der Baumangel wurde dadurch aber nicht beseitigt. Aufgrund des Angebots der Firma B. … GmbH beträgt der jetzt erforderliche Sanierungsaufwand rund 18.000 DM. Gewährleistungsansprüche wegen der Baumängel gegen die Antragsgegnerin als Bauträgerin und Verkäuferin der Wohnungen sowie gegen die Bauhandwerker sind verjährt.

Die Antragsteller sind der Auffassung, die Antragsgegnerin sei u. a. deshalb zum Schadensersatz verpflichtet, weil sie vor Ablauf der Gewährleistungsfrist keine Entscheidung der Wohnungseigentümerversammlung über das weitere Vorgehen herbeigeführt habe. Die Antragsteller haben beantragt, die Antragsgegnerin zu verpflichten, 18.000 DM nebst Zinsen zu zahlen. Außerdem haben die Antragsteller die Feststellung beantragt, daß die Antragsgegnerin jeglichen über 18.000 DM hinausgehenden Schaden, der sich im Zuge ordnungsmäßiger Sanierung der Tiefgaragendecke gegenüber dem bisherigen Sanierungskostenangebot der Firma B. … ergeben sollte, sowie jegliche Folgeschäden zu ersetzen hat. Das Amtsgericht hat mit Beschluß vom 5.11.1999 die Antragsgegnerin verpflichtet, 9.000 DM nebst Zinsen zu bezahlen. Dem Feststellungsantrag hat es insoweit stattgegeben, als die Antragsgegnerin verpflichtet ist, den weitergehenden Schaden zu 1/2 zu ersetzen. Im übrigen hat es die Anträge abgewiesen. Das Landgericht hat mit Beschluß vom 5.10.2000 die sofortige Beschwerde der Antragsteller mit der Maßgabe zurückgewiesen, daß die Antragsgegnerin verpflichtet ist, 14.400 DM nebst Zinsen zu zahlen, und daß der Feststellungsantrag in Höhe von 4/5 begründet ist. Die Anschlußbeschwerde der Antragsgegnerin hat es zurückgewiesen. Gegen diesen Beschluß richtet sich die sofortige weitere Beschwerde der Antragsgegnerin.

II.

Das Rechtsmittel hat keinen Erfolg.

1. Das Landgericht hat unter teilweiser Bezugnahme auf die Entscheidung des Amtsgerichts ausgeführt:

Die Antragsgegnerin sei nach den Grundsätzen der positiven Vertragsverletzung zum Schadensersatz verpflichtet. Die Antragsgegnerin habe bereits vor Ablauf der fünfjährigen Bauträgergewährleistungsfrist gewußt, daß Feuchtigkeit in die Tiefgarage eindringe. Die Antragsgegnerin habe die ihr obliegende Pflicht verletzt, die Ursache des Schadens feststellen zu lassen und eine Entscheidung der Wohnungseigentümergemeinschaft über das weitere Vorgehen herbeizuführen. Mit der in den Jahren 1987 und 1988 abgegebenen Erklärung der von der Antragsgegnerin beauftragten Firma H., die Ursache für den Schaden lasse sich nicht feststellen, habe sie sich nicht zufrieden geben dürfen. Aufgrund der Pflichtverletzung der Antragsgegnerin sei nicht rechtzeitig aufgedeckt worden, daß ein sanierungsbedürftiger Baumangel vorliege. Dieser bestehe, wie der Sachverständige überzeugend ausgeführt habe, darin, daß die Anschlüsse der Abdichtung fehlerhaft seien und daß Abdichtunge...