Bauliche Veränderungen durch den Mieter / 2.3 Gewerbemietvertrag

Verpflichtet sich ein Mieter von Geschäftsräumen vertraglich zur Durchführung bestimmter Maßnahmen, hat er nach Beendigung des Mietverhältnisses hinsichtlich der geschaffenen Einrichtungen weder ein Wegnahmerecht aus § 539 Abs. 2 BGB noch einen Anspruch auf Ersatz von Aufwendungen nach § 539 Abs. 1 BGB unabhängig davon, ob es sich um notwendige oder nützliche Aufwendungen handelt.^[1]

Hinweis

Eigeninteresse des Gewerbemieters

Wird ein Pachtvertrag aus Gründen, die in der Sphäre des Pächters liegen, vorzeitig beendet, hat der Pächter – mangels konkreter Vereinbarungen – keinen Anspruch auf Ersatz für Renovierungs- und Modernisierungsmaßnahmen, wenn diese Maßnahmen nach Zeitpunkt und Umfang in das Belieben des Pächters gestellt waren, damit er den Betrieb nach seinen Vorstellungen und somit im eigenen Interesse möglichst gewinnbringend führen kann.^[2]

Sofern in einem auf längere Zeit fest abgeschlossenen Mietvertrag vorgesehen ist, dass der Mieter entschädigungslos Investitionen zu erbringen hat, kann bei vorzeitiger Beendigung des Vertragsverhältnisses ein Bereicherungsanspruch des Mieters nur darauf beruhen, dass der Vermieter vorzeitig in den Genuss des erhöhten Ertragswerts des Mietobjekts kommt. Die Höhe dieses Anspruchs bemisst sich daher weder nach den vom Mieter aufgewendeten Kosten noch nach einer Wertsteigerung des Mietobjekts, sondern nach § 818 Abs. 2 BGB ausschließlich danach, inwieweit der Vermieter durch die Investitionen in die Lage versetzt wurde, eine höhere Miete zu erzielen oder die Leistungen des Mieters in sonstiger Weise gewinnbringend zu nutzen, z. B. durch Erlangung eines Baukostenzuschusses von dem Nachmieter.^[3] Insofern liegt eine Bereicherung des Vermieters auch dann vor, wenn eine Weitervermietung zu einer höheren Miete wegen vom Vermieter zu vertr...