Zusammenfassung
Die Zwangsversteigerung ist eine Vollstreckung – hier – in das unbewegliche Vermögen. Mit dem erzielten Erlös soll der Gläubiger befriedigt werden.
Geregelt ist die Immobilienvollstreckung in den §§ 864 ff. ZPO, 15 ff. ZVG.
1 Folgen der Zwangsversteigerung
Wird das Mietgrundstück zwangsversteigert, tritt mit der Erteilung des Zuschlags der Ersteher in die Rechte und Pflichten aus dem Mietvertrag ein. Der Ersteher des Grundstücks ist, sofern nicht Wohnräume Gegenstand des Mietvertrags sind, berechtigt, das Mietverhältnis unter Einhaltung der gesetzlichen Frist zu kündigen, wobei die Kündigung jedoch nur für den erstmöglichen Termin zulässig ist. Das Kündigungsrecht des Erstehers ist eingeschränkt, wenn zur Schaffung des Mietraums Finanzierungsbeiträge geleistet worden sind.
Ist Wohnraum Gegenstand des Mietvertrags, kann nach überwiegender Meinung der Ersteher das Mietverhältnis, wenn es dem Kündigungsschutz unterliegt, nur bei Vorliegen eines berechtigten Interesses nach § 573 BGB kündigen.
2 Zuschlag ist mit Veräußerung gleichzusetzen
Der Zuschlag ist als Veräußerung anzusehen. Kündigungssperrfristen sind daher auch dann zu beachten, wenn das Mietverhältnis unter Einhaltung der gesetzlichen Frist gekündigt wird.[1]
Der Lauf der Kündigungssperrfrist beginnt nicht mit der Aufteilung in Wohnungseigentum, sondern erst mit der erstmaligen Veräußerung. Der Zuschlag in der Zwangsversteigerung steht der Veräußerung insoweit gleich.[2]
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