§ 5 Sondernutzungsrechte / VI. Abstell-/Kellerräume

Rz. 32

Muster 5.18: Abstellräume aufschiebend bedingt

Muster 5.18: Abstellräume aufschiebend bedingt

Entgegen der baubehördlichen Abgeschlossenheitsbescheinigung verbleiben sämtliche Kellerräume im Gemeinschaftseigentum. Jeder Eigentümer hat einen Anspruch auf einen Abstellraum in der baurechtlich erforderlichen oder sonst üblichen Größe.

An den Kellerräumen, die in dem dieser Urkunde als Anlage beigefügten Lageplan "Kellerräume" markiert und nummeriert sind, werden aufschiebend bedingte Sondernutzungsrechte eingeräumt. Auf den Lageplan wird hiermit verwiesen, er wird damit Bestandteil dieser Urkunde. Der Plan wurde zur Durchsicht vorlegt, genehmigt und unterschrieben.

Aufschiebende Bedingung (siehe Rdn 11) ist, dass der aufteilende Eigentümer einen oder mehrere Kellerräume einem Wohnungseigentum als Sondernutzungsrecht durch Erklärung in der Form des § 29 GBO zuweist und diese Erklärung dem Grundbuchamt zugeht (siehe Rdn 13). Mit Eintritt der aufschiebenden Bedingung sind die Eigentümer der übrigen Einheiten von der Nutzung des zugewiesenen Kellerraums ausgeschlossen (siehe Rdn 12. Dieses Zuweisungsrecht entfällt, sobald die letzte Einheit erstmalig nach Aufteilung auf einen anderen Eigentümer im Grundbuch umgeschrieben worden ist (siehe Rdn 12).

Die zugewiesenen Kellerräume dürfen als Abstell- und Lagerräume genutzt werden. Der Eigentümer der begünstigten Einheit trägt die Instandhaltungs- und Instandsetzungspflichten und die Kosten dafür in der Weise, als wenn es sich bei dem Kellerraum um Sondereigentum handeln würde.

_________________________

Rz. 33

Nach den meisten Landesbauordnungen muss öffentlich-rechtlich jeder Wohnung ein Abstellraum in ausreichender Größe (meist 6 m2) zugeordnet werden (vgl. z.B. § 45 Abs. 2 HBauO). Solche Vorschriften treffen jedoch keine Aussagen darüber, in welcher zivilrechtlichen Form die Zuordnung bei Wohnungseigentum zu erfolgen hat. Ziff. 5 Abs. 2 der AVA stellt lediglich klar, dass zu abgeschlossenen Wohnungen auch zusätzliche Räume außerhalb des Wohnungsabschlusses gehören können. Dennoch legten und legen die Bauämter in vielen Kommunen bei der Erteilung von Abgeschlossenheitsbescheinigungen Wert darauf, dass Abstellräume unmittelbar Wohnungen zugewiesen werden. Allerdings erfolgt die Zuordnung gerade bei der Aufteilung von Altbaubestand meist fiktiv. Entweder entsprechen die baulichen Gegebenheiten nicht der planmäßigen Ausweisung oder korrespondieren nicht mit der tatsächlichen Nutzung durch Mieter und/oder Eigentümer. Die Folgen können im Einzelfall schwerwiegend sein. Werden bei Verkauf und Auflassung irrtümlich falsche Kellerräume als zum Sondereigentum gehörend betrachtet, ist die tatsächlich erklärte Auflassung nicht im Grundbuch eingetragen (falsa demonstratio) und das später im Grundbuch Eingetragene nicht gewollt.^[43] Der nachträgliche Versuch, die dingliche Rechtslage mit der tatsächlichen Nutzung in Einklang zu bringen, ist fast unüberwindlichen Hürden ausgesetzt.^[44] Mietrechtlich besteht zudem die Gefahr einer Vervielfältigung einer Vermieterstellung. Das Muster bringt insofern eine flexible Zuweisungsmöglichkeit, welche die dargestellten Probleme weitestgehend vermeidet.

[43] BayObLG RPfleger 2002, 19.

[44] Vgl. z.B. OLG Saarbrücken NZM 2005, 423; OLG Düsseldorf ZMR 2008, 551. Die Folgen zeigt besonders anschaulich ein grundlegendes Urteil des BGH vom 20.11.2015, BGH NJW 2016, 473; dazu ausführlich Naumann, notar 2016, 117, 118.