Leitsatz

Zur Bezeichnung einer bestimmten zur Sondernutzung zugewiesenen Fläche kann auf einen Lageplan Bezug genommen werden, der nicht der Aufteilungsplan ist. Wenn der Lageplan für die zugewiesene Fläche vom Aufteilungsplan abweicht, bedingt dies im Bereich gemeinschaftlichen Eigentums nicht die Unzulässigkeit der Vereinbarung (hier: im gemeinschaftlichen Eigentum stehender Keller mit Raum in nachträglich ausgekragtem Gebäude).

 

Normenkette

§§ 13 Abs. 2, 15 Abs. 1 WEG

 

Das Problem

  1. B, eine Bauträgerin, teilt ein Grundstück gemäß § 8 WEG in Wohnungs- bzw. Teileigentum auf. Nach der Gemeinschaftsordnung werden bestimmte Bereiche des gemeinschaftlichen Eigentums vom gemeinschaftlichen Gebrauch ausgenommen und ziffernmäßig bestimmten "Einheiten" zur Sondernutzung zugewiesen. Für die Zuweisung nutzt B einen Aufteilungs- bzw. Sondernutzungsplan. Dort sind 12 Abstellräume im Keller bezeichnet.
  2. In einem Nachtrag bestimmt B, für die Sondernutzungsrechte an den Abstellräumen im Keller solle nicht mehr der amtliche Aufteilungsplan gelten, sondern ein Sondernutzungsrechtsplan. In diesem Sondernutzungsrechtsplan befindet sich abweichend von der Bauzeichnung im ursprünglichen Aufteilungsplan (Kellergeschoss) im nördlichen Gebäudebereich eine Auskragung, in dem nun der sogenannte Abstellraum 6 platziert ist.
  3. Das Grundbuchamt weist den Vollzugsantrag zurück. Der Abstellraum 6 befinde sich außerhalb der Umgrenzung des Kellergeschosses, wie diese im Aufteilungsplan zur Teilungserklärung dargestellt sei. Danach sei anzunehmen, dass jedenfalls dort abweichend vom Aufteilungsplan gebaut worden sei. Es gehe hier nicht um Fragen der Abgeschlossenheit oder der Entstehung von Sondereigentum. Wesentlich sei, ob zum einen dem Aufteilungsplan hinsichtlich der Darstellung des gemeinschaftlichen Eigentums eine Bedeutung zukomme, die davon abweichende Regelungen hinsichtlich der Sondernutzungsrechte ausschließe. Zum anderen müsse das Sondernutzungsrecht an sich inhaltlich überhaupt zulässig sein. Hier bestehe ein Widerspruch insofern, als ein Sondernutzungsrecht in einem Bereich begründet werden solle, der nach der Teilungserklärung keine derartigen Räume enthalte. Mit diesem Widerspruch könne ein Sondernutzungsrecht nicht entstehen. Ein Sondernutzungsrecht, das auch die Befugnis umfasse, das Gebäude als solches durch teilweise Entfernung der Außenmauer, mithin durch Eingriffe in die Statik, zu verändern, werde als unzulässig erachtet.
  4. Hiergegen richtet sich B's Beschwerde. Sie meint, der amtliche Aufteilungsplan solle nur die Abgrenzung von Sondereigentum zum gemeinschaftlichen Eigentum sicherstellen. Darum gehe es nicht. Vielmehr gehe es darum, am gemeinschaftlichen Eigentum Sondernutzungsrechte zu begründen. Tatsächlich bestehe auch kein Widerspruch zwischen dem Sondernutzungsplan und dem Aufteilungsplan, da der amtliche Aufteilungsplan keine bindende Aussage zur Abgrenzung der bebauten von den nicht bebauten Teilen des gemeinschaftlichen Eigentums treffe.
 

Die Entscheidung

  1. Die Beschwerde hat Erfolg! Die Sondernutzungsrechte ließen sich entsprechend der Planbeilage den einzelnen Wohnungs- und Teileigentumseinheiten widerspruchsfrei zuordnen. Auf Abweichungen vom Aufteilungsplan komme es nicht an. Ob und in welcher Weise dieser dem tatsächlichen Bauzustand anzupassen wäre, bedürfe keiner Klärung.
  2. Ein Sondernutzungsrecht sei das durch Vereinbarung begründete Recht eines Wohnungs- oder Teileigentümers, abweichend von der Regel des § 13 Abs. 2 Satz 1 WEG Teile des gemeinschaftlichen Eigentums unter Ausschluss der übrigen Eigentümer allein zu benutzen. Solle es als Inhalt des Sondereigentums in das Grundbuch eingetragen werden, müsse der Gegenstand des Sondernutzungsrechts wegen des Bestimmtheitsgebots zweifelsfrei bezeichnet sein. Dabei genüge es, dass der Ausübungsbereich unter Heranziehung der örtlichen Verhältnisse bestimmbar sei; zur Bezeichnung der betroffenen (Grundstücks-)Fläche könne dann auf einen Plan Bezug genommen werden. Dies müsse nicht der Aufteilungsplan sein; das ergebe sich schon aus dessen eingeschränkter Zweckbestimmung (Hinweis auf § 7 Abs. 4 Satz 1 Nr. 1 WEG), welche die Darstellung von Sondernutzungsflächen nicht umfasse.
  3. In diesem Sinne sei es unbedenklich, wenn der für die Sondernutzungsrechtszuweisung der Kellerräume verwendete Plan nicht der amtliche Aufteilungsplan sei. Der dem Nachtrag beigefügte Plan weise für sich auch hinreichende Bestimmtheit auf, weil er für die Ebene des Kellergeschosses vermessene und untereinander abgegrenzte Flächen darstelle, die sich in natura feststellen und eindeutig einem bestimmten Wohnungs- oder Teileigentum zuordnen ließen. Das gelte namentlich auch für die mit "Abstellraum 6" bezeichnete und vermaßte Fläche, auch wenn sie sich abweichend vom Aufteilungsplan außerhalb der dort ausgewiesenen Außenmauern befinde und nun als von neuen Außenmauern umfasst dargestellt sei. Dass mit der Einbeziehung dieser Fläche in den Zuordnungsbereich des teilenden Eigentümers das Recht des Erwerbers v...

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