OLG Düsseldorf Beschluss vom 30.11.2007 - I-3 Wx 158/07

Leitsatz (amtlich)

1. Werden Kellerräume einer Wohnungseigentumsanlage entgegen der Teilungserklärung errichtet und zugeordnet und begehrt ein Wohnungseigentümer von einem anderen unter Berufung auf die Teilungserklärung erfolgreich die Herausgabe einer bestimmten Kellerfläche, so kann er sich wegen der Zuordnung der übrigen Keller nicht auf einen - wenn auch seit Jahren bestehenden - tatsächlichen Nutzungszustand berufen.

2. Der WEG ist es unter den genannten Umständen nicht verwehrt, dass sie mit Blick auf die veranlasste und gerichtlich vorgegebene neue teilungsordnungsgemäße Zuordnung auch im Übrigen an der ursprünglich geübten tatsächlichen (teilungsordnungswidrigen) Handhabung der Kellerzuteilung nicht mehr festhält.

3. Dem Beseitigungsverlangen der WEG auf Wiederherstellung eines der Teilungserklärung entsprechenden Zustandes kann der Eigentümer, der eine solche Veränderung herbeigeführt hat, ggf. eine Gestattungsvereinbarung, eine Notgeschäftsführung zur Abwendung eines dem Gemeinschaftseigentum drohenden Schadens, eine Anpassungsverpflichtung der WEG zum Zwecke der Beseitigung des Zustandes einer gravierenden Unbilligkeit oder das Vorliegen besonderer Umstände aus dem Gesichtspunkt von Treu und Glauben entgegen halten.

Normenkette

WEG n.F. § 10 Abs. 2 S. 2; WEG § 21 Abs. 2; BGB §§ 242, 1004

Verfahrensgang

LG Düsseldorf (Beschluss vom 25.06.2007; Aktenzeichen 25 T 59/07)

AG Düsseldorf (Aktenzeichen 290 II 125/06)

Tenor

Das Rechtsmittel wird zurückgewiesen.

Der Beteiligten zu 1 trägt die gerichtlichen Kosten des Verfahrens der weiteren Beschwerde.

Wert: 3.000 EUR.

Gründe

I. Die Beteiligten zu 1 bis 8 sind die Mitglieder der eingangs näher bezeichneten Wohnungseigentümergemeinschaft, deren Verwalter der Beteiligte zu 6 ist.

Die Eigentümergemeinschaft besteht aus sechs Wohnungen und einer Garage.

In der Teilungserklärung vom 28.6.1978 wurden den Sondereigentumseinheiten keine Kellerräume zugeordnet. Eine solche Zuordnung erfolgte erst durch Ergänzungsurkunde zur Teilungserklärung vom 16.8.1978 dergestalt, dass den Wohnungen Nr. 2 bis Nr. 6 der Anlage jeweils ein Keller mit der entsprechenden Nummer gemäß Aufteilungsplan als Sondereigentum zugeordnet wurde. Hierbei war dem Keller Nr. 6 eine Fläche vorgelagert, über die dieser sowie der Keller Nr. 5 zu erreichen war. Tatsächlich wurden die Kellerräume in der Folgezeit anders errichtet und genutzt.

In der Eigentümerversammlung vom 28.1.1983 wurde zu TOP 2 die Erstellung einer neuen Teilungserklärung für die vorhandenen Kellerräume beschlossen. Das Protokoll führt aus:

Die Teilungserklärung für die vorhandenen Kellerräume muss neu erstellt werden, da die in dem Grundrissplan zur Teilungserklärung vom 16.8.1978 angegebenen Kellerraum-Nummern mit den tatsächlich vorhandenen bzw. jeweils genutzten Kellerräumen nicht übereinstimmen. Gleichzeitig soll für den Keller der 5. Etage (der unter der Kellertreppe liegt) der Zusatz mit eingetragen werden, dass dieser Keller jederzeit offen bleiben muss, um den Zugang zur Gasuhr und zur Wasserleitung zu gewährleisten. Dies wurde einstimmig beschlossen.

Die Teilungserklärung wurde indes nicht geändert.

Im Mai 1988 wurde die Holzlattentür des Kellers Nr. 6 unter Einbeziehung des Vorraums bündig zum Flur gesetzt und die Wand zwischen den Kellerräumen 5 und 6 verschlossen. Der Kellerraum 5 wurde als Ölfasskeller, der Kellerraum 6 durch die Beteiligte zu 3, die damalige Sondereigentümerin der Einheit Nr. 5 genutzt. Später erfolgte der Zugang zu Keller Nr. 5 durch die Tür zum Heizungskeller.

Hinsichtlich der nachfolgenden Nutzung der Kellerräumlichkeiten vgl. Anlage AS 4 (GA 8, Zustand Herbst 1993) sowie das Protokoll der Eigentümerversammlung vom 31.3.1995 zu TOP 6. Das Protokoll verhält sich wie folgt:

Herr B. und Frau R. möchten den früheren Öltankkeller für sich nutzen. Die eingeholten Auskünfte besagen, dass bei Einsetzen einer feuerfesten Tür dieser Keller auch durch den Heizungskeller begangen werden kann - ...

Die Kosten für die feuerfeste Tür übernehmen B. und R..

Der Beteiligte zu 1 ist seit dem 13.1.2004 Sondereigentümer der im fünften Obergeschoss gelegenen Wohnung Nr. 6 des Aufteilungsplans sowie des Kellers Nr. 6. Die Beteiligten zu 4 und 5 sind seit dem Jahr 2000 Sondereigentümer der Wohnung und des Kellerraumes Nr. 5.

Im Rechtsstreit 290 C 1/04 AG Düsseldorf = 21 S 545/04 LG Düsseldorf verurteilte das LG Düsseldorf am 9.3.2006 die Beteiligte zu 3 auf Antrag des Beteiligten zu 1, an ihn den in den Eintragungsbewilligungen des Notariats L. vom 28.6. und 16.8.1978 (UR-Nr.: 2747 und 3372 für 1998 (richtig: 1978) mit Nr. 6 bezeichneten, links neben der Kellertreppe befindlichen Kellerraum herauszugeben.

Die Beteiligte zu 3 nutzte zu dieser Zeit den Keller Nr. 6 einschließlich des im Plan vorgesehenen Vorraumes bis zum Kellerflur.

Im Anschluss an das Herausgabeurteil entfernte die Beteiligte zu 3 die Holzlattentür zur Abgrenzung des im Gemeinschaftseigentum stehenden Vorraums, setzte eine Tür zum Kellerraum Nr. 5, trennte den Keller N...