§ 5 Sondernutzungsrechte / 4. Zeitlich gestreckte Begründung von Sondernutzungsrechten

Rz. 10

Sowohl bei Neu- als auch Altbauten besteht oft der Bedarf nach einer möglichst flexiblen und zukunftsoffenen Sondernutzungsrechtszuweisung, insbesondere von Stellplätzen und Kellerräumen. Dadurch kann ein aufteilender Eigentümer oder Bauträger auf Erwerberwünsche, z.B. hinsichtlich der Auswahl des Stellplatzes, oder auf veränderte Gegebenheiten reagieren. Nachträgliche Einräumungen erfordern jedoch die in Rdn 9 beschriebenen Zustimmungen Dritter. Um diese zu vermeiden, stehen drei Wege zur Verfügung:

Rz. 11

▪	Der aufteilende Eigentümer begründet die Sondernutzungsrechte nachträglich aufgrund einer Vollmacht zur Änderung der Teilungserklärung oder einer Ermächtigung in der Teilungserklärung. Die Zustimmung anderer Eigentümer oder vormerkungsgesicherter Erwerber ist bei diesem Weg entbehrlich bzw. leicht zu erhalten, weil sie entweder durch die Vollmacht erteilt oder durch die Ermächtigung entbehrlich wird. Jedoch sind Zustimmungen anderer dinglich Berechtigter, insbesondere der bereits eingetragenen Grundpfandrechtsgläubiger, erforderlich.[24] Dies macht den Vorgang zeit- und kostenaufwändig und weitgehend untauglich für die Verwendung im Rahmen von Abverkäufen.
▪	Alle in Betracht kommenden Sondernutzungsrechte werden unmittelbar in der Teilungserklärung begründet, aber zunächst vollständig einer Einheit zugewiesen ("Parken"). Dabei wird eine Einheit ausgewählt, die voraussichtlich erst spät veräußert wird. Beim Verkauf von anderen Einheiten wird dann das jeweils benötige Sondernutzungsrecht auf diese übertragen. Für dieses Verfahren mag die Übersichtlichkeit und Nachverfolgbarkeit der Zuweisungen sprechen.[25] Auch kann der Erwerber durch eine Vormerkung gesichert werden.[26] Andererseits erfordert das Vorgehen immer Eintragungen in mindestens zwei Grundbüchern. Vorsicht ist auch geboten, wenn die Einheit, bei der Rechte geparkt wurden, veräußert werden soll. Verbliebene Rechte müssen dann rechtzeitig übertragen werden. Die Zustimmung von dinglich Berechtigten an der Einheit, bei der die Rechte geparkt sind, ist für eine Übertragung entbehrlich, solange die Gläubiger auch an der begünstigten Einheit berechtigt sind.[27]
▪	Aufschiebend bedingte Zuweisung durch Erklärung des aufteilenden Eigentümers.[28] Das Muster beruht auf dem häufig verwendeten Weg, die Sondernutzungsrechte aufschiebend bedingt durch eine Zuweisungserklärung des aufteilenden Eigentümers zu begründen. Dadurch entsteht die positive Komponente, nämlich die Zuweisung der Nutzung zu einem Eigentümer, erst mit dieser Erklärung. Die negative Komponente des Sondernutzungsrechts, nämlich der Ausschluss der übrigen Eigentümer, kann entweder von Anfang an vorgesehen oder gleichfalls aufschiebend bedingt sein. Die Zustimmung und Mitwirkung der übrigen Eigentümer und von dinglich Berechtigten ist dann entbehrlich, weil der Ausschluss der übrigen Eigentümer bereits in der Teilungserklärung vorgesehen war.[29] Die Eintragung erfolgt im Grundbuch der begünstigten Einheit.[30] Zumindest für den Fall des unmittelbaren Ausschlusses der übrigen Eigentümer ist geklärt, dass die spätere positive Zuweisung nur einmal die Festgebühr nach Nr. 14160 Abs. 5 KV-GNotKG von 50 EUR auslöst.[31]

Rz. 12

In der Praxis hat sich die zuletzt genannte Lösung durchgesetzt und bewährt. Sie ermöglicht im Rahmen der einzelnen Abverkäufe eine flexible, einfache und kostengünstige Zuordnung. Wichtig ist dabei, das Ende der Zuweisungsbefugnis zweckmäßig zu regeln. Ohne konkrete Regelung wird eine Auslegung der Gemeinschaftsordnung oft dazu führen, dass die Zuweisungsbefugnis erlischt, wenn der aufteilende Eigentümer aus der Gemeinschaft ausscheidet (d.h. mit Umschreibung der letzten Einheit).^[32] Für die Praxis ist bis auf weiteres hiervon vorsichtshalber auszugehen. Vor Veräußerung der letzten Einheit kann ggf. die Zuweisung zu einem einzelnen Sondereigentum erfolgen und dann nach dem zweiten Modell verfahren werden. Diese Gestaltungstechnik hat sich im Wesentlichen an Kfz-Stellplätzen entwickelt. Sie ist keineswegs hierauf beschränkt, sondern kann auch für sehr viel komplexere Sondernutzungsrechte verwendet werden (z.B. Dachgeschossausbaurechte, Abstellräume, Nutzung von sonstigen Freiflächen etc.).

Praxistipp

Auch kann mit "überschießenden" Sondernutzungsrechten gearbeitet werden.^[33] Dabei wird der konkrete Inhalt des Sondernutzungsrechts in gewissem Umfang der nachträglichen Bestimmung überlassen. Die Grenzen sollten aber möglichst begrenzt und klar definiert werden, Formulierungen wie "… Befugnis, die Fläche in beliebiger Form zu bebauen…"^[34] könnten an der Inhaltskontrolle scheitern.^[35] Es kann also z.B. geregelt werden: "Der aufteilende Eigentümer ist berechtigt, an der in der Anlage 3 markierten Außenfläche einzelne Gartenflächen (z.B. Terrassen, Gärten), Stellplätze, Wintergärten, Gartenlauben, Kinderspielplätze zu errichten und einzelnen Einheiten zur alleinigen oder gemeinschaftlichen Nutzung (z.B. Untergemeinschaften einzelner Blöcke) zuzuweisen." Die mit dem Sond...