Zweckentfremdungsverbot: Was in den Bundesländern gilt

Als Zweckentfremdung gilt unter anderem die Kurzzeitvermietung an Touristen über die jeweilige Bagatellgrenze hinaus. Die Regeln unterscheiden sich erheblich: Bagatellgrenzen, Genehmigungspflichten und Bußgelder variieren je nach Landesgesetz stark – auch neue Satzungen in den Kommunen können jederzeit hinzukommen.

Was in Berlin oder Hamburg erlaubt ist, kann andernorts bereits illegal sein. Die Rechtslage ändert sich regelmäßig. Eine Auswahl an Regelungen im Bundesländervergleich.

Hamburg schafft Bagatellgrenze ab

Hamburg schränkt die kurzzeitige Vermietung für touristische Zwecke weiter ein. Die Änderung wurde durch die Bürgerschaft beschlossen, wie die Behörde für Stadtentwicklung und Wohnen am 6.5.2026 mitteilte.

Online-Plattformen werden verpflichtet, Daten zu vermittelten Übernachtungen zu übermitteln.Vermietungstätigkeiten, die über die erlaubten acht Wochen pro Jahr hinausgehen, erkannt werden. Die Rechtslage werde an die ab dem 20.5.2026 geltende Verordnung der Europäischen Union zum Datenaustausch bei Kurzzeitvermietungen angepasst.

Die sogenannte Bagatellgrenze soll abgeschafft werden: Bislang ist es möglich bis zu 50 Prozent der eigenen Wohnfläche – also auch einzelne Zimmer – zeitlich unbegrenzt kurzzeitigzu vermieten. Künftig werde diese Form der Nutzung nur noch für maximal acht Wochen pro Kalenderjahr genehmigungsfrei zulässig sein, so die Behörde.

Seit April 2019 dürfen Anzeigen für Ferienunterkünfte bereits nur noch mit einer Wohnraumschutznummer veröffentlicht werden. Auch Portale sind verpflichtet, Angebote mit einer solchen Nummer zu veröffentlichen. Bei Nichtbeachtung drohen Bußgelder von bis zu 500.000 Euro.

Wohnraumschutzgesetz in Schleswig-Holstein

Der Landtag in Schleswig-Holstein am 24.5.2024 das Wohnraumschutzgesetz beschlossen. Darin enthalten sind auch Regelungen zur Zweckentfremdung. Die Kommunen haben die Möglichkeit, die Nutzung als Ferienwohnung zu befristen. Außerdem werden Mietwohnungen besser vor Verwahrlosung geschützt.

Hessen: Eigeninitiative Frankfurt und Darmstadt 

Die SPD-Fraktion im hessischen Landtag hatte 2019 zwar einen Entwurf für ein Wohnraumschutzgesetz vorgestellt, das Kommunen ermächtigen soll, gegen Leerstand und die Zweckentfremdung von Mietwohnungen vorzugehen, bislang wurde das Verbot der Zweckentfremdung, das 2004 außer Kraft getreten ist, aber nicht wiedereingeführt.

Frankfurt am Main kämpfte seit 2013 zunächst auf Grundlage der hessischen Bauordnung im Alleingang gegen illegale Ferienwohnungen. 2018 trat eine Ferienwohnungssatzung in Kraft: Wohnungen dürfen hier maximal acht Wochen pro Jahr an Touristen vermietet werden. Vermieter müssen eine Genehmigung beantragen. Auch in Darmstadt ist die Kurzzeitvermietung an Feriengästen genehmigungspflichtig.

Berlin: Registriernummer muss ins Ferienwohnungsangebot

In Berlin sind Anbieter von Ferienwohnungen gesetzlich verpflichtet, bei Inseraten – vor allem auf Online-Portalen – eine gut sichtbare Registrierungsnummer anzugeben. Wer sich nicht an die Regeln hält, muss mit Geldbußen von bis zu 250.000 Euro rechnen. Das Abgeordnetenhaus hatte die vom Senat eingebrachten Änderungen im Rahmen des Gesetzentwurfes zum sogenannten Dritten Änderungsgesetz zum Zweckentfremdungsverbot-Gesetz (ZwVbG) am 1.11.2021 beschlossen.

Ob sich das Inserat auf Wohnraum oder Nichtwohnraum bezieht, ist irrelevant. Annoncen ohne die Nummer sind gesetzwidrig – Plattformen dürfen Angebote mit "offenkundig" unvollständigen Angaben nicht mehr online stellen oder müssen sie löschen. Bei Nichtbeachtung können die bezirklichen Wohnungsämter die Löschung anordnen. Wer im Rahmen der gewerblichen Kurzzeitvermietung die genaue Lage der Unterkunft und die vollständigen Daten des Anbieters oder Werbers angibt, braucht keine Registriernummer. Hotelunterkünfte sind ausdrücklich ausgenommen.

In Berlin ist die Vermietung privater Wohnungen an Touristen seit 2014 nur mit Genehmigung möglich. 2018 wurde die Registrierpflicht eingeführt.  Auch Wohnungen, die vor dem Verbot 2014 zweckentfremdet wurden, sind davon erfasst.

Bei Zweitwohnungen gilt: Die dürfen als Ferienwohnung vermietet werden, wenn sie von den Eigentümern selbst auch zum Wohnen genutzt und in eigener Abwesenheit Touristen zur Verfügung gestellt werden. Das sei dann keine Zweckentfremdung, entschied das Oberverwaltungsgericht Berlin-Brandenburg

(OVG Berlin-Brandenburg, Urteil v. 17.9.2020, 5 N 36.17)

NRW: ID-Pflicht für Kurzzeitmieten

In Nordrhein-Westfalen (NRW) trat am 1.7.2021 das Wohnraumstärkungsgesetz in Kraft. Kommunen können effektiver gegen die Dauervermietung von Wohnungen an Touristen oder Leiharbeiter vorgehen. Bei Verstößen drohen Bußgelder in Höhe von bis zu einer halben Millionen Euro, das kann auch Wohnungskonzerne treffen.

Wer seine Wohnung über Internetportale zur Kurzzeitmiete anbietet, braucht seit dem 1.7.2022 eine Identifikationsnummer (ID). Die Kommunen dürfen die Kontaktdaten der Anbieter an das Finanzamt weitergeben. Eine Zweckentfremdung von Wohnraum kann auch vorliegen, wenn eine Wohnung an Angehörige von Personen vermietet wird, die sich als "Medizintouristen" in Deutschland behandeln lassen. Die Behörde durfte das untersagen, hat das Ober­verwaltungs­gericht Köln entschieden.

(OVG Köln, Urteil v. 19.11.2020, 14 A 4304/19)

Zweckentfremdung: Gesetz in Mecklenburg-Vorpommern

Der Wohnungsmarkt in Mecklenburg-Vorpommern gilt als relativ ausgeglichen, doch in den Urlaubsorten an den Küsten hat sich das Angebot stark verknappt. Deshalb hat der Landtag am 14.4.2021 ein Zweckentfremdungsgesetz beschlossen. Die Umnutzung von Wohnraum kann per Verordnung unter Genehmigungsvorbehalt gestellt werden. Für ordnungsgemäß gemeldete Ferienwohnungen gibt es Bestandsschutz.

Baden-Württemberg: Zweckentfremdungsverbot verschärft

In Baden-Württemberg ist am 16.2.2021 ein verschärftes Zweckentfremdungsgesetz in Kraft getreten. Die Kommunen können mehr Auskünfte von Betreibern von Internetportalen – wie Airbnb – über Vermieter verlangen, wenn sie private Wohnungen oder Häuser als Ferienunterkunft im Internet anbieten. So dürfen sie eine Registrierungs- und Anzeigepflicht einführen. Vermieter, die gegen die Genehmigungspflichten verstoßen, müssen mit Bußgeldern von bis zu 100.000 Euro rechnen.

Zweckentfremdung: Landesgesetz in Rheinland-Pfalz

In Rheinland-Pfalz trat am 20.2.2020 ein Landesgesetz über das Verbot der Zweckentfremdung von Wohnraum (ZwEWG) in Kraft. Kommunen können auf dieser Grundlage eigene Satzungen erlassen, um bestehenden Wohnraum zu schützen. Die Vermietung an Touristen darf nicht länger als zwölf Wochen pro Kalenderjahr genehmigt werden, ein länger als sechs Monate andauernder Leerstand oder die überwiegend gewerbliche Nutzung von Wohnraum wird ebenfalls eingeschränkt.

Niedersachsen: Die Inseln experimentieren

Im Oktober 2019 verabschiedete der Inselrat von Norderney (Niedersachsen) eine Regelung, die verhindern soll, dass Wohnraum für gewerbliche oder berufliche Zwecke umgewandelt wird. Bei Verstößen können Geldbußen von bis zu 100.000 Euro verhängt werden. Auf Baltrum gibt es eine spezielle Regelung: Die Aufteilung von Wohnraum (Bruchteilseigentum) muss genehmigt werden. Es ist nicht mehr möglich, große Immobilien zu kaufen und in kleinen Einheiten weiter zu verkaufen. Borkum und Juist regulieren das Problem über den Bebauungsplan, der Bereiche für Ferienwohnungen und Dauerwohnraum genau festlegt.

Ein neuer Bebauungsplan und eine Erhaltungssatzung sorgen auf Spiekeroog dafür, dass ein Abriss von Wohnraum ohne Ersatz nicht mehr möglich ist. Umbauten werden nur noch genehmigt, wenn vorhandener Dauerwohnraum erhalten bleibt. Der neue Bebauungsplan auf Langeoog lässt Ferienwohnungen auch nicht ausnahmsweise zu. Dort sollen nur noch Mietwohnungen entstehen. In anderen Baugebieten ist Dauerwohnen und Wohnsitznahme für Eigentümer vorgeschrieben.

Als erste Stadt in Niedersachsen hatte Lüneburg im Juni 2019 eine eigene Satzung gegen die Zweckentfremdung von Wohnraum beschlossen.

Bayern: Zweckentfremdung kann teuer werden

Bayern hat schon 2017 harte Strafen für eine Zweckentfremdung von Wohnraum beschlossen. Auch hier drohen Bußgelder von bis 500.000 Euro, wenn Wohnungen in Gebieten mit Wohnraummangel dauerhaft dem Markt entzogen werden.

Insbesondere die Landeshauptstadt München geht dabei immer wieder massiv gegen Verstöße und auch direkt gegen Airbnb vor: Das Verwaltungsgericht München hatte Airbnb im Dezember 2018 dazu verurteilt, der Stadt Auskunft über seine Gastgeber zu geben.

(VG München, Urteil v. 12.12.2018; M 9 K 18.4553)

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