Einer Teilungsversteigerung geht meist eine Scheidung oder der Streit in einer Erbengemeinschaft voraus. Häufig handelt es sich dann um attraktive Immobilien, die nicht optimal vermarktet werden. Hier könnten sich Eigentümer Hilfe beim Makler holen.
Jeder Miteigentümer einer Immobilie kann im Streitfall formlos und ohne Begründung die Teilungsversteigerung beantragen oder später noch dem Verfahren beitreten, womit er sich ebenfalls zum Antragsteller macht. Die Antragsteller haben es selbst in der Hand, ob die Immobilie überhaupt den Zuschlag erhält; ihre Einstellung oder Aufhebung des Verfahrens führt zur Versagung des Zuschlags.
Makler können bei der Vermarktung der Immobilie helfen
In der Praxis gibt es jedoch eine Fülle von Fehlentwicklungen, die eine optimale Verwertung der Immobilien verhindern. So sind die Veröffentlichungen der Amtsgerichte im Internet ungeeignet, Bietinteressenten zu informieren. Oft fehlen Kontaktdaten, sodass Auskünfte kaum erteilt und Besichtigungen nicht vermittelt werden können.
Bereits hier zeigt sich das Aufgabengebiet für den Makler. Zur Erzielung eines optimalen Preises sollten die Eigentümer (auch die Antragsgegner) einen spezialisierten und versierten Makler engagieren, um die Immobilie zu bewerben, Besichtigungen zu ermöglichen und Auskünfte zu erteilen. Dies ist jedoch gegenwärtig noch nicht üblich; die Eigentümer sind sich in dieser Situation oft nicht über die wichtige Dienstleistung eines Maklers im Klaren.
Immobilienmakler als Bindeglied zwischen Rechtsanwalt und Eigentümer
Häufig sollen Rechtsanwälte die Interessen des Antragstellers wahren. Doch sie haben meist nur die rechtlichen Aspekte des Verfahrens im Blick und weniger die oben beschriebenen Aufgaben. Eigentümern und Anwälten fehlt oft das Gespür dafür, dass es sich bei der Teilungsversteigerung in erster Linie um einen Vermarktungsprozess handelt, der im Gerichtssaal stattfindet. Der Makler könnte so das ideale Bindeglied zwischen den Interessen des Eigentümers und der Prozessführung durch einen Rechtsanwalt bilden.
Idealerweise werden bei der Teilungsversteigerung die gleichen Kaufbedingungen angestrebt, wie sie auch in einem notariellen Kaufvertrag verwendet werden. Die im Grundbuch eingetragenen Finanzierungsgrundschulden im Sinne eines lastenfreien Erwerbs fallen weg. Das Gericht wird für die Zulässigkeit von Geboten einen Mindestbetrag festsetzen. Die Gerichtskosten und die Ablöseforderung der Bank aus dem Darlehensverhältnis sind meist die größte Position.
Aufgrund einer gängigen Fehlinterpretation des Gesetzes bleiben die Grundschulden jedoch ohne Rücksicht auf die Valuta bestehen und erzeugen damit komplexe Probleme mit erheblichen Auswirkungen auf die Bietbereitschaft.
Anders als bei der Zwangsversteigerung geht es meist um attraktive Immobilien
Teilungsversteigerungen resultieren meist aus Ehestreitigkeiten oder uneinigen Erbengemeinschaften. Da hier zumindest keine finanziellen Probleme im Hintergrund stehen, werden im Gegensatz zu Zwangsversteigerungen meist attraktive Immobilien angeboten. Häufig macht der Antragsteller vor dem Termin noch einen Rückzieher. Daher werden viele Immobilien erst gar nicht in der Teilungsversteigerung angeboten.
Ideen und Beispiele, wie ein Makler Wissen und Aufmerksamkeit erlangen kann:
- Besuch von Teilungsversteigerungen,
- Besuch von Seminaren zum Thema Teilungsversteigerung,
- Hinzuziehung von Fachliteratur,
- Einbringen der Thematik in die Verbandsarbeit,
- direkte Ansprache infrage kommender Kunden,
- Begleitung und Beratung von Bietinteressenten,
- Infoabende für Kunden mit dem Thema Teilungsversteigerung, Einladung entsprechender Referenten,
- alle Arten von Öffentlichkeitsarbeit,
- Wahrnehmung der Teilungsversteigerung als Verkaufsprozess attraktiver Immobilien.
- Häufig sind die Auftraggeber in einer menschlich schwierigen Situation, der Makler wird dann oft auch als Coach angesehen.
Für ein optimales Ergebnis ist eine Vermarktungsstrategie notwendig, welche die Immobilie in den Mittelpunkt stellt und die Bieter anspricht. Hierzu benötigt der Makler jedoch eine genaue Kenntnis über den Ablauf und die Besonderheiten der Teilungsversteigerung. Literatur und Seminarangebote sollten daraufhin überprüft werden, ob sie der Problematik der bestehen bleibenden Grundschulden genügend Raum geben und nicht nur das Problem benennen, sondern auch Lösungen anbieten.
Der vollständige Artikel erschien im Magazin Immobilienwirtschaft, Ausgabe 02/2019.
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