Studie: Kein prima Klima ohne mehr Wohnungsneubau?

Schlecht isolierte Wohngebäude und alte Heizungen schaden dem Klima. Bei Vollsanierung könnte knapp ein Viertel an Energie gespart werden im Vergleich zum unsanierten Bestand, heißt es in einer Studie von Empira – im Neubau sogar fast die Hälfte. Doch davon ist Deutschland weit entfernt.

Die deutschen und europäischen Klimaziele sind nur durch deutlich mehr privaten Wohnungsneubau zu erreichen, davon ist der Schweizer Investmentmanager Empira überzeugt. Denn "Wohnungsneubau bringt erheblich größere Energie- und Emissions-Einsparpotenziale mit sich als Bestandssanierung", sagt Prof. Steffen Metzner, Head of Research der Empira Gruppe und Autor einer neuen Studie, die den Wohnungsneubau und -bestand in Deutschland und den Ländern der europäischen Union (EU) hinsichtlich deren Energiebilanz untersucht hat.

Mit der Änderung des Klimaschutzgesetzes hat die Bundesregierung ihre Vorgaben noch einmal verschärft: Bis 2045 soll das Land klimaneutral sein, bereits bis 2030 sollen die CO2-Emissionen um 65 Prozent sinken gegenüber 1990. Doch laut Empira hinkt Deutschland den eigenen Ansprüchen – auch im europäischen Vergleich – weit hinterher. Um aufzuholen, führt laut Empira-Experte Metzner kein Weg an größeren professionellen und kapitalstarken Immobilienunternehmen vorbei: "Diese werden auch künftig bei der Realisierung von Wohnraum in Deutschland mit Abstand die wichtigste Rolle spielen."

Wohngebäude: Bestand in Deutschland deutlich älter als im EU-Schnitt

Die Empira-Studie kommt zu dem Ergebnis, dass der deutsche Wohngebäudebestand deutlich älter ist als im EU-Schnitt und nur zu 13,8 Prozent vollsaniert oder neu gebaut. Ein unsanierter Altbau verbraucht demnach durchschnittlich 151 Kilowattstunden (kWh) pro Quadratmeter und Jahr fürs Heizen und Warmwasser. Dieses Segment mache allein mehr als ein Drittel (36 Prozent) am deutschen Wohngebäudebestand aus, lautet die Rechnung.

Teilsanierte Gebäude (Umsetzung von mindestens einer und maximal drei energieeinsparender Maßnahmen) verbrauchen demnach mit 143 kWh pro Quadratmeter und Jahr nur fünf Prozent weniger Energie. Bei vollsanierten Wohnimmobilien kann der Verbrauch immerhin um 24 Prozent auf 115 kWh pro Quadratmeter und Jahr reduziert werden. Den höchsten Einspareffekt macht Empira aber bei Neubauten aus, die nach neuen technischen Standards errichtet wurden. In diese Kategorie gehören Immobilien ab Baujahr 2002 mit einem durchschnittlichen Heizenergieverbrauch von 89 kWh pro Quadratmeter und Jahr – gegenüber dem unsanierten Referenzobjekt kann so deutlich mehr als die Hälfte (59 Prozent) Energie gespart werden, heißt es in der Studie.

Auffällig ist laut Empira, dass der Energieverbrauch in Wohngebäuden seit 1990 nur um 2,6 Prozent gesunken ist. Die Researcher erklären sich das damit, dass der verfügbare Wohnraum absolut gestiegen ist und vor allem deutlich mehr Wohnfläche pro Kopf zur Verfügung steht: 35 Quadratmeter pro Kopf waren es demnach im Jahr 1990 und 47 Quadratmeter im Jahr 2019 – das ist ein Anstieg um rund 34 Prozent. Der Energieverbrauch in der Industrie (14,9 Prozent) und im Gewerbe (22,6 Prozent) ist in diesem Zeitraum deutlich stärker nach unten geschraubt worden.

Große regionale Unterschiede bei Energieverbrauch und Gebäudesubstanz

Im europäischen Vergleich unterscheidet Empira vier Alterskategorien mit jeweils großen Gemeinsamkeiten hinsichtlich geltender Energieeffizienzstandards – Baujahr bis 1945, Baujahr 1945 bis 1979, Baujahr 1980 bis 1999 sowie Baujahr ab 2000.

Deutschland liegt beim Anteil der Altbauten bis 1945 mit 25 Prozent nah am EU-Schnitt (23 Prozent), der Anteil von 49 Prozent an Wohngebäuden aus den Nachkriegsjahren bis 1979 ist jedoch deutlich höher als der EU-Schnitt (42 Prozent). Bei den in der Regel energieeffizienteren Wohnimmobilien, die zwischen 1980 und 1999 gebaut worden sind, weist Deutschland einen Anteil von 19 Prozent auf (EU-Schnitt: 22 Prozent). Drastisch ist der Unterschied bei neuen Wohnhäusern (Baujahr ab 2000): Die machen hierzulande einen Anteil von sieben Prozent aus verglichen mit 13 Prozent im EU-Schnitt.

"Deutschland und Europa brauchen dringend mehr und schnelleren Wohnungsneubau, gerade in den Großstädten und ihrem direkten Umland", sagt Lahcen Knapp, Verwaltungsrat der Empira AG. Die öffentliche Hand müsse dafür mehr und zügiger Bauland ausweisen. Auch Profiinvestoren schätzten zunehmend eine positive Klima- und Energiebilanz bei Wohnprojektentwicklungen.

Insgesamt werde in Deutschland im europäischen Vergleich weniger neu gebaut: 3,47 Wohnungen auf 1.000 Einwohner waren es laut Empira im Jahr 2018. Zum Vergleich: In Österreich kamen in diesem Jahr 6,48 Wohnungen auf 1.000 Einwohner. Tschechien und Italien (jeweils 1,35 Wohnungen pro 1.000 Einwohner) liegen am unteren Ende der Skala.

Mehrfamilienhäuser sind energieeffizienter

Anteilig findet der Wohnungsneubau Empira zufolge in Deutschland vor allem in den gefragten Großstädten statt: In Frankfurt am Main wurden demnach zwischen 2011 bis 2019 zirka acht Prozent des Bestands an Wohnungen neu gebaut. München kommt auf eine ähnlich hohe Quote. Hamburg erneuerte den Wohnungsbestand um mehr als sechs Prozent. Köln, Stuttgart, Berlin und Düsseldorf kommen noch auf eine Neubauquote zwischen vier und fünf Prozent.

Die teils enormen Unterschiede beim durchschnittlichen Energieverbrauch im privaten Wohnsegment innerhalb Deutschlands gehen laut Empira insbesondere auf die Unterschiede der Gebäudetypen zurück. Dass zum Beispiel Brandenburg mit 35 Gigajoule (GJ) pro Einwohner einen fast doppelt so hohen Energieverbrauch aufweist wie Berlin mit 20 GJ pro Einwohner liege an den verschiedenen Anteilen an Ein-, Zwei- und Mehrfamilienhäusern.

Mehr als 60 Prozent des Berliner Gebäudebestands sind laut Empira Mehrfamilienhäuser, während es in Brandenburg nur etwa 20 Prozent sind. In Mehrfamilienhäusern wird Empira zufolge 9,6 Prozent weniger Heizenergie und 42 Prozent weniger Strom verbraucht als in Ein- und Zweifamilienhäusern, lautet die Erklärung in der Studie.

Empira-Studie "Wohnungsneubau für einen nachhaltigen und energieeffizienten Gebäudebestand"


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Schlagworte zum Thema:  Klimaschutz, Wohnungsbau, Energieeffizienz