Mieterstrom: Keine Gewerbesteuer auf Mieteinkünfte

Wohnungsunternehmen sollen in Zukunft nicht mehr über Gebühr gewerbesteuerlich belastet werden, wenn sie Strom aus erneuerbaren Energien an ihre Mieter liefern. Auf die Erträge aus der Erzeugung und -abgabe von Ökostrom fällt weiterhin Gewerbesteuer an.

"Durch diese Tätigkeiten werden nun jedoch nicht mehr andere – gewerbesteuerlich eigentlich völlig unbeachtliche – Vermietungseinkünfte mit der Gewerbesteuer belastet", kommentierte ein Sprecher des Zentralen Immobilien Ausschusses (ZIA), nachdem der Bundestag die Anpassung des Gewerbesteuerrechts im Rahmen des Fondsstandortgesetzes (FoStoG) auf den Weg gebracht hat.

Geänderter § 9 GewStG: Verbesserte Bedingungen für Mieterstrom

Die Stromerzeugung und -lieferung stellt eine gewerbliche Tätigkeit dar, durch die nach derzeitiger Rechtslage auch Mieteinnahmen gewerbesteuerpflichtig werden. Wenn Wohnungsunternehmen also Strom für ihre Mieter produzieren – etwa mit Photovoltaikanlagen –, ihn einspeisen oder damit Ladestationen für Elektroautos betreiben, verlieren sie derzeit die sogenannte erweiterte Gewerbesteuerkürzung, was mit massiven steuerlichen Belastungen einhergeht, weil die Gesamteinkünfte, auch alle Mieterträge mit der Gewerbesteuer belastet werden.

Die Neuregelung des § 9 Gewerbesteuergesetz (GewStG) im Rahmen des Fondsstandortgesetzes (Artikel 9 FoStoG) soll es Wohnungsunternehmen möglich machen, Mieterstrom anzubieten, ohne die gewerbesteuerliche Privilegierung zu verlieren. "Mit der Änderung zum § 9 Satz 3 GewStG können Wohnungsunternehmen bis zu zehn Prozent der Gesamteinnahmen aus der Lieferung selbst produzierten erneuerbaren Energiestroms an ihre Mieter erzielen, ohne dass die erweiterte Kürzung wegfällt", erklärte eine Sprecherin der CDU/CSU-Fraktion die Anpassung.

Die neue Regelung sieht außerdem eine Bagatellgrenze von fünf Prozent vor: Das heißt, dass Wohnungsunternehmen zum Beispiel auch bis zu fünf Prozent der Gesamteinnahmen aus der Lieferung konventionellen Stroms an ihre Mieter erzielen könnten, ohne die erweiterte Kürzung zu verlieren, hieß es seitens der Union.

Union und SPD hatten sich im März 2021 darauf verständigt, gewerbesteuerliche Hürden bei der Energiewende aus dem Weg räumen zu wollen, um Mieterstromprojekte zu fördern. Bei einer Expertenanhörung am 12. April im Finanzausschuss des Bundestages ging es unter anderem um die gesetzliche Anpassung des Gewerbesteuergesetzes im Rahmen des FostoG und auch um die Besteuerung von in Wohngebäuden erzeugter erneuerbarer Energie – etwa für Mieterstrom, Netzeinspeisung und E-Mobilität. Der Finanzausschuss hat seine Beschlussempfehlung am 21.4.2021 vorgelegt. Der Bundestag hat den entsprechenden Änderungen am 22.4.2021 in zweiter und dritter Lesung zugestimmt. Jetzt ist der Bundesrat dran.

FoStoG: Entwurf eines Gesetzes zur Stärkung des Fondsstandorts Deutschland (Stand 17.3.2021)

Beschlussempfehlung: Finanzausschuss zum Gesetzentwurf der Bundesregierung (21.4.2021)

Mieterstromgesetz: Sind "Geburtsfehler" mit der EEG-Novelle behoben?

Auch die Novelle des Mieterstromgesetzes aus dem Jahr 2017 stand lange auf der politischen Agenda – und bei der Immobilienbranche wegen steuerlicher Hürden seit Jahren in der Kritik. Am 1.1.2021 ist eine überarbeitete Version als Teil des Erneuerbare-Energien-Gesetzes (EEG) in Kraft getreten. Für die Immobilienbranche geht es im Wesentlichen darum, dass die sogenannte EEG-Umlage für die Eigenversorgung aus Solaranlagen unter bestimmten Voraussetzungen entfallen soll, die Personenidentität keinen Einfluss auf den Mieterstromzuschlag hat (Lieferkettenmodell), der Mieterstromzuschlag auf Quartierslösungen ausgeweitet und einzelne Photovoltaikanlagen auf verschiedenen Gebäuden getrennt behandelt werden (Abschaffung der Anlagenzusammenfassung).

Weitere Nachbesserungsvorschläge haben die Koalitionspartner dem Bundeskabinett Ende März 2021 zur Beratung vorgelegt. Erleichterungen bei der Gewerbesteuer waren hier ein Thema. Verbände der Immobilienwirtscaft kritiserten, dass die Steuererleichterungen bislang nur den Wohnbereich betreffen sollen und nicht Vermietern von Gewerbeimmobilien zugute kommen.

Die Bundesregierung hatte in ihrem " Mieterstrombericht nach § 99 des Erneuerbare-Energien-Gesetzes 2017 " zum ersten Mal vor etwa eineinhalb Jahren den Mieterstromzuschlag evaluieren lassen. Sie kam zu dem Schluss, dass das Modell "weit hinter den Erwartungen" zurückbleibe. Nur ein Prozent der möglichen Strommenge werde genutzt. Die Wirtschaftsministerkonferenz forderte die Bundesregierung im Juni 2020 auf*, die in dem Bericht dargestellten Optimierungspotenziale für das Mieterstromgesetz zügig umzusetzen. Auch ein Bündnis aus elf Branchenverbänden machte Druck, darunter Vertreter der Immobilien- und der Wohnungswirtschaft.

*Beschluss der Wirtschaftsministerkonferenz am 25.6.2020; Mieterstromgesetz, S. 47 ff.

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