Baulandkommission: Mehr Regelungen für den Wohnungsneubau

Die von der Bundesregierung eingesetzte Baulandkommission hat ihren Abschlussbericht vorgelegt. Die Empfehlungen reichen von Mieterhöhungsverbot bis Baupflicht. Der Einfluss der öffentlichen Hand könnte zunehmen. Die Immobilienbranche zeigt sich überrascht.

Nach neun Monaten Arbeit hat die Kommission "Nachhaltige Baulandmobilisierung und Bodenpolitik" (Baulandkommission) ihre Empfehlungen vorgelegt (Stand 2.7.2019). Den Vorsitz hatte Marco Wanderwitz (CDU) inne, Parlamentarischer Staatssekretär beim Bundesinnenministerium. Stellvertretende Vorsitzende war Dr. Dorothee Stapelfeldt (SPD), Hamburger Senatorin für Stadtentwicklung und Wohnen.

"Der große Mangel an bezahlbarem Wohnraum und bezahlbarem Bauland insbesondere in den Städten und Ballungszentren fordert von allen beteiligten Akteuren mehr denn je eine nachhaltige und sozial orientierte Stadtentwicklungs- und Bodenpolitik." Dr. Dorothee Stapelfeldt (SPD), Hamburger Senatorin für Stadtentwicklung und Wohnen

Die SPD im Bundestag sprach von einer "Trendwende in der Bodenpolitik", die es nun brauche. "Die öffentliche Hand muss wieder deutlich mehr Einfluss nehmen als bisher", forderte Fraktionsvize Sören Bartol. Boden sei keine Ware, sondern Gemeingut. Inwiefern die Eigentümer dem Gemeinwohl verpflichtet seien, müsse "ausbuchstabiert" werden, so Bartol.

Empfehlungen haben auch Vertreter aus der Immobilien- und Wohnungswirtschaft sowie andere Branchenverbände eingebracht. Einige von ihnen kritisierten, dass Bund, Länder und Kommunen das Ergebnispapier letztlich aber alleine abgestimmt haben. Dass im Abschlussbericht nun ausgerechnet mehr Regelungen anstatt aus ihrer Sicht intelligentere und effizientere Lösungen zum Abbau von Bürokratie enthalten sind, überraschte die Verbände.

Mehr Einfluss der Kommunen

Die Expertenkommission will, dass die Kommunen künftig häufiger auch bei Immobiliengeschäften einschreiten können. Akuter Wohnraummangel müsse zu einer Planungspflicht der Kommunen führen. Wer aber zusätzliche dirigistische Eingriffe der Kommunen empfehle, verwechsle Ursache und Wirkung und setze falsche Schwerpunkte, warnte Christian Bruch, Geschäftsführer des BFW Bundesverband Freier Immobilien- und Wohnungsunternehmen.

"Solange Bauland Mangelware bleibt, weil die Kommunen zu wenig und zu langsam Bauland ausweisen, wird es keine gerechte Bodenpolitik und keine Lösung des Wohnraummangels geben." Christian Bruch, BFW-Geschäftsführer

Dass außerdem die Ausübungsfrist für das Vorkaufsrecht der Kommunen um einen Monat verlängert werden soll, schaffe für Unternehmen zusätzliche Probleme bei der Finanzierung und der Sicherung von Baukapazitäten, so Bruch weiter. Jürgen Michael Schick, Präsident des Immobilienverbandes IVD, ergänzte, dass die Empfehlungen den Kommunen auf diese Weise weitere Möglichkeiten zur Regulierung des Grundstücksmarktes verschafften.

"Aber nur mit Instrumenten der Marktwirtschaft lässt sich die Wohnungsknappheit beheben. Diese Berücksichtigung fand leider nicht statt." Jürgen Michael Schick, IVD-Präsident

Da die Kommunen nicht gezwungen seien, das Angebot an bebaubaren Grundstücken deutlich und spürbar auszuweiten, müsse man ihnen finanzielle Anreize und Unterstützungen dafür geben, meinte Schick. Auch müsse man das Dogma "Innenentwicklung vor Außenentwicklung" durchbrechen und zulassen, dass Städte wachsen können. Die BID Bundesarbeitsgemeinschaft Immobilienwirtschaft Deutschland forderte hier eine stringentere Politik.

"Man kann nicht einseitig die Hürden für Investoren erhöhen, ohne gleichzeitig die kommunale Verwaltung in die Lage zu versetzen und in die Pflicht zu nehmen, Baulandausweisungs-, Planungs- und Genehmigungsprozesse zu beschleunigen." Axel Gedaschko, Präsident des GdW Bundesverband deutscher Wohnungs- und Immobilienunternehmen (aktuell geschäftsführender Verband der BID)

Die BID-Verbände hätten Gedaschko zufolge ganz andere Akzente gesetzt; er ist skeptisch, ob das Ergebnis der Kommission letztlich für einen Durchbruch bei der Baulandmobilisierung und den Baugenehmigungszahlen ausreichen wird.

Mietendeckel und Kappungsgrenze

In einem Punkt sind sich alle Mitglieder und beratenden Teilnehmer der Kommission einig: Wohnen in beliebten Gegenden und prosperierenden Städten muss günstiger werden. Der Hamburger Bürgermeister Peter Tschentscher (SPD) erklärte, in angespannten Wohnungsmärkten nur noch Mieterhöhungen von zehn Prozent innerhalb von drei Jahren erlauben zu wollen. Derzeit dürfen die Mieten noch um 15 Prozent steigen. Von einem vollständigen Mietendeckel, wie etwa Berlin ihn plant, hält der Hamburger Bürgermeister nichts.

"Enteignungen und Mietenstopp führen nicht zu mehr Wohnraum, sondern untergraben die Investitionsbereitschaft für den Mietwohnungsbau." Peter Tschentscher (SPD), Erster Bürgermeister in Hamburg

Letztlich schade ein Mieterhöhungsstopp den seriösen Vermietern, sagte Tschentscher. Vor allem jenen Immobilienunternehmen, die ihre Mieten zuletzt nur so stark erhöht hätten wie es für Instandhaltung, Sanierung und Ersatzneubau eben nötig sei, gerieten dadurch in ernste Schwierigkeiten. Dies gelte für Genossenschaften und städtische Wohnungsunternehmen, aber auch für viele private Vermieter.

Hamburger Hafen und Hochhäuser
Unter anderem Hamburg will mehr bezahlbare Wohnungen schaffen, indem landeseigene Grundstücke günstiger verkauft werden

Vergünstigte Grundstücke und Baugebot

Wohnungsneubau gilt den meisten Teilnehmern der Baulandkommission als die beste Lösung, um den Anstieg der Mieten zu bremsen. In ihrem Abschlusspapier empfiehlt die Kommission auch Baugebote, wie sie etwa Tübingens Oberbürgermeister Boris Palmer (Die Grünen) ins Spiel gebracht hatte, und die Eigentümer zwingen sollen, ihre Grundstücke innerhalb einer Frist zu bebauen oder alternativ zu verkaufen. Knappes Bauland gilt als ein Grund dafür, dass Neubauziele nicht erreicht werden und sich die Wohnsituation in vielen Städten weiter verschärft.

"Konkret wünschen wir uns dazu, dass Städte solche Baugebote gleich für ein bestimmtes Gebiet festlegen könnten, in dem ein Wohnraummangel besteht. Das würde helfen, den Wohnungsbau zu beschleunigen." Verena Göppert, stellvertretende Hauptgeschäftsführerin Deutscher Städtetag

Zugleich rät die Kommission in ihrem Abschlussbericht Bund, Ländern und Kommunen, eigene Liegenschaften vergünstigt für bezahlbaren Wohnungsbau bereitzustellen. Günstige Wohnungen will auch Hamburg schaffen, indem landeseigene Grundstücke günstiger verkauft werden, wenn die Käufer anfangs Nettokaltmieten von maximal acht Euro pro Quadratmeter verlangen. Auch solche Regelungen empfiehlt die Baulandkommission in ihrem Bericht.

"Es ist sehr wichtig, dass die Kommunen als Umsetzer Unterstützung von uns allen erhalten. Dafür muss die Baulandpolitik intelligent werden, neue zusätzliche Regulierungen hätten wir in einer Kommission, die beschleunigen soll, aber nicht erwartet." Dr. Andreas Mattner, Präsident des ZIA Zentraler Immobilien Ausschuss

Die Kommunen hätten einen ernstzunehmenden Fachkräftemangel, deshalb hielte es Mattner für ganz entscheidend, "die bürokratischen Stolpersteine und Unwägbarkeiten auf Bundes- und Landesebene abzubauen und die Digitalisierung voranzutreiben". Vor weiteren Eingriffen in das Eigentum etwa durch den Ausbau der kommunalen Vorkaufsrechte, warnte der ZIA-Präsident.

Der Deutsche Städte- und Gemeindebund (DStGB) wiederum empfahl im Rahmen der Baulandkommission eine Schärfung und praxisgerechtere Ausgestaltung des Baugebots. Die für ein Baugebot notwendige städtebauliche Erforderlichkeit müsse zukünftig auf Basis einer kommunalen Satzung nicht nur für den Einzelfall, sondern für alle in einem Satzungsgebiet liegenden Grundstücke von der Gemeinde festgestellt werden können, sagte Bernd Düsterdiek, Referatsleiter Deutscher Städte- und Gemeindebund, Dezernat Umwelt und Städtebau. Dadurch könne der kommunale Aufwand erheblich reduziert werden.

Bauplanungsrecht und Baunutzungsverordnung

Eine Vielzahl der nun veröffentlichten Vorschläge werden zu einer Umverteilung von vorhandenem Bauland statt der Mobilisierung von neuem Bauland führen, so das Fazit des BFW. Während einige Empfehlungen das Bauplanungsrecht erleichterten, haben andere aus Sicht des BFW schwerwiegende Behinderungen beim Neubau zur Folge. Dass etwa die Flexibilisierung des § 17 der Baunutzungsverordnung empfohlen wird, ist laut Bruch ein wichtiger Schritt, geht aber nicht weit genug.

Vollkommen unverständlich ist für den BFW-Chef, dass mit dem sogenannten sektoralen Bebauungsplan ein Instrument empfohlen wird, das im ungeplanten Innenbereich neue Auflagen für die Wohnbebauung schafft und Verfahren verzögert (neuer § 9 Abs. 2d Baugesetzbuch). Damit würde Bauherren das bislang schnellste und effektivste Instrument zur Schaffung von neuem Wohnraum genommen.

Die Verlängerung des § 13b Baugesetzbuch (BauGB) zur erleichterten und schnelleren Ausweisung von Bauland bis zum 31.12.2022 werteten die im BID organsisierten Verbände wiederum als Baubeschleunigungsinstrument, ebenso die Flexibilisierung des § 34 Abs. 3a BauGB, die angestrebte leichtere Ermöglichung von Kompensationszahlungen für Eingriffe in die Natur und die Einführung einer Baugebietskategorie "dörfliches Wohngebiet". Das Gleiche gilt für die sogenannte Experimentierklausel, die mehr Handlungsfreiheit und Flexibilität einräumt, um beim Lärmschutz Konflikte zwischen Gewerbebetrieben und Wohnbebauung lösen zu können.

Baulückenkataster und Share Deals

Jürgen Michael Schick, IVD-Präsident, wies zudem darauf hin, dass es bislang keinerlei systematische Erfassung von bebaubaren Flächen gebe und sich die staatlichen Behörden zunächst Gewissheit über das Baulandpotenzial verschaffen müssten, Stichwort "Baulückenkataster".

Der Zentralverband Deutsches Baugewerbe (ZDB) schrieb über das Ergebnis von einem "Werkzeugkasten mit vielen einzelnen Elementen". Aus Sicht der Bauwirtschaft wären Konzeptvergaben, der Aufbau einer Datenbank und die weitere Digitalisierung von Planungs-, Beteiligungs- und Genehmigungsprozessen wichtig. Baugebote oder eine Ausdehnung des Vorkaufsrechts der Kommunen, stellt auch der ZDB in Frage.

Die BID kritisierte auch die von der Baulandkommission empfohlene Verschärfung der Steuergestaltung von Share Deals als kontraproduktiv, da es das Bauen weiter verteuern und den Wirtschafts- und Investitionsstandort Deutschland nachhaltig schädigen würde.

Schlagworte zum Thema:  Wohnungsbau, Wohnungspolitik