Wohnen im Gewerbegebiet: Welcher Lärmschutz gilt?

Der Wohnungsmarkt steht unter Druck. In vielen Kommunen fehlen Wohnungen, während klassische Wohnbauflächen knapp oder planungsrechtlich schwer aktivierbar sind. Hier soll der sogenannte Bauturbo ansetzen.

Rechtlich spricht viel dafür, dass neue Wohnungen grundsätzlich nur das Schutzniveau des Gewerbegebiets beanspruchen können. Eine Praxisempfehlung.

Bauturbo und Nutzungskonflikte

§ 31 Abs. 3 Baugesetzbuch (BauGB) in der neuen Fassung erleichtert Befreiungen zugunsten des Wohnungsbaus, § 34 Abs. 3b BauGB ermöglicht Abweichungen zu Gunsten des Wohnungsbaus im unbeplanten Innenbereich und § 246e BauGB wirkt als umfassende Sonderregel.

Gemeinsam stehen diese Vorschriften unter dem Vorbehalt, dass nachbarliche Interessen, öffentliche Belange, die Funktionsfähigkeit bestehender Nutzungen und gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse gewahrt bleiben müssen.

Die Normen eröffnen die Möglichkeit, von der festgesetzten oder faktisch vorhandenen Art der baulichen Nutzung abzuweichen und Wohnbebauung auch in Gewerbegebieten zuzulassen – insbesondere durch Umnutzung leerstehender Bürogebäude.

Für die Immobilienwirtschaft kann das eine Chance sein, kostengünstig in bereits erschlossenen Gebieten Wohnraum zu schaffen. Zugleich entstehen neue Konflikte: Wer Wohnen in ein Gewerbegebiet bringt, trägt Schutzansprüche in ein Gebiet, das nicht auf Wohnen ausgelegt ist. Die entscheidende Frage lautet: Wie viel Lärm muss die neue Wohnnutzung hinnehmen – und ab wann werden bestehende Betriebe eingeschränkt?

Der zentrale Unsicherheitsfaktor: Lärm

Eine ausdrückliche gesetzliche Antwort gibt es nicht. Die Bauturbo-Regelungen sprechen von "nachbarlichen Interessen" und "öffentlichen Belangen", sagen aber nicht, welche Immissionsrichtwerte nach der TA Lärm für neue Wohnungen im Gewerbegebiet gelten.

Die TA Lärm selbst wurde bisher nicht angepasst. Die zulässigen Richtwerte richten sich nach Nutzungsart und Gebietstypus nach Baunutzungsverordnung (BauNVO): Im Allgemeinen Wohngebiet (WA) gelten 55/40 als bewerteter Schalldruckpegel dB(A) tags und nachts, im Urbanen Gebiet (MU) 63/45 dB(A) und im Gewerbegebiet 65/50 dB(A).

Für die Praxis ist diese Lücke erheblich. Wird das Schutzniveau zu hoch angesetzt, geraten bestehende Gewerbebetriebe unter Druck – es drohen Nutzungskonflikte, zusätzliche Auflagen und Verzögerungen. Wird es zu niedrig bewertet, stellt sich die Frage der gesunden Wohnverhältnisse. Für Wohnbauentwickler beeinflusst dies die Genehmigungsstrategie, Schallschutzkosten, Grundrissplanung, die Risikoverteilung in Kauf-, Planungs- und Bauverträgen sowie die Finanzierungs- und Exitfähigkeit. Die Klärung des Schutzanspruchs ist damit essenziell für die Projektentwicklung.

Verwaltungspraxis, Rechtsprechung – und Fallbeispiele

Die Verwaltungspraxis ist im Umgang mit den Bauturbo-Regelungen noch nicht einheitlich. Teilweise wird die Genehmigung von Wohnungen in Gewerbegebieten sogar komplett abgelehnt. Verfügbare Auslegungshilfen – etwa der Berliner Senatsverwaltung – lösen die Lärmfrage nicht, sondern betonen nur die Ziele: nachbarliche Interessen, gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse und den Schutz ansässiger Betriebe.

Da es zur Genehmigung von Wohnen im Gewerbegebiet über den Bauturbo bislang auch keine gefestigte Rechtsprechung gibt, lohnt der Blick auf vergleichbare Fallgruppen. Bei Betriebsleiterwohnungen (§ 8 Abs. 3 Nr. 1 BauNVO) ist höchstrichterlich geklärt, dass diesen grundsätzlich nur ein geringerer Immissionsschutzanspruch zusteht als sonstigen Wohnungen – sie müssen die im Gewerbegebiet zulässige Belastung hinnehmen. 

Die Wertung dahinter: Wer ausnahmsweise in einem Gewerbegebiet wohnt, kann nicht dieselben Schutzansprüche geltend machen wie in einem Wohngebiet. Ähnlich wird bei betriebsbezogenen Wohnungen argumentiert, die später ohne Betriebsbezug genutzt werden: Der Wegfall des Betriebsbezugs führt nicht automatisch zu höherem Lärmschutz, da ansässige Betriebe Vertrauensschutz genießen, ihre Tätigkeit im gewohnten Umfang weiter auszuüben.

Auch bei Gemeinschaftsunterkünften zur Flüchtlingsunterbringung in Gewerbegebieten hat die Rechtsprechung klargestellt, dass sich deren Bewohner mit den gebietsüblichen Immissionen abfinden müssen. Da trotzdem gesunde Wohnverhältnisse einzuhalten sind, wurde insbesondere auch passiver Schallschutz als geeignetes Mittel zur Einhaltung angemessener Innenpegel anerkannt. Für Bauturbo-Projekte legt dies nahe, dass neu hinzutretende Wohnnutzung nicht ohne Weiteres strengere Außenwerte gegenüber bestehenden Betrieben durchsetzen kann.

Vorhandene Wohnnutzung und Rücksichtnahme

Etwas anderes gilt bei freien Bestandswohnungen, die später als Gewerbegebiet überplant wurden. Hier wurde eine Zwischenwertbildung (Nr. 6.7 TA Lärm) angewandt, die zu einem Schutzniveau zwischen Misch- und Gewerbegebiet führt.

Da bei bereits vorhandener Wohnnutzung der Rücksichtnahmeanspruch stärker zugunsten des Wohnens verschoben ist, lassen sich diese Fälle allerdings nicht auf neue Bauturbo-Wohnungen übertragen, die eine neu hinzutretende Wohnbebauung betreffen.

Im Ergebnis spricht deshalb vieles dafür, dass über den Bauturbo genehmigte Wohnbauvorhaben in Gewerbegebieten die dortigen Immissionsrichtwerte hinnehmen müssen. Schutzlos wird die Wohnbebauung dadurch nicht gestellt, da "gesunde Wohnverhältnisse" als äußerste Grenze gewahrt bleiben müssen. Höchstrichterlich ist geklärt, dass Außen-Immissionswerte erst oberhalb von 70/60 dB(A) tags und nachts potenziell gesundheitsgefährdend sind. Die vorgeschlagene Risikoverlagerung auf die heranrückende Wohnbebauung entspricht auch der gesetzgeberischen Intention, schnell möglichst viel Wohnraum zu schaffen.

Allerdings bleibt abzuwarten, ob die Gerichte sich dieser Auffassung anschließen. Von dieser Frage wird maßgeblich abhängen, ob der Bauturbo seine volle Wirkung entfalten kann, insbesondere bei der Umnutzung leerstehender Bürogebäude.

Praxis: Empfehlung für Projekte und Kalkulation

Solange keine gefestigte Rechtsprechung existiert, sollte zur Sicherheit jedenfalls die Einhaltung der Immissionsrichtwerte für Urbane Gebiete (Nr. 6.1 Buchstabe c) TA Lärm) sichergestellt sein. Das MU ist nach § 6a Abs. 1 BauNVO die Gebietsart, die Wohnen und Gewerbe in einem Gebiet zulässt und am ehesten mit der Bauturbo-Situation vergleichbar ist.

Mischgebietswerte können hingegen nicht verlangt werden, da die Gemengelage-Vorschrift (Nr. 6.7 TA Lärm) ihrem Wortlaut nach nur für aneinandergrenzende Gebiete mit unterschiedlichen Nutzungen gilt, nicht für Nutzungen im selben Gebiet.

Praktisch muss daher bereits vor Grundstückserwerb geprüft werden, welche Betriebe im Umfeld genehmigt sind, welche Emissionen sie ausschöpfen dürfen und ob das geplante Wohnkonzept mit diesen Belastungen funktioniert. Mit Kommune und Immissionsschutzbehörden sollte frühzeitig abgestimmt werden, welches Schutzniveau akzeptiert wird, da auf Baugenehmigungen nach den Bau-Turbo-Vorschriften kein Rechtsanspruch besteht. Sie liegen insoweit im behördlichen Ermessen.

Wohnen im Gewerbegebiet: nicht ohne Lärmstrategie

Der Bauturbo ermöglicht Spielräume für Wohnen im Gewerbegebiet. Rechtssicher und wirtschaftlich tragfähig ist das aber nur mit frühzeitiger Schallschutzstrategie und behördlicher Abstimmung.

Rechtlich spricht viel dafür, dass neue Wohnungen grundsätzlich nur das Schutzniveau des Gewerbegebiets beanspruchen können. Gefestigte Rechtsprechung fehlt jedoch. Sicherer ist es, die Planung so zu konzipieren, dass mindestens MU-Werte eingehalten werden.

In jedem Fall sollten diese Fragen nicht erst im Genehmigungsverfahren geklärt werden, sondern bereits bei Akquisition, Planung und dem Abschluss von Verträgen berücksichtigt werden.

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