Bestand wird zur prägenden Bauform

Transformation findet nicht auf der grünen Wiese, sondern in vorhandenen Gebäuden statt. In vielen Regionen Deutschlands ist das Bauen im Bestand – Umbau, Umnutzung, Erweiterung, Aufstockung und Revitalisierung – bereits die neue Normalität. Das macht der Greyfield Index 2026 sichtbar.

Nach den aktuellen Auswertungen liegt der Indexwert bundesweit bei knapp 80 Punkten. Damit entfallen bereits rund 44 Prozent aller Bauaktivitäten auf den Bestand.

Ranking: Wo der Bestand den Neubau schlägt

Besonders deutlich wird die Entwicklung beim Blick auf die Bundesländer. In den fünf Ländern Bremen, Hessen, Nordrhein-Westfalen (NRW), Saarland und Thüringen liegt der Anteil der Bauaktivitäten im Bestand laut Greyfield Index 2026 bereits über dem Neubau.

Wo Flächen knapp, Innenstädte dicht, Bestände älter und der Transformationsdruck hoch sind, gewinnt das Bauen im Bestand besonders an Bedeutung. Schlusslichter im Ranking der Bundesländer sind Brandenburg, Hamburg und Mecklenburg-Vorpommern.

Im bevölkerungsreichsten Bundesland NRW zeigt sich zudem eine merkliche Verschiebung in den Großstädten. Bestandsmaßnahmen liegen dort weit über dem Neubau. In Düsseldorf und Bochum finden mehr als zwei Drittel aller Bauaktivitäten im Bestand statt.

Greyfield Index: Rahmenbedingungen zu Neubau-orientiert

"Die Frage ist nicht mehr, ob der Bestand relevant wird", sagt Timm Sassen, Gründer und Inhaber der Greyfield Group. "Die Frage ist, wie schnell Politik, Förderung, Bauordnungen und Finanzierung darauf reagieren." Wer Wohnraum schaffen, CO2 sparen und Flächenverbrauch reduzieren wolle, sollte den Bestand konsequent zur ersten Option machen.

"Dafür brauchen wir einfache Standards, passende Förderbedingungen und die Rückendeckung von Städten und Kommunen", so Sassen weiter. Die bisherigen Rahmenbedingungen orientierten sich vielerorts noch am Neubau: Förderprogramme, Genehmigungsprozesse, Normen und öffentliche Debatten folgen häufig dieser Logik.

Der Greyfield Index wird von der Greyfield Group erhoben und jährlich fortgeschrieben. Bei der Methodik setzt er Baugenehmigungen und Baufertigstellungen im Bestand ins Verhältnis zu den entsprechenden Zahlen im Neubau.

Greyfield Index 2026: Ranking der Bundesländer und interaktive Karte

Energetisch sanieren: Risiken im Bestand erkennen

Eine neue Studie vom Institut für Bauforschung (IFB) im Auftrag des Bauherren-Schutzbundes (BSB) zeigt in zehn Fallbeispielen, wo bei der Bestandssanierung besonders häufig Schadenrisiken entstehen – und wie Immobilieneigentümer sie vermeiden können.

"Wer einzelne Maßnahmen ohne Gesamtblick auf Gebäude, Technik und genaue Anforderungen umsetzt, riskiert Folgeschäden und vermeidbare Mehrkosten", warnt BSB-Geschäftsführer Henrik Fork-Weigel. Schäden entstehen laut Studie nicht nur durch Ausführungsfehler, sondern vor allem durch unvollständige Bestandsaufnahmen, nicht abgestimmte Einzelmaßnahmen oder Fehler im Umgang mit Förderbedingungen.

Drei typische Risiken aus der Praxis:

• Keller nicht geprüft – 50.000 Euro Schaden: Nach Dämmung und Heizungsmodernisierung eines Mehrfamilienhauses trat massive Kellerfeuchtigkeit auf. Eine mangelhafte Abdichtung war zuvor durch die Abwärme des alten Heizkessels verdeckt geblieben. Die Schadensbeseitigung kostete rund 50.000 Euro.
• Dämmstoff eigenmächtig geändert – 6.000 Euro weniger Förderung: Weil bei einer geförderten Sanierung ohne Abstimmung mit Energieberatern ein Dämmstoff mit schlechterem Wert eingebaut wurde, sank der Zuschuss von 12.000 auf 6.000 Euro.
• Fehlende Baukontrolle – 38.000 Euro Folgekosten: Beschädigte Dämmplatten wurden eingebaut und verputzt. Erst eine spätere Kontrolle deckte den Mangel auf – große Teile des Wärmedämm-Verbundsystems mussten erneuert werden.

Der Verband empfiehlt, frühzeitig zu planen, nicht allein nach Förderanreizen zu entscheiden und alle Sanierungsmaßnahmen aufeinander abzustimmen. 

Eine unabhängige Baukontrolle könne helfen, die Planungsunterlagen zu prüfen und Mängel rechtzeitig zu erkennen.

Studie "Die 10 häufigsten Schadenrisiken bei der nachhaltigen Bestandssanierung" (Download)

Wohnungswirtschaft warnt vor Kollaps im Nuebau

Der Spitzenverband der Wohnungswirtschaft GdW warnte unlängst, dass Investitionskraft immer stärker in Erhalt, Klimaschutz und Umbau des Bestands fließe – und damit für dringend benötigten bezahlbaren Neubau fehle.

"Die Lösung der Wohnungsfrage entscheidet sich jetzt an drei Punkten: Baukosten runter, Verfahren beschleunigen, soziale Unterstützung sichern", sagte GdW-Präsident Axel Gedaschko. Deutschland brauche jetzt klaren Vorrang für bezahlbares Wohnen und einen klaren Fokus auf Kosteneffizienz beim Bauen und Sanieren. Beim Klimaschutz müsse der Fokus auf einem kosteneffizienten Praxispfad liegen.

"Klimaschutz beim Wohnen darf nicht gegen die Bezahlbarkeit ausgespielt werden", so Gedaschko. Für ein neues Fördersystem sei entscheidend, dass die Unterstützung dort ansetze, wo jeder Euro möglichst viel CO2 einspare.

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