Ein beidseitiger Kündigungsausschluss für über zwei Jahre in einem Mietvertrag mit einem Studenten benachteiligt den Mieter unangemessen und ist daher unwirksam.
Hintergrund: Kündigung für über zwei Jahre ausgeschlossen
Der Vermieter einer Wohnung verlangt vom ehemaligen Mieter die Zahlung von Miete. Der Mieter ist Student, was der Vermieter bei Abschluss des Mietvertrages wusste.
Das Mietverhältnis begann zum 1.7.2014. Im vorformulierten Mietvertrag war unter anderem vereinbart, dass beide Seiten bis zum 30.9.2016 auf eine ordentliche Kündigung verzichten. Der Vermieter hatte den Mietvertrag gestellt.
Der Mieter kündigte das Mietverhältnis mit Schreiben vom 29.10.2014 und gab die Wohnung im Dezember 2014 an den Vermieter zurück. Der Vermieter meint, das Mietverhältnis sei wegen des befristeten Ausschlusses der Kündigung erst zum 30.9.2016 beendet worden und verlangt Zahlung der Mieten für die Monate April und Mai 2015.
Entscheidung: Kündigungsausschluss benachteiligt Mieter unangemessen
Das Mietverhältnis ist durch die Kündigung des Mieters zum 31.1.2015 beendet worden, sodass der Mieter für April und Mai 2015 keine Miete schuldet. Da die Wohnung bereits vor Ende des Mietverhältnisses zurückgegeben wurde, kann der Vermieter auch keine Nutzungsentschädigung nach § 546a BGB verlangen.
Der im Mietvertrag vereinbarte Kündigungsausschluss ist unwirksam, denn die Klausel, bei der es sich um eine Allgemeine Geschäftsbedingung handelt, benachteiligt den Mieter unangemessen.
Der Vermieter hat seine eigenen Interessen ohne Rücksicht auf die schutzwürdigen Belange des Mieters – eines Studenten – mittels Allgemeiner Geschäftsbedingungen durchgesetzt. Studenten haben gerade angesichts eines möglichen kurzfristigen Studienplatz- sowie Studienortwechsels ein besonderes Interesse an Mobilität. Ein Kündigungsausschluss auch für zwei Jahre würde vielfach einen Studienplatzwechsel und damit eine für die Zukunft des Studenten wesentliche Entscheidung unmöglich machen, da der gewöhnliche Student sich die Anmietung einer weiteren Wohnung nicht wird leisten können. Auch die theoretische Stellung eines Ersatzmieters ist ungewiss. Die Klausel verstößt gegen § 307 Abs. 1 BGB und ist unwirksam.
Damit war die ordentliche Kündigung des Mieters wirksam. Im April und Mai 2015 bestand somit kein Mietverhältnis zwischen den Parteien, aus dem sich eine Zahlungspflicht ableiten ließe.
(AG Saarbrücken, Urteil v. 13.4.2016, 3 C 313/15)
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