Der Bauträgervertrag ist seit 1.1.2018 als eigene Vertragsform gesetzlich normiert. Zahlreiche werkvertragliche Vorschriften gelten beim Bauträgervertrag nicht.

Ein Bauträgervertrag ist ein Vertrag, der die Errichtung oder den Umbau eines Hauses oder eines vergleichbaren Bauwerks zum Gegenstand hat und den Unternehmer verpflichtet, dem Besteller das Eigentum oder Erbbaurecht am Baugrundstück zu verschaffen. So lautet die Definition im neuen § 650u Satz 1 BGB.

Der Bauträgervertrag enthält also werkvertragliche und kaufvertragliche Komponenten. Für erstere sind die Vorschriften aus dem Werkvertragsrecht anwendbar, während für den Teil, der auf die Verschaffung des Eigentums am Baugrundstück gerichtet ist, Kaufrecht gilt. Dies ordnet der neue § 650u Satz 2 und 3 BGB an.

Diese Vorschriften gelten beim Bauträgervertrag nicht

Eine Reihe von werkvertraglichen Vorschriften ist allerdings ausdrücklich nicht auf den Bauträgervertrag anwendbar:

Kein Kündigungsrecht beim Bauträgervertrag

Das Recht zur freien Kündigung des Werkvertrages (§ 648 BGB; bis 31.12.2017 § 649 BGB) gilt nicht für den Bauträgervertrag. Im Bauträgervertrag sind die kauf- und werkvertraglichen Elemente miteinander verknüpft; diese sollen gegenüber einem vertragstreuen Bauträger nicht durch eine freie Kündigung des Erwerbers getrennt werden können. Eine unerwünschte Folge einer freien Kündigung könnte beispielsweise sein, dass der Erwerber das Grundstück mit den bis zur Kündigung erbrachten Leistungen verlangen und dann mit einem anderen Bauunternehmen weiterbauen könnte. Ebenso würde ein freies Kündigungsrecht ermöglichen, den Bauträgervertrag vor Beginn der Bauarbeiten zu kündigen und dann auf dem Baugrundstück mit einem anderen Unternehmer zu bauen. Dies liefe dem wirtschaftlichen Ziel eines Bauträgervertrages zuwider.

Auch das Recht zur Kündigung aus wichtigem Grund ist nicht auf den Bauträgervertrag anwendbar. Angesichts der Einheitlichkeit des Vertrages soll es nicht möglich sein, sich teilweise aus einem Bauträgervertrag zu lösen. Stattdessen soll nur noch eine Gesamtabwicklung des Vertrages nach einem Rücktritt möglich sein. Ein Rücktrittsrecht kann sich beispielsweise bei Mängeln des Werkes oder gravierenden, nicht leistungsbezogenen Pflichtverletzungen des Bauträgers ergeben.

Kein Anordnungsrecht beim Bauträgervertrag

Nicht anwendbar auf den Bauträgervertrag ist auch das neue Anordnungsrecht des Bestellers. Dieses würde insbesondere im Geschosswohnungsbau zu Problemen führen, so die Gesetzesbegründung. So wäre etwa ein Anordnungsrecht eines einzelnen Erwerbers in Bezug auf das Gemeinschaftseigentum kaum denkbar.

Bauhandwerkersicherungshypothek entfällt beim Bauträgervertrag

Die Vorschriften über die Bauhandwerkersicherungshypothek, die in den neuen § 650e BGB verlagert werden, sind beim Bauträgervertrag nicht anwendbar, da das Grundstück, auf dem die Bauarbeiten stattfinden, nicht im Eigentum des Bestellers steht.

Baubeschreibung beim Bauträgervertrag

Keine Anwendung auf den Bauträgervertrag findet auch die für den Verbraucherbauvertrag vorgesehene Regelung, dass der Inhalt der Baubeschreibung Vertragsinhalt wird. Der Bauträgervertrag muss ohnehin insgesamt einschließlich der Baubeschreibung notariell beurkundet werden. Hierdurch wird die Baubeschreibung unmittelbar Vertragsinhalt.

Widerrufsrecht gilt nicht beim Bauträgervertrag

Das beim Verbraucherbauvertrag geltende Widerrrufsrecht gilt beim Bauträgervertrag nicht. Durch die obligatorische notarielle Beurkundung und die Pflicht des Notars, den Vertragsentwurf zwei Wochen vor der Beurkundung vorzulegen, ist der Verbraucher der Gesetzesbegründung zufolge ausreichend vor Übereilung geschützt.

Abschlagszahlungen beim Bauträgervertrag

Die für den Verbraucherbauvertrag in § 650m BGB vorgesehene Begrenzung von Abschlagszahlungen auf 90 Prozent der vereinbarten Gesamtvergütung gilt beim Bauträgervertrag ebenfalls nicht. Die beim Bauträgervertrag zulässigen Abschlagszahlungen ergeben sich aus § 3 Abs. 2 Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV).

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