Ein zentraler Punkt der Reform des Bauvertragsrechts ist, den Verbraucherschutz zu stärken. Zu diesem Zweck wurden die Vorschriften zum Bauvertrag um den „Verbraucherbauvertrag“ ergänzt. Diese besonderen Regelungen gelten seit 1.1.2018 zusätzlich zu den allgemeinen Vorschriften über Werkverträge und Bauverträge.
Nach der gesetzlichen Definition im neuen § 650i BGB ist ein Verbraucherbauvertrag ein Vertrag, durch den der Unternehmer von einem Verbraucher zum Bau eines neuen Gebäudes oder zu erheblichen Umbaumaßnahmen an einem bestehenden Gebäude verpflichtet wird.
Somit unterfallen nur größere Baumaßnahmen den Vorschriften über den Verbraucherbauvertrag. Für Verträge über die Errichtung von Anbauten wie einer Garage oder eines Wintergartens sowie über die Instandsetzung und Renovierung von Gebäuden, ohne dass es sich um erhebliche Umbauarbeiten handelt, gelten nach der Gesetzesbegründung die besonderen Verbraucherschutzvorschriften nicht.
Textform für Verbraucherbauvertrag
Um Beweisschwierigkeiten über den Vertragsinhalt vorzubeugen, muss ein Verbraucherbauvertrag in Textform geschlossen werden.
Gesetzliches Widerrufsrecht beim Verbraucherbauvertrag
Dem Auftraggeber steht beim Verbraucherbauvertrag ein Widerrufsrecht zu, es sei denn, der Vertrag wurde notariell beurkundet. Mit dieser Regelung hat der Gesetzgeber besonders den Vertrieb schlüsselfertiger Häuser im Blick, bei dem Verbraucher mit zeitlich begrenzten Rabattangeboten zum schnellen Vertragsschluss veranlasst würden.
Die Widerrufsfrist beträgt zwei Wochen. Die Frist läuft allerdings nur, wenn der Unternehmer den Verbraucher über sein Widerrufsrecht in Textform belehrt hat. Der erforderliche Inhalt der Widerrufsbelehrung ergibt sich aus Art. 249 § 3 EGBGB:
- Ein Hinweis auf das Recht zum Widerruf,
- Ein Hinweis darauf, dass der Widerruf durch Erklärung gegenüber dem Unternehmer erfolgt und keiner Begründung bedarf,
- Den Namen, die ladungsfähige Anschrift und die Telefonnummer desjenigen, gegenüber dem der Widerruf zu erklären ist, gegebenenfalls seine Telefaxnummer und E-Mail-Adresse,
- Ein Hinweis auf die Dauer und den Beginn der Widerrufsfrist sowie darauf, dass zur Fristwahrung die rechtzeitige Absendung der Widerrufserklärung genügt, und
- Ein Hinweis darauf, dass der Verbraucher dem Unternehmer Wertersatz schuldet, wenn die Rückgewähr der bis zum Widerruf erbrachten Leistung ihrer Natur nach ausgeschlossen ist.
Eine Musterwiderrufsbelehrung wird in Anlage 10 zu Art. 249 § 3 EGBGB eingefügt. Mit der Verwendung des zutreffend ausgefüllten Musters genügt der Unternehmer seiner Belehrungspflicht.
Baubeschreibung in Textform
Vor Abschluss des Verbraucherbauvertrages muss der Bauunternehmer dem Auftraggeber eine Baubeschreibung in Textform zur Verfügung stellen. Diese Pflicht ergibt sich aus dem neuen § 650j BGB. Die Anforderungen an die Baubeschreibung sind in Art. 249 § 2 EGBGB aufgeführt. Demnach muss die Baubeschreibung mindestens folgende Angaben enthalten:
- Eine allgemeine Beschreibung des herzustellenden Gebäudes oder der vorzunehmenden Umbauten, gegebenenfalls Haustyp und Bauweise,
- Art und Umfang der angebotenen Leistungen, gegebenenfalls der Planung und der Bauleitung, der Arbeiten am Grundstück und der Baustelleneinrichtung sowie der Ausbaustufe,
- Gebäudedaten, Pläne mit Raum- und Flächenangaben sowie Ansichten, Grundrisse und Schnitte,
- gegebenenfalls Angaben zum Energie-, zum Brandschutz- und zum Schallschutzstandard sowie zur Bauphysik,
- Angaben zur Beschreibung der Baukonstruktionen aller wesentlichen Gewerke,
- gegebenenfalls Beschreibung des Innenausbaus,
- gegebenenfalls Beschreibung der gebäudetechnischen Anlagen,
- Angaben zu Qualitätsmerkmalen, denen das Gebäude oder der Umbau genügen muss,
- gegebenenfalls Beschreibung der Sanitärobjekte, der Armaturen, der Elektroanlage, der Installationen, der Informationstechnologie und der Außenanlagen.
Darüber hinaus sind in der Baubeschreibung verbindliche Angaben zur Bauzeit erforderlich.
Die Baubeschreibung wird Inhalt des Verbraucherbauvertrages, sofern die Parteien nichts anderes vereinbart haben. Dies sieht der neue § 650k BGB vor.
Macht der Besteller selbst oder ein von ihm Beauftragter (zum Beispiel sein Architekt) die wesentlichen Planungsvorgaben, muss der Bauunternehmer keine Baubeschreibung vorlegen.
Vereinbarungen zur Fertigstellung
Obligatorischer Inhalt eines Verbraucherbauvertrages sind verbindliche Angaben zur Fertigstellung des Bauvorhabens, ersatzweise zur Dauer der Bauarbeiten. Fehlen diese Angaben im Vertrag, werden die diesbezüglichen Angaben aus der Baubeschreibung Vertragsinhalt.
Begrenzung von Abschlagszahlungen
Bei Verbraucherbauverträgen ist die Höhe von Abschlagszahlungen, die der Bauunternehmer verlangen kann, auf 90 Prozent der vereinbarten Gesamtvergütung begrenzt. Durch diese Regelung im neuen § 650m Abs. 1 BGB sollen Verbraucher vor überhöhten Abschlagsforderungen geschützt und das Risiko versteckter Vorleistungen in Form überhöhter Abschlagszahlungen vermieden werden.
Nach wie vor muss der Bauunternehmer einem Verbraucher bei einem Vertrag über die Errichtung oder den Umbau eines Hauses bei der ersten Abschlagszahlung eine Sicherheit von fünf Prozent der Gesamtvergütung leisten. Diese bisher in § 632a Abs. 3 und 4 BGB enthaltene Regelung wird inhaltlich nahezu identisch in den neuen § 650m Abs. 2 und 3 BGB übernommen und an den neuen Begriff des Verbraucherbauvertrages angepasst.
Herausgabe von Bauunterlagen
Beim Verbraucherbauvertrag ist der Unternehmer nun gesetzlich verpflichtet, dem Auftraggeber bestimmte Unterlagen herauszugeben, die der Verbraucher zur Vorlage bei Behörden oder Kreditinstituten benötigt. Dies sieht der neue § 650n BGB vor. Mit der neuen Vorschrift soll der nach der Gesetzesbegründung allzu zurückhaltenden Rechtsprechung begegnet werden, die in vielen Fällen das Fehlen von Unterlagen nicht als Verletzung der Hauptleistungspflicht des Unternehmers ansieht, so dass der Auftraggeber hierauf keine Abnahmeverweigerung stützen kann.
Vor Beginn der Arbeiten muss der Unternehmer dem Verbraucher diejenigen Planungsunterlagen herausgeben, die der Verbraucher benötigt, um gegenüber Behörden nachweisen zu können, dass bei dem Bauvorhaben die öffentlich-rechtlichen Vorschriften eingehalten werden, § 650n Abs. 1 BGB. Hierdurch soll dem Auftraggeber auch ermöglicht werden, die Einhaltung der öffentlich-rechtlichen Vorschriften während der Bauphase von einem sachverständigen Dritten überprüfen zu lassen. Kein Anspruch auf die Herausgabe von Unterlagen besteht, wenn die Planungsvorgaben vom Verbraucher selbst oder einem von ihm Beauftragten stammen.
Spätestens mit der Fertigstellung kann der Verbraucher diejenigen Unterlagen verlangen, die er zum Nachweis benötigt, dass das Bauvorhaben tatsächlich den öffentlich-rechtlichen Vorschriften entsprechend ausgeführt worden ist, § 650n Abs. 2 BGB. So sieht beispielsweise das Erneuerbare-Energien-Wärmegesetz Prüfungspflichten vor, denen der Verbraucher durch die Vorlage von Nachweisen gegenüber der Behörde nachkommen muss. Außerdem benötigt der Besteller bestimmte Unterlagen für die spätere Unterhaltung und Instandsetzung des Gebäudes oder einen eventuellen Umbau.
Die Pflicht zur Herausgabe von Bauunterlagen gilt ebenso, wenn ein Dritter, wie etwa ein Darlehensgeber, entsprechende Nachweise verlangt. Dies kann etwa der Fall sein, wenn der Bauherr sein Vorhaben teilweise über die KfW finanziert und dort nachweisen muss, dass die Förderbedingungen eingehalten sind.
Keine Abweichung zulasten des Verbrauchers
Die geschilderten Regelungen zum Verbraucherbauvertrag sind zwingend. Von ihnen kann nicht zum Nachteil des Verbrauchers abgewichen werden. Nur von den Regelungen über Abschlagszahlungen in § 632a und § 650m BGB können die Vertragsparteien durch Individualvereinbarung abweichen.