Gestreckte Begründung von Sondernutzungsrechten

Leitsatz

Sind die Wohnungseigentümer in der Gemeinschaftsordnung unter der aufschiebenden Bedingung vom Gebrauch von Stellplätzen ausgeschlossen, dass der teilende Eigentümer den Gebrauch durch notariell beurkundete oder beglaubigte Erklärung einzelnen Wohnungseigentumsrechten zuordnet, so reicht es für die Begründung solcher Sondernutzungsrechte aus, wenn der teilende Eigentümer zum Zeitpunkt der Zuordnungserklärung noch Wohnungseigentümer ist. Unschädlich ist, dass er in dem Zeitraum bis zur Stellung des Antrags auf Eintragung der Änderung des Inhalts des Sondereigentums im Grundbuch aus der Wohnungseigentümergemeinschaft ausgeschieden ist.

Normenkette

WEG § 13

Das Problem

1. Die Gemeinschaftsordnung enthält Regelungen über die Ausgestaltung und Zuweisung von Sondernutzungsrechten. Bauträger B behält sich dort das Recht vor, Kfz-Stellplätze einzelnen Wohnungs-/Teileigentumsrechten zur alleinigen Nutzung zuzuordnen und die Zuordnung im Grundbuch zu bewirken. Die jeweils anderen Wohnungseigentümer sind unter der aufschiebenden Bedingung, dass der zur jeweiligen Sondernutzung eines Stellplatzes allein berechtigte Wohnungseigentümer in dieser Form bestimmt wird, von der Nutzung der Stellplätze ausgeschlossen und haben die unentgeltliche Sondernutzung zu dulden.
2. Im Oktober 2005 macht B von seiner Ermächtigung Gebrauch und weist einen Stellplatz Nr. 48 als Sondernutzungsrecht dem Wohnungseigentum Nr. 23 zu. Zugleich bewilligt B die Eintragung des Sondernutzungsrechts im Grundbuch. Ende 2005 wird das Eigentum am Wohnungseigentum Nr. 23 von B auf E umgeschrieben. Einen Antrag auf Zuordnung des Stellplatzes Nr. 48 als Sondernutzungsrecht des Wohnungseigentums Nr. 23 stellt der den Vertrag zwischen B und E beurkundende Notar N nicht.
3. Im Juli 2016 – B steht kein Wohnungseigentum in der Wohnungseigentumsanlage mehr zu – beantragt N die Zuschreibung des Stellplatzes Nr. 48 als Sondernutzungsrecht zur Wohnung Nr. 23. Das Grundbuchamt meint, dem Antrag so nicht stattgeben zu können. Nachdem B nicht mehr Eigentümer eines Wohnungseigentums sei, bedürfe die Zuordnung des Sondernutzungsrechts der Zustimmung durch sämtliche Wohnungseigentümer sowie der Zustimmung derjenigen, die an den Miteigentumsanteilen dingliche Rechte hätten. Gegen diese Sichtweise richtet sich die Beschwerde.

Die Entscheidung

Die Beschwerde hat Erfolg! Das vom Grundbuchamt angenommene Eintragungshindernis bestehe nicht. Die Zuschreibung des Sondernutzungsrechts am Stellplatz Nr. 48 erfordere keine Eintragungsbewilligungen der übrigen Wohnungseigentümer und auch keine Eintragungsbewilligung der dinglich Berechtigten.

Darstellung der Grundsätze

1. Bereits nachdem B von seiner Ermächtigung zur Zuordnung des Sondernutzungsrechts Gebrauch gemacht habe und das Sondernutzungsrecht im Vertrag mit E dem Wohnungseigentum Nr. 23 zugeordnet habe, seien die übrigen Miteigentümer von ihrem Mitgebrauchsrecht ausgeschlossen gewesen. Ihre Bewilligung nach § 19 GBO sei daher nicht erforderlich.
2. Zuweisungsvorbehalte betreffend Sondernutzungsrechte an bestimmtem Gemeinschaftsflächen, insbesondere Kellerräumen oder Stellplätzen, seien grundsätzlich rechtlich möglich. Im Fall sei eine Gestaltung gewählt worden, nach der unter der aufschiebenden Bedingung der Zuweisung eines Sondernutzungsrechts an einen bestimmten Wohnungseigentümer die anderen Wohnungs- und Teileigentümer vom Mitgebrauch des gemeinschaftlichen Eigentums hinsichtlich der Gegenstände des Sondernutzungsrechts ausgeschlossen gewesen seien. Eine solche Gestaltung werde überwiegend für zulässig erachtet. Die in der Gemeinschaftsordnung getroffenen Regelungen wirkten über § 10 Abs. 3 WEG auch gegenüber Sonderrechtsnachfolgern anderer Wohnungs- und Teileigentümer (Hinweis auf BayObLG v. 8.11.1985, BReg. 2 Z 119-122/84, BayObLGZ 1985, 378). Eine Eintragungsbewilligung der übrigen Eigentümer und der dinglich Berechtigten sei nicht nötig, auch wenn die Zuweisung des Gebrauchs erst nach der Eintragung der Gemeinschaftsordnung erfolge. Denn der Ausschluss aller nicht begünstigten Wohnungseigentümer vom Mitgebrauch werde in der hier gewählten Gestaltung bereits durch die Gemeinschaftsordnung seinem ganzen Inhalt nach begründet (Hinweis auf BayObLG v. 8.11.1985, BReg. 2 Z 119-122/84, BayObLGZ 1985 S. 378; OLG Stuttgart v. 11.5.2012, 8 W 164/11, MittBayNot 2013 S. 306).

Anwendung auf den Fall

1. Im Fall sei formgerecht nachgewiesen, dass die übrigen Wohnungseigentümer von ihrem Mitgebrauchsrecht ausgeschlossen seien. B habe in dem Übertragungsvertrag aus dem Oktober 2005 von ihrer Ermächtigung Gebrauch gemacht und das Sondernutzungsrecht am Stellplatz Nr. 48 dem Wohnungseigentum Nr. 23 zugeordnet.
2. Dass B bei Eingang des Eintragungsantrages nicht mehr Miteigentümer gewesen sei, sei unerheblich. Nach überwiegender Auffassung könne der Bauträger bei der von ihm gewählten Gestaltungsmöglichkeit ("gestreckte Begründung von Sondernutzungsrechten durch aufschiebend bedingte Zuordnung") – anders als im Falle der gestreckten Begründung von Sonde...