BGH: Vertragsstrafe für unerlaubte Vermietung nicht per Beschluss

Die Wohnungseigentümer haben keine Beschlusskompetenz, per Mehrheitsbeschluss Vertragsstrafen für Verstöße gegen Vermietungsbeschränkungen einzuführen. Ein dennoch gefasster Beschluss ist nichtig.

Hintergrund: Beschluss über Vertragsstrafe bei unerlaubter Vermietung

In einer Wohnungseigentümergemeinschaft sieht die Gemeinschaftsordnung vor, dass eine Vermietung, Verpachtung oder sonstige Gebrauchsüberlassung einer Wohnung nur mit Zustimmung des Verwalters zulässig ist. Der Verwalter soll seine Zustimmung nur aus wichtigem Grund verweigern können.

Im Juni 2012 fassten die Wohnungseigentümer folgenden Beschluss:

„1. Miteigentümer, die ohne die erforderliche Zustimmung der Verwalterin einen Mietvertrag über eine Wohnung abschließen (…), sind verpflichtet, der Gemeinschaft einen Ausgleichsbetrag in Höhe von 500 Euro zu zahlen. Die Zahlungspflicht erhöht sich auf mindestens 2.000 Euro und höchstens 4.000 Euro für jeden angefangenen Monat der Gebrauchsüberlassung, wenn ein wichtiger Grund für die Versagung der Zustimmung vorlag (…). 

2. Die Verwalterin soll bei ihrer Entscheidung über eine Zustimmung grundsätzlich davon ausgehen, dass aufgrund mehrjähriger Erfahrungen in unserer Wohnungseigentumsanlage (…) ein wichtiger Grund für die Versagung der Zustimmung vorliegt, wenn die Nutzer voraussichtlich nur kurzzeitig (bis zu drei Monate) in der Anlage anwesend sein werden (…).“

Die Gemeinschaft verlangt nun auf Grundlage des Beschlusses von einem Eigentümer, der seine Wohnung in sechs Fällen ohne Zustimmung des Verwalters kurzzeitig an arabische Gäste („Medizintouristen“) vermietet haben soll, die Zahlung von jeweils 2.000 Euro (also insgesamt 12.000 Euro).

Entscheidung: Keine Beschlusskompetenz für Einführung von Vertragsstrafen

Die Gemeinschaft kann von dem Eigentümer keine Zahlung verlangen. Der Beschluss über die Zahlung einer Vertragsstrafe für den Fall der Vermietung ohne Zustimmung des Verwalters ist mangels Beschlusskompetenz nichtig, so dass die Gemeinschaft keinen Zahlungsanspruch daraus herleiten kann.

Eine Beschlusskompetenz könnte sich allein aus § 21 Abs. 7 WEG ergeben. Demnach können die Wohnungseigentümer die Regelung der Art und Weise von Zahlungen, der Fälligkeit und der Folgen des Verzugs sowie der Kosten für eine besondere Nutzung des gemeinschaftlichen Eigentums oder für einen besonderen Verwaltungsaufwand mit Stimmenmehrheit beschließen. 

Unter dem Gesichtspunkt der Regelung einer Verzugsfolge lässt sich eine Beschlusskompetenz nicht begründen. Vertragsstrafen, die auf die die Einhaltung von Vermietungsbeschränkungen bezogen sind, sollen Verstöße gegen eine Unterlassungspflicht sanktionieren. Im Falle einer Unterlassungspflicht knüpft die Verwirkung einer Vertragsstrafe aber nicht an Verzug, sondern an eine Zuwiderhandlung an.

§ 21 Abs. 7 WEG ist auch insoweit nicht einschlägig, als über die Kosten für eine besondere Nutzung des gemeinschaftlichen Eigentums oder für einen besonderen Verwaltungsaufwand mit Stimmenmehrheit beschlossen werden kann. Die beschlossene Zahlungspflicht knüpft weder an eine besondere Nutzung des Gemeinschaftseigentums noch an einen besonderen Verwaltungsaufwand an. Sie hat vielmehr Strafcharakter und soll die Wohnungseigentümer dazu anhalten, ihrer Pflicht zur Einholung der Zustimmung nachzukommen. 

Da es jedenfalls für die Einführung von Vertragsstrafen bei Verstößen gegen Vermietungsbeschränkungen an einer Beschlusskompetenz fehlt, konnte offen bleiben, ob § 21 Abs. 7 WEG überhaupt eine Beschlusskompetenz für die Einführung von Vertragsstrafen entnommen werden kann.

Richtiger Weg: Unterlassungsanspruch und Ordnungsgeld

Auch wenn keine Beschlusskompetenz für die Einführung von Vertragsstrafen bei Verstößen gegen Vermietungsbeschränkungen besteht, sind die Eigentümer nicht schutzlos: Verstößen gegen vereinbarte Vermietungsbeschränkungen können sie mittels ihres vorbeugenden Unterlassungsanspruchs begegnen. Auf dieser Grundlage können sie dann im Wiederholungsfall gegen den störenden Eigentümer ein Ordnungsgeld verhängen lassen.

(BGH, Urteil v. 22.3.2019, V ZR 105/18)

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