Makler haftet für Diskriminierung bei Wohnungssuche

Der BGH hatte im Dezember 2025 mündlich über einen Fall aus Hessen verhandelt, bei dem es um die Frage ging, ob ein Makler für einen Verstoß gegen das Allgemeine Gleichbehandlungsgesetz (AGG) haftet.

Nun fiel das Urteil: Ein Immobilienmakler schuldet Schadensersatz, wenn er Wohnungssuchende wegen ihrer Herkunft benachteiligt.

Entschädigung bei Verstoß gegen das AGG

Auf der Suche nach einer Wohnung für sich und ihre Familie in Groß-Gerau hatte Humaira Waseem sich im November 2022 im Internet auf eine Wohnung des Maklers beworben – es kam eine Absage. Es seien keine Termine mehr verfügbar, hieß es. Als die Mietinteressentin es dann unter den Namen Schneider, Schmidt und Spieß probierte, bei sonst identischen Angaben zu Einkommen und Beruf, wurden ihr Besichtigungstermine angeboten.

Vom Makler forderte Waseem daraufhin vor Gericht Schadenersatz. Die Klägerin meint, sie habe allein wegen ihrer ethnischen Herkunft keinen Besichtigungstermin erhalten, und macht einen Verstoß gegen das Allgemeine Gleichbehandlungsgesetz (AGG) geltend. Sie nimmt den Beklagten auf Zahlung einer angemessenen Entschädigung sowie auf Erstattung von vorgerichtlichen Rechtsanwaltskosten in Anspruch.

Haftet der Makler oder der Vermieter?

Der Anwalt des Maklers hatte argumentiert, sein Mandant sei vom Vermieter beauftragt worden. Daher müsse nicht er, sondern der Vermieter haften. Waseems Anwältin hielt dagegen, dass eine große Schutzlücke entstehen würde, wenn diskriminierendes Verhalten von Maklern ohne Folgen bliebe: Meistens seien Wohnungssuchende ausschließlich mit Maklern oder der Hausverwaltung in Kontakt und eben nicht mit dem Vermieter selbst.

Das Amtsgericht Groß-Gerau wies die Klage ab.

Das Landgericht Darmstadt änderte das Urteil in der Berufung ab und verurteilte den beklagten Makler zur Zahlung einer Entschädigung in Höhe von 3.000 Euro und zur Erstattung der vorgerichtlichen Rechtsanwaltskosten. Neben den Wohnungseigentümern sei im Streitfall auch der Beklagte als Makler Verpflichteter des Benachteiligungsverbots aus § 19 Abs. 1 und 2 AGG, weil die Vermieter ihm bei der Vermittlung der Wohnungen freie Hand gelassen hätten, hieß es in der Begründung.

Mit seiner vom Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgte der Beklagte seinen Antrag auf Klageabweisung weiter.

Eigenhaftung des Maklers gegeben

Die Revision des Maklers hat keinen Erfolg.

Die vom Berufungsgericht wegen erheblicher Schwere des Verstoßes zugesprochene Höhe des immateriellen Schadensersatzes von 3.000 Euro ist revisionsrechtlich nicht zu beanstanden, entschied der BGH.

Auf die Frage, ob für den Anspruch auf Schadensersatz nach § 21 Abs. 2 Satz 1 AGG ein Verschulden erforderlich ist, kam es im Streitfall nicht an, weil das Berufungsgericht rechtsfehlerfrei ein Verschulden in Form fahrlässigen Handelns angenommen hat. 

Die Wohnungsvermittlungsangebote im Internet sind an die Öffentlichkeit gerichtet und fallen in den Anwendungsbereich des zivilrechtlichen Verbots der Benachteiligung wegen der ethnischen Herkunft (§ 2 Abs. 1 Nr. 8 in Verbindung mit § 19 Abs. 2 AGG). Die Ablehnung der unter nichtdeutschen Namen gestellten Gesuche in Zusammenschau mit dem Erfolg der unter deutschen Namen gestellten Gesuche sei ein hinreichendes Indiz für eine Benachteiligung wegen der ethnischen Herkunft.

Der BGH hatte auch keine rechtlichen Bedenken, dass die Klägerin den Beweis unter falschem Namen und durch Gesuche von Dritten führte. Für ein rechtsmissbräuchliches Vorgehen der Klägerin sei im Streitfall nichts ersichtlich.

Der Beklagte ist dem Gericht zufolge als mit der Auswahl potenzieller Mieter betrauter Makler Adressat des zivilrechtlichen Benachteiligungsverbots gemäß § 19 Abs. 2 AGG und schuldet deshalb bei einer Verletzung dieser Norm den Ersatz materiellen und immateriellen Schadens nach § 21 Abs. 2 AGG. Die Erstreckung der Haftung auf den Makler als Hilfsperson des Vermieters ist mit dem Wortlaut und der Systematik der Vorschriften vereinbar und entspricht dem Ziel des AGG, Benachteiligungen etwa wegen der ethnischen Herkunft wirkungsvoll zu verhindern oder zu beseitigen.

Der Umstand, dass sich der Vermieter möglicherweise das Verhalten des Maklers zurechnen lassen muss und dann ebenfalls haftet, steht nach Auffassung des höchsten deutschen Zivilgerichts der Eigenhaftung des Maklers nicht entgegen.

(BGH, Urteil v. 29.1.2026, I ZR 129/25)

Die maßgeblichen Vorschriften lauten:

§ 1 AGG

Ziel des Gesetzes ist, Benachteiligungen aus Gründen der Rasse oder wegen der ethnischen Herkunft, des Geschlechts, der Religion oder Weltanschauung, einer Behinderung, des Alters oder der sexuellen Identität zu verhindern oder zu beseitigen.

§ 2 Abs. 1 Nr. 8 AGG

(1) Benachteiligungen aus einem in § 1 genannten Grund sind nach Maßgabe dieses Gesetzes unzulässig in Bezug auf:

(...)

8. den Zugang zu und die Versorgung mit Gütern und Dienstleistungen, die der Öffentlichkeit zur Verfügung stehen, einschließlich von Wohnraum.

§ 19 Abs. 2 und Abs. 3 AGG

(2) Eine Benachteiligung aus Gründen der Rasse oder wegen der ethnischen Herkunft ist darüber hinaus auch bei der Begründung, Durchführung und Beendigung sonstiger zivilrechtlicher Schuldverhältnisse im Sinne des § 2 Abs. 1 Nr. 5 bis 8 unzulässig.

(3) Bei der Vermietung von Wohnraum ist eine unterschiedliche Behandlung im Hinblick auf die Schaffung und Erhaltung sozial stabiler Bewohnerstrukturen und ausgewogener Siedlungsstrukturen sowie ausgeglichener wirtschaftlicher, sozialer und kultureller Verhältnisse zulässig.

§ 21 Abs. 2 AGG

(2) Bei einer Verletzung des Benachteiligungsverbots ist der Benachteiligende verpflichtet, den hierdurch entstandenen Schaden zu ersetzen. Dies gilt nicht, wenn der Benachteiligende die Pflichtverletzung nicht zu vertreten hat. Wegen eines Schadens, der nicht Vermögensschaden ist, kann der Benachteiligte eine angemessene Entschädigung in Geld verlangen.

§ 22 AGG

Wenn im Streitfall die eine Partei Indizien beweist, die eine Benachteiligung wegen eines in § 1 genannten Grundes vermuten lassen, trägt die andere Partei die Beweislast dafür, dass kein Verstoß gegen die Bestimmungen zum Schutz vor Benachteiligung vorgelegen hat.

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