Für Modernisierungsmieterhöhung zählt erwartete Energieeinsparung

Hintergrund: Streit um Modernisierungsmieterhöhung

Die Eigentümerin eines Mehrfamilienhauses ließ im Jahr 2017 nach vorheriger Ankündigung eine Gaszentralheizung einschließlich zentraler Warmwasseraufbereitung einbauen. Diese ersetzte die zuvor in den Wohnungen vorhandenen Einzelöfen.

Nach Abschluss der Arbeiten erklärte die Eigentümerin gegenüber den Mietern Modernisierungsmieterhöhungen in unterschiedlicher Höhe. Die Mieter zahlten die erhöhte Miete ab Januar 2018.

Die Mieterin einer Wohnung hält die Modernisierungsmieterhöhung für unwirksam und verlangt nach Ende des Mietverhältnisses Rückzahlung des Erhöhungsbetrages für den Zeitraum Januar 2018 bis August 2019.

Amts- und Landgericht hielten die Mieterhöhung für ungerechtfertigt und gaben der Klage statt. Die Vermieterin habe nicht nachgewiesen, dass durch die Maßnahme nachhaltig Endenergie eingespart wird. Nach Meinung des Landgerichts kann dies allein aufgrund eines Vergleichs des tatsächlichen Verbrauchs vor und nach der Maßnahme festgestellt werden.

Ein vom Gericht beauftragter Sachverständiger konnte jedoch keine Einsparung von Endenergie feststellen, da ihm keine Angaben über den tatsächlichen Verbrauch vor dem Einbau der neuen Heizung vorlagen.

Entscheidung: Erwartete Einsparung zählt

Der BGH hebt das Urteil des Landgerichts auf und verweist den Rechtsstreit dorthin zurück.

Nach Durchführung einer Modernisierungsmaßnahme im Sinne von § 555b Nr. 1, 3, 4, 5 oder 6 BGB kann der Vermieter gemäß § 559 Abs. 1 BGB eine Mieterhöhung verlangen. Die Modernisierungsmieterhöhung kann nach der im entschiedenen Fall maßgeblichen, bis Ende 2018 gültigen Rechtslage für das Jahr bis zu elf Prozent der für die Wohnung aufgewendeten Kosten betragen. Seit dem 1.1.2019 liegt dieser Wert bei acht Prozent, zusätzlich wurde eine Kappungsgrenze eingeführt.

Nachhaltige Einsparung von Endenergie

In Betracht kommt hier allein eine energetische Modernisierung gemäß § 555b Nr. 1 BGB, durch die in Bezug auf die Mietsache Endenergie nachhaltig eingespart wird.

Bei der Beurteilung, ob eine nachhaltige Einsparung von Endenergie vorliegt, hat das Landgericht einen falschen Maßstab angelegt.

Es kommt nicht darauf an, ob der tatsächliche Energieverbrauch in den Jahren nach der Maßnahme sinkt. Der tatsächliche Energieverbrauch hängt von vielen Faktoren ab, etwa von Witterung oder Nutzerverhalten. Daher ist er als alleiniger Maßstab ungeeignet. Zudem könnte der Vermieter beim Abstellen auf die tatsächliche Einsparung nur schwer absehen, ob er die Kosten einer Maßnahme im Wege einer Mieterhöhung zumindest teilweise auf den Mieter umlegen kann.

Maßgeblich ist vielmehr, ob die bauliche Veränderung zum Zeitpunkt der Mieterhöhung eine messbare und dauerhafte Einsparung von Endenergie erwarten lässt. Eine solche Prognose kann auf gutachterlichen Einschätzungen oder anerkannten Pauschalwerten basieren. Anerkannte Pauschalwerte finden sich etwa in der Bekanntmachung der Regeln zur Datenaufnahme und Datenverwendung im Wohnungsbau vom 8.10.2020.

Das Landgericht, an das der BGH die Sache zurückverwiesen hat, muss nun prüfen, ob anhand der genannten Kriterien eine nachhaltige Einsparung von Endenergie anzunehmen ist.

(BGH, Urteil v. 26.3.2025, VIII ZR 283/23)

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