Studie: Was macht ein "Urbanes Quartier" aus? Infografik

Verdichtung, Mobilität, Konnektivität, Identität: Diese Faktoren stehen für eine hohe Lebensqualität im "Urbanen Quartier". Zu diesem Ergebnis kommt eine Studie von Catella. Anhand von Beispielen wird beschrieben, was Investoren bei der innerstädtischen Entwicklung wissen müssen.

Gemessen am Referenzjahr 2010 hat Catella in Deutschland nur sechs Projekte identifiziert, für welche die Bezeichnung "Urbanes Quartier" genutzt wurde. Mitte 2019 waren es bereits 54 Projekte. Das Interesse am urbanen Leben steigt und erhöht die Attraktivität der Städte. Doch es entsteht auch Konfliktpotenzial, etwa zwischen Neu-­ und Altbe­wohnern.

Die 24-seitige Catella-Studie "Urbane Quartiere und Mixed-Use-Immobilien – Neue Elemente und Strategien der Immobilienentwicklung" beschreibt anhand von Beispielen aus Deutschland, Frankreich, den Niederlanden und Schweden, welche Strategien Investoren helfen können, erfolgreich zu sein im Umgang mit Urbanen Quartieren und was aus Investorensicht bei der Planung und Konstruktion beachtet werden muss, um für die Akzeptanz der innerstädtischen Projekte zu sorgen.

Charakteristischer Objekttyp im Urbanen Quartier: Das "Mixed­-Use­"-Bauprojekt

Sogenannte Mixed-Use-Bauprojekte gelten Catella zufolge als charakteristischer Objekttyp innerhalb des innerstädtischen Quartiers. Damit vollzieht sich auf der Nutzungsebene eine strukturelle Neupositionierung – die Ansprüche der Bewohner und Nutzer an das kulturelle, handels- und konsumbezogene Angebot verändern sich. Der Trend hin zu diesem städtebaulichen Element zeigt sich bereits in vielen deutschen und inter­nationalen Metropolen. Gentrifizie­rungseffekte könnten laut Catella das Ergebnis sein.

Zur Nutzungsform "Mixed-Use" zählt Catella auch alle sogenannten Nischen-Assetklassen: So werden etwa aus dem Bereich "Wohnen" Student Housing sowie Micro­living und Co­living genannt, zu Büroimmobilien zählen auch Coworking und zu Hotelimmobilien auch Serviced Apartments. Im Zuge der Überlegungen zum Thema "Letzte Meile" wird außerdem Citylogistik in den kommenden Jahren wichtiger werden, schreiben die Studienautoren.

Was macht ein Urbanes Quartier aus? 

Infrastrukturell werden mit den innerstädtischen Entwicklungsvorhaben insbesondere die Rahmenparameter der urbanen Mobilität neu definiert: ÖPNV­-Struktur beziehungsweise Verkehrs­trägerfokussierungen bilden laut Catella "die DNA der Lebendigkeit". Einhergehend mit dem Faktor Mobilität ist zum Beispiel auch die Konnektivität von zentraler Bedeutung. Die Dimension der Konnektivität wird laut Catella in der Praxis vor allem mit "Smart-­Konzepten" in Verbindung gebracht.

Aktuell stoßen viele neue Ideen und Konzepte auf Bestandsobjekte, die das Stadtbild seit Generationen prägen. Die von Investoren geforderte Funktionsmischung stellt eine radikale Abkehr einer jahrzehntelangen Planungs-­ und Investorendoktrin dar. Urbanität ist das Ergebnis eines langfristigen Entwicklungs­prozesses.

Fazit:

Urbane Gebiete dienen laut Catella dem Wohnen sowie der Unterbringung von Gewerbebetrieben und sozialen, kulturellen und anderen Einrichtungen, die die Wohnnutzung nicht wesentlich stören. Die Nutzungsmischung muss dabei nicht gleichgewichtig sein. Für die Lebensqualität im Urbanen Quartier ist es zudem von zentraler Bedeutung, wie die Bewohner die Atmosphäre innerhalb des Areals wahr­nehmen (Identität), aber auch welchen Eindruck das Quartier auf Außenstehende hat. Durch die Entwicklung einer Identität wird erreicht, dass sich Bewoh­ner für ihren Lebensraum einsetzen oder ihn aufwerten wollen.

Die Studienautoren sind davon überzeugt, dass ein neues Denken bei der Immobilienentwicklung mehr Chancen als Risiken für Investoren bieten.

8-Punkte-Plan für die Entwicklung Urbaner Quartiere

Als "Baukasten" für die Praxis enthält die Studie einen 8-Punkte-Plan, der die Entwicklung Urbaner Quartiere Schritt für Schritt aufzeigt: Es beginnt mit der Identifikation von Verdichtungsgrad und Lebensweisen an einem Standort, geht über die Auswahl von Nutzungsformen und Quartierstypen bis hin zur Gestaltung einer architektonischen Identität.

Beispiele sind unter anderem aktuelle Quartiersentwicklungen in Düsseldorf, Göteborg und Paris. So entsteht derzeit etwa in der Nähe des Düsseldorfer Haupt­bahnhofes und der Königsallee auf einer Fläche von 40.000 Quadratmetern das Urbane Quartier "Grand Central Düsseldorf" von Catella Project Management mit einem starken Fokus auf Wohnen, darunter senio­rengerechtes und gefördertes Wohnen sowie Wohnen im Hochhaus. Daneben sind Gastronomie und Einzelhandel, ein Hotel und Grünflächen geplant.


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