Modernes Wohnen für Nutzer und Investoren interessant

Die Nachfrage nach modernen Wohnformen in Deutschland wächst. Dazu führen laut einer Marktstudie von Deutsche Hypo – Nord/LB Real Estate Finance Urbanisierung, demografischer Wandel und veränderte Lebensstile: Immer mehr Menschen leben alleine, sind mobil und bevorzugen flexible Wohnlösungen.

Besonders in Metropolen und Hochschulstädten steigt der Analyse zufolge der Bedarf an serviceorientiertem Wohnen auf Zeit – etwa für Studierende, Fachkräfte, Pendler oder Expats. Der Tourismus verstärkt diesen Trend. Parallel dazu altert die Gesellschaft und der Anspruch an barrierefreie, komfortable Wohnangebote steigt. Betreiberkonzepte mit All-In-Mieten können den klassischen Wohnungsmarkt ergänzen und entlasten, meinen die Studienautoren.

Modernes Wohnen – Assetklasse für Nutzer und Investoren

Kapitalgeber engagieren sich vor allem in den deutschen Metropolen und Universitätsstandorten, wo moderne Wohnformen besonders stark nachgefragt werden, heißt es im Fazit der Deutsche Hypo-Studie. Trotz des knappen Angebots bleibt das Segment attraktiv für Investoren, nicht zuletzt wegen hoher Mietrenditen und geringer regulatorischer Eingriffe. Die Mieten entwickeln sich weiterhin dynamisch, insbesondere im Studentischen Wohnen.

ESG-Kriterien und Plattformlösungen gewinnen an Relevanz, während sich der Markt durch Konsolidierung und M&A-Aktivitäten zunehmend professionalisiert. Für die zweite Jahreshälfte 2025 erwarten die Analysten eine Belebung bei den Transaktionen und einen stabilen Renditeaufschlag gegenüber klassischem Wohnen. Langfristig wird sich Modernes Wohnen als fester Bestandteil institutioneller Anlagestrategien etablieren, so die Prognose.

Etwa die Nachfrage nach hochwertigen, flexiblen Wohnlösungen für Studierende wächst nach Beobachtung der Studienautoren kontinuierlich, zum einen, weil die Zahl ausländischer Studierenden steigt, zum anderen, weil es strukturelle Engpässe auf dem privaten Mietwohnungsmarkt gibt. Das Angebot hält derzeit nicht Schritt mit der Nachfrage – bis 2030 werde in Deutschland in diesem Segment eine Versorgungslücke von rund 705.000 Betten erwartet, heißt es weiter. Die Schlussfolgerung der Experten: "Da öffentliche Anbieter wie Studierendenwerke den Bedarf nicht decken können, gewinnen private Akteure zunehmend an Bedeutung. Flexible Plug-and-Play-Konzepte mit digitalen Services und kurzen Mietlaufzeiten werden immer attraktiver."

Urbanisierung, Mobilität und Digitalisierung

Auch der Markt für Serviced Apartments zeigt sich der Studie zufolge als dynamisch wachsendes Segment mit hoher Resilienz und Zukunftspotenzial. Getrieben wird die Entwicklung von Megatrends wie Urbanisierung, Mobilität und Digitalisierung: die hybride Nutzungsstruktur ermöglicht eine flexible Anpassung an unterschiedliche Zielgruppen. Hohe Auslastungsquoten belegen die Attraktivität für Investoren – insbesondere in Metropolen wie Berlin, München und Hamburg. Auch B- bis D-Standorte bieten Investitionspotenzial.

"Die zunehmende Regulierung von Plattformen wie Airbnb sowie das wachsende Interesse globaler Hotelgruppen an Extended-Stay-Konzepten dürften die Nachfrage zusätzlich befeuern", heißt es in der Studie. Servicewohnen für Senioren hat sich demnach mittlerweile als eigenständige Wohnform zwischen selbstständigem Wohnen und stationärer Pflege etabliert. Singularisierung, steigende Lebenserwartung und wachsendes Kaufkraftpotenzial der Generation 65-plus treiben die Nachfrage noch.

Real Estate Special Herbst 2025 "Modernes Wohnen – Wachstumspotenziale in Zukunftsmärkten" (PDF)

CBRE: All-In-Miete steigt im Schnitt um vier Prozent

Ein Report des Immobiliendienstleisters CBRE von März 2025 kommt zu dem Schluss, dass die Ursache für den Produktmangel das fehlende Angebot durch Neubau, insbesondere durch das herausfordernde Finanzierungsumfeld ist.

"Für Verkäufe von älteren Bestandsobjekten hingegen ist das Teilsegment im Bereich des institutionellen Wohnens noch zu jung, da bei der Mehrheit der historisch gehandelten Objekte der erste Investmentzyklus noch nicht abgeschlossen ist", erklärt Jirka Stachen, Head of Research Consulting Continental Europe bei CBRE in Deutschland. Die mittlere Spitzenrendite in den "Top 7"-Städten Berlin, Düsseldorf, Frankfurt am Main, Hamburg, Köln, München und Stuttgart lag Ende 2024 auf einem stabilen Niveau von rund 4,6 Prozent.

Die Entwicklung der Mietpreise bei den Konzepten in der Assetklasse Modernes Wohnen war 2024 sehr dynamisch. Das mittlere Mietniveau (All-In-Miete) in den "Top 7"-Städten ist laut CBRE im Februar 2025 im Vergleich zu Februar 2024 um 4,4 Prozent gestiegen. Der höchste Mietanstieg in diesem Zeitraum war bei den Angeboten privater Betreiber für studentisches Wohnen zu beobachten – die Mieten erhöhten sich im Mittel um 8,4 Prozent auf 40 Euro pro Quadratmeter und Monat. Beim Co-Living und Microliving sind die Mieten ebenfalls deutlich um 3,5 Prozent gestiegen. Bei den Serviced Apartments wurde zwar nur ein leichtes Plus von 1,2 Prozent verzeichnet, aufgrund des etwas differenzierten Geschäftsmodells liegen die Mieten aber bei mehr als 70 Euro pro Quadratmeter.

Die Autoren des "CBRE European Investor Intentions Survey 2025" kommen zu dem Schluss, dass das Interesse der Investoren für Modernes Wohnen weiter zunehmen wird. Es sei davon auszugehen, dass die Spitzenrenditen bis Ende 2025 tendenziell leicht sinken werden und mit einer Belebung des Transaktionsmarktes zu rechnen ist.

CBRE-Report "Modernes Wohnen in Deutschland" (PDF)

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