Erfolgsfaktoren bei grünen Mietverträgen

Für die Hamburger Immobilien-Community war es eine Überraschung: Nach zwei Jahren Standortsuche entschied sich Siemens nicht für die angesagte Hafencity, sondern verlängerte an alter Stätte, am Lindenplatz im Stadtteil St. Georg. Wichtige Änderungen gibt es aber: eine grundlegende Modernisierung – und einen Green Lease.

"Wenn der Eigentümer uns hier nicht entgegengekommen wäre, hätten wir uns eine Alternative gesucht", sagt Fabian Telke, Head of Operations bei Siemens Real Estate Germany. "Das Thema Green Lease ist in unsere Dekarbonisierungsstrategie eingebettet und ein Kernelement bei der Auswahl neuer Standorte." Damit gehört das Unternehmen zu einer seltenen Spezies: Büromieter, die ihr Commitment für Klimaschutz und Ressourcenschonung auch mietvertraglich fixiert sehen wollen.

Green Lease Guideline: eine Win-Win-Win-Vereinbarung

Seit 2023 verpflichtet eine "Green Lease Guideline" alle Siemens-Standorte zu hohen Standards beim Abschluss neuer Mietverträge: von der Messung des Energieverbrauchs über CO2-neutrale Stromversorgung und Optimierung des Wasserverbrauchs bis zu biologisch abbaubaren Reinigungsmitteln. "Andernfalls schafft es der Standort nicht auf die Shortlist", so Telke.

Seit grüne Mietverträge vor rund zehn Jahren in Deutschland Fuß fassten, werden sie gepriesen als Instrument für Energieeinsparung und Reduzierung von Abfall. Vermieter und Mieter leisteten durch ihn "einen entscheidenden Beitrag zum Umwelt- und Klimaschutz", schreibt der Zentrale Immobilien Ausschuss (ZIA) in einem 2024 veröffentlichten Leitfaden "Green Lease 2.0".

In der Theorie ist es ein Deal, von dem alle profitieren: Vermieter werten durch Investitionen in ökologische Standards ihr Gebäude auf, Mieter sparen Nebenkosten, die Reduzierung der CO2-Emissionen bringt überdies gesellschaftlichen Nutzen. 

Grüne Klauseln in der Praxis: Widerstände

In der Praxis gibt es, bei Mietern ebenso wie bei Vermietern, vielfach Bedenken und Widerstände. Und eine Tendenz, Schwierigkeiten durch Klauseln aus dem Weg zu gehen, die niemandem wehtun, aber auch nicht viel bewirken. Was bringen Green Leases wirklich? Und wie schafft man es, sie so zu gestalten, dass sie für beide Vertragsparteien attraktiv sind?

Über die Jahre haben grüne Mietverträge deutlich an Popularität gewonnen, auch wenn verlässliche Zahlen zur Verbreitung fehlen. Bei einer Umfrage unter ZIA-Mitgliedern im Herbst 2025 gaben 80 Prozent an, entsprechende Klauseln zu nutzen.

Nach einer Studie von Savills wiederum wies nur knapp die Hälfte von 265 untersuchten gewerblichen Mietverträgen der Jahre 2021 bis 2024 mindestens eine Green-Lease-Klausel auf. Unklar bleibt in beiden Fällen, wie repräsentativ die Stichprobe war.

ESG-Strategien und Green Lease als Standard

"Im institutionell gemanagten Bereich und dort, wo große Ankermieter berichtspflichtig sind, ist ein Green Lease heute Standard", weiß Immobilienanwältin Sabine Reimann, Partnerin der Kanzlei Hogan Lovells International LLP in Düsseldorf und Mitglied in der Arbeitsgruppe Green Lease beim ZIA. Dort ist das Instrument häufig Bestandteil von ESG-Strategien und wird aktiv zur CO2-Einsparung genutzt.

Wie bei Siemens Real Estate: Durch Green-Lease-Klauseln würden bereits eine Million Quadratmeter klimaneutral betrieben, rund ein Drittel der weltweiten angemieteten Fläche von Siemens, sagt Contracting-Spezialist Telke. Bei den Büroflächen in Deutschland – Anmietportfolio rund 800 000 Quadratmeter – seien es sogar mehr als 50 Prozent.

Anders sieht es im kleingewerblichen Bereich aus und bei Gebäuden, die wegen ihres Zustands oder einer Randlage schwer zu vermieten sind, wie Expertin Reimann bestätigt. "Für Vermieter, die froh sind, überhaupt Mieter zu finden, hat ein Green Lease keine Priorität." Meist sei eine Initiative des Vermieters entscheidend dafür, dass es zum grünen Mietvertrag kommt.

Grundlage vieler Vertragswerke ist der ZIA-Leitfaden. Die 76 Seiten starke Broschüre ist detailliert und komplex, was nicht jedem Praktiker gefällt, aber Gründe hat: Die Anleitung enthält Vorschläge für eine Basis- und anspruchsvollere Green-Lease-Versionen; die Einzelregelungen können modulhaft kombiniert und unterschiedlich verbindlich formuliert werden. "Wenn man das System einmal verstanden hat, ist es einfach", findet Reimann. Zumindest für Bestandshalter mit juristischer Expertise.

Nachhaltige Mietverträge: auf Leerformeln verzichten

Was ist mit mittelständischen Vermietern und Mietern, die sich weniger gut auskennen? Zulfukar Tosun, Geschäftsführer der auf Green Lease spezialisierten Beratung Torvik Gruen in Bad Soden bei Frankfurt am Main, empfiehlt individuelle Arrangements statt einer Standardvorlage – und die Berücksichtigung des Vorwissens der Vertragspartei: "Erste Aufgabe ist zu ermitteln, wo der Mieter steht." Dann eine schlanke Vereinbarung vorschlagen.

Über den unverzichtbaren Datenaustausch hinaus sollten nur Absprachen getroffen werden, die im konkreten Gebäude gelebt und umgesetzt werden könnten, findet der Berater – die aber verbindlich. Keine Leerformeln, keine Klauseln, die nicht zur Anwendung kommen. Tosun: "Ein sinnvoller Green Lease passt auf eine Seite. Dann ist seine Akzeptanz groß."

Datenschutz: Diskussionen bei Verbrauchsdaten

Auch im institutionellen Bereich gibt es Befürchtungen, Mieter mit einem Green Lease zu überfordern. "Nicht alle haben Berührungspunkte mit dem Thema Nachhaltigkeit, wenn sie regulatorisch nicht direkt betroffen sind", sagt Madlen Schröder, Head of ESG and Corporate Services bei Sicore Real Assets in Hamburg.

So kommt es wegen der Messung von Verbrauchsdaten als Grundlage für Einsparziele regelmäßig zu Diskussionen über den Datenschutz. Manche Mieter befürchten Kontrolle, andere das Durchsickern von Informationen an die Konkurrenz. Juristin Reimann stuft die Ängste als in der Regel unbegründet ein, rät Vermietern jedoch, bei Bedarf eine Vertraulichkeitsverpflichtung anzubieten oder eine Anonymisierung der Verbrauchsdaten, zum Beispiel etagenweise.

Bemühensklauseln: Etikettenschwindel oder Schritt zum Erfolg?

Auch Anreizen wie zur Einsparung von Strom und Heizenergie, wie sie der ZIA-Leitfaden anregt, begegnen Mieter oft mit Skepsis – niemand lässt sich gern erziehen. Viele Vermieter reagieren darauf mit sogenannten Bemühensklauseln: Die Umsetzung von Maßnahmen wird als Bestrebung formuliert und unter den Vorbehalt der Zumutbarkeit gestellt. Das verpflichtet zu nichts und lässt sich kommunikativ so lange gut verkaufen, so lange niemand konkret nachfragt. "Da gibt es viel Etikettenschwindel, wenn man tiefer bohrt", sagt Berater Tosun.

Darauf deuten auch die Ergebnisse der Savills-Studie hin: Während die Ermittlung von Verbrauchsdaten meistens fest vereinbart wurde, nahmen Regelungen zum Bezug von Ökostrom nur 50 Prozent der Mieter und 59 Prozent der Vermieter in die Pflicht. Noch niedriger lag der Anteil bei der Verpflichtung zu ökologischen Putzmitteln, umweltschonenden Ausbauten oder Anreizen zur nachhaltigen Mobilität.

Expertin Reimann bewertet Absichtserklärungen als Schritt zum Erfolg: "Lieber tausend Mietverträge mit Bemühensklauseln als tausend ohne Bezug zu Green Leases." Es gehe darum, Bewusstsein zu schaffen, bei den Mietern, aber auch im Property Management, das seinerseits häufig mit Standardverträgen arbeite. "Das ist ein Prozess, der Zeit braucht."

Klimamaßnahmen ohne harte Green Leases

Und schließlich lassen sich klimafreundliche Maßnahmen auch ohne hart formulierten Green Lease umsetzen, wie bei Sicore. Die frühere Hansainvest Real Assets will für ihr Portfolio im Wert von derzeit 6,6 Milliarden Euro einen Transitionsplan erstellen; ESG-Managerin Schröder sieht grüne Mietverträge grundsätzlich als Baustein für diese Strategie.

Gleichwohl habe man sich 2020, bei der Formulierung der ersten Handlungsempfehlungen, bewusst für eine "Light-Version" entschieden: "Wir haben es als Entwicklung gesehen und wollten die Mieter nicht knebeln." In diesem Jahr sei für Neuverträge eine zweite Stufe geplant, die auch Auflagen enthalten soll, etwa eine Mitwirkungspflicht des Mieters im Fall einer Zertifizierung des Gebäudes.

Am Ziel klimaresilientes Portfolio werde unabhängig davon im Asset Management gearbeitet, sagt Schröder. Das liege im Eigeninteresse, weil sich moderne, energieeffiziente Flächen leichter vermieten ließen. Ein Beispiel ist das eigene Headquarter am Hamburger Kapstadtring, ein Multi-Tenant-Objekt, wo durch den Einbau einer neuen Gebäudeleittechnik rund 20 Prozent Energie eingespart wird. Auch dort gibt es Verträge mit grünen Klauseln, aber "ohne Green Lease hätten wir die Maßnahmen auch gemacht", so Schröder.

Green Lease: Nebenkosten und Kaltmiete als Gesamtpaket

Das volle Potenzial entfalten Green Leases, wenn Mieter und Vermieter bereit sind, sich in die Pflicht nehmen zu lassen, etwa indem sie die Heizung modernisieren oder die Beleuchtung auf LED umstellen. Das Problem: Nicht immer lassen sich die Ausgaben so einfach auf die Miete umlegen, vor allem in einem bestehenden Mietverhältnis. Großmieter, denen solche Maßnahmen wichtig sind, können per Green Lease verbindliche Zusagen verlangen – sollten allerdings verhandlungsbereit sein, was die Finanzierung angeht.

Für Siemens sei entscheidend, dass sich die Gesamtkosten nicht erhöhen, betont Vertragsexperte Telke. Mit anderen Worten: Nebenkosten und Kaltmiete werden als Gesamtpaket betrachtet. Und dann gibt es ja noch die Möglichkeit, den Flächenbedarf zu reduzieren. Telke: "Durch diese Hebel schaffen wir es, die Kosten auszubalancieren."

Siemens Real Estate akzeptiert laut Telke grundsätzlich keine Bemühensklauseln: "Wenn Ausnahmen unvermeidlich sind, beschränken wir die Vertragsdauer oder verhandeln ein Sonderkündigungsrecht." Vermieter reagierten gemischt auf die Anforderungen. Aber, so Telke: "Wir finden immer Objekte." Notfalls eben woanders.

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