Wenig Hipster-Faktor, kaum Glamour? Das war einmal. Seniorenwohnen à la Sun City rückt auch in Deutschland zunehmend in den Blick junger Startups. Doch anders als in den USA setzen Entwickler hier auf kleinteilige Vernetzung im Quartier – mit möglichst langer Unabhängigkeit dank digitaler Angebote.
Seniorenwohnen stand bislang eher selten im Mittelpunkt des Interesses junger Startups in der Immobilien-Szene. Umso erstaunlicher, als kürzlich bekannt wurde, dass zwei Gründer mit Hotel-Hintergrund nicht nur eine Senior-Living-Plattform auf den Markt bringen wollen, sondern gleich auch noch den Einstieg eines Großinvestors melden: Die Gesellschaft Neworld beteiligt sich an Lively.
"Seniorenwohnen wird in Zukunft ein Thema für eine Vielzahl von älteren Menschen sein", begründet Neworld-Geschäftsführer Alexander Lackner sein Engagement für die von Lively geplanten, auf die Bedürfnisse von Senioren zugeschnittenen Wohnanlagen. Noch allerdings entstehe in diesem Bereich sehr wenig – "sowohl auf der konzeptionellen Ebene als auch was die Bezahlbarkeit für einen Großteil der Menschen betrifft", meint Lackner, der sein Geld bisher eher in Student- oder Co-Living-Konzepte gesteckt hat.
Seniorenwohnen: Der Markt ist für viele Modelle offen
Kommt mit dem frischen Wind aus der Startup-Szene nun der lange erhoffte Anschub für Angebote, die sich an Menschen in der zweiten Lebenshälfte wenden? Immerhin klafft eine große Lücke zwischen Bedarf und Nachfrage.
Bis zum Jahr 2030 werden laut einer Prognos-Studie etwa 2,9 Millionen altersgerechte Wohnungen benötigt – das Investitionsvolumen wird auf auf etwa 50 Milliarden Euro beziffert. Der auf Seniorenwohnen spezialisierte Projektentwickler Terragon kommt in einer Analyse der 30 größten Städte Deutschlands auf knapp 70.500 fehlende Wohnungen mit Betreuung. Berücksichtigt werden muss hier, dass das Branchen-"Schwergewicht" ein gewisses Eigeninteresse im Hinterkopf hat.
Terragon hat sich mit betreuten Wohnanlagen – auf Wunsch inklusive Pflegeleistungen – auf dem Markt einen Namen gemacht. Frischer Wind und mehr Angebotsvielfalt werde jedenfalls nicht schaden, sagt Terragon-Chef Michael Held. "Der Markt ist groß und für viele Modelle offen."
Felix von Braun, Vorstandschef der Investmentgesellschaft DPF AG, die 2014 den Anbieter für hochwertiges Wohnen im Alter, Tertianum Premium Residences, übernommen hat, sieht im Servicewohnen den "wesentlich stärker wachsenden Markt" im Vergleich zum klassischen Pflegeheim. "Wir finden es grundsätzlich toll, wenn jemand etwas Neues wagt", sagt von Braun und verweist neben Lively auch noch auf ein Schweizer Startup: Die Gründer von "The Embassies" bauen derzeit eine digitale Plattform rund um altersgerechte Wohnformen mit hohem Standard auf.
Startup Lively kommt aus der Budget-Hotellerie
Lively will Akzente eher im mittelpreisigen Bereich setzen – kein Wunder, kommen die Gründer Christina Kainz und Constantin Rehberg doch von der Budget-Hotelkette Prizeotel.
"Es gibt viel zu wenig leistbare Angebote", sagt Rehberg. Dank der beruflichen Erfahrung wüssten die Gründer, wie sie auf typische Kostentreiber verzichten können, die nicht unbedingt allen Bewohnern Mehrwert versprechen. Lively schließt mit Entwicklern Pachtverträge ab und sieht sich als Betreiber; dabei fasst das Startup gezielt Neubauvorhaben ins Auge, um sich möglichst früh in der Bauphase einzuklinken. Mehrere Projekte seien derzeit am Laufen, so Rehberg. "Der Dealflow ist gut gefüllt."
Die konkreten Objekte sollten mindestens 80 Wohneinheiten umfassen, damit sich Investitionen in digitale Dienstleistungen – zum Beispiel Infrastruktur für Telemedizin – lohne. "Schnelles Internet ist für uns die Basis für Check-in, Reinigungsservice, Zusatzleistungen oder die Kommunikation mit Angehörigen, Pflegediensten und Nachbarn", erklärt Rehberg.
Genauso wichtig wie das Gebäude selbst ist für die Gründer die Umgebung: Damit nicht jedes einzelne Haus Angebote wie Schwimmbad, Nahversorger oder einen Essenslieferdienst vorhalten müsse, eignen sich Viertel mit schon vorhandener Infrastruktur. So will Lively die Bewohner gleich in die Nachbarschaft integrieren und Kontaktmöglichkeiten schaffen.
US-Rentnerstädte "Sun Cities": Vorbild für Deutschland?
In dieser Verzahnung mit den bestehenden Stadtvierteln und ihren Bewohnern sehen auch die Mitbewerber am Markt einen Deutschland-spezifischen Zukunftstrend. Reine Luxus-Rentnerstädte nach dem Vorbild US-amerikanischer "Sun Cities" werde es wohl eher nicht geben, lehnen Terragon-Boss Held und DPF-Chef von Braun diese Spielvariante unisono ab – und das liege nicht nur daran, dass es in Deutschland keine Gegenden mit derart vielen Sonnenstunden oder genug Platz für neue Städte mit zwei Dutzend Golfplätzen gebe. "Hierzulande will man keine Altenghettos", sagt von Braun.
Von Braun sieht eine Perspektive vor allem für ein Miteinander zwischen jungen Erwachsenen und Senioren und verweist auf Modellprojekte wie "Student in Residence" – die DPF AG hat Studierenden eine Wohnung in einer ihrer Objekte finanziert, um den Austausch zwischen Generationen zu fördern.
Braun sieht auch in umfassenden Dienstleistungen wie einem Concierge-Service, vielleicht noch Ateliers und musischen Angeboten einen Trend – fast wie ein Hotel, nur in Wohnungsform. Ob damit auch gleichzeitig noch leerstehende Hotels gerettet werden könnten, ist fraglich: Die Umwidmung gestaltet sich oft kompliziert, viele Gebäude sind weder barrierefrei noch können sie mit Balkons aufwarten. Manches Objekt, das in Folge der Corona-Pandemie ins Straucheln kam, rückt gleichwohl durchaus in den Blick von Investoren und Projektentwicklern.
B- und C-Städte rücken in den Blick
Die hiesige Mentalität entspreche nicht der amerikanischen, meint Held von Terragon. "Große Gemeinschaftsflächen, kleine Wohnungen, das ist hier so nicht durchsetzbar." Privatsphäre und ein "autonomes statt strukturiertes Leben" seien für Deutsche besonders wichtig, vor allem im Alter. Wer in Deutschland eine seniorengerechte Wohnform ins Auge fasst, befindet sich in der Regel bereits im Rentenalter – die Altersgrenze beim Eintritt in eine der US-Luxusoasen liegt davor. "55plus-Angebote wurden letztlich meistens von 65plus-Jährigen in Anspruch genommen", sagt Held.
Ein weiterer kultureller Unterschied ist Held zufolge, dass die Deutschen seltener umziehen als die US-Amerikaner. Um so wichtiger werden für Entwickler und Investoren sowohl im mittel- als auch hochpreisigen Segment Städte der sogenannten B- und C-Riege: Sie fungieren als Schwarmstädte für ältere Menschen aus den Umgebungen, wenn denen das Leben im Eigenheim zu beschwerlich wird.
Die Lively-Gründer bevorzugen in der Mikrolage zentrale Lagen, weil dort die Wege kurz und das Vernetzen mit der Umgebung um so leichter fällt. "Deutsche wollen sich bewegen und selbst aktiv sein", ist Mitgründer Rehberg überzeugt.
Für manche darbende Innenstadt könnte das eine Perspektive mit Potenzial sein – Wohn- und Dienstleistungsangebote für die alternde Gesellschaft, Generationenübergreifendes, das die Zentren auch für jüngere Altersgruppen neu attraktiv werden lässt. Und wenn Gründer an die digitalen Möglichkeiten denken, die sich in solchen neu gestärkten Quartieren ergeben, könnte sich Seniorenwohnen womöglich noch zum echten Tipp unter Startups und PropTechs mausern.
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