Überdurchschnittliche Dynamik bei den Wohnungsmieten

Im ersten Halbjahr 2025 haben die Angebotsmieten in fast allen kreisfreien Städten weiter angezogen, zum Teil mit Steigerungsraten im zweistelligen Prozentbereich. Gründe sind das zu geringe Wohnungsangebot, die akute Baukrise und die anhaltend hohe Nachfrage. Die Leerstandsquote liegt weit unter drei Prozent. Die überdurchschnittlichen Mietpreissteigerungen dürften sich damit kurz- und mittelfristig fortsetzen.

Das sind Ergebnisse einer aktuellen Analyse von BNP Paribas Real Estate. Der Report enthält Fact Sheets für mehr als 100 Städte. Neu sind digitale Stadtteile-Dashboards für die Metropolen Berlin, Frankfurt am Main, Hamburg und München.

Im Vergleich der kurzfristigen (gegenüber dem ersten Halbjahr 2024) und der langfristigen Mietpreisentwicklung (gegenüber 2015) im Neubau fällt die besonders hohe Mietpreisdynamik auf Sicht der vergangenen zwölf Monate auf. Während die Mieten in den Top-Städten langfristig um rund 4,4 Prozent pro Jahr zulegten, verteuerten sie sich kurzfristig um durchschnittlich acht Prozent.

Mietpreisentwicklung in den Metropolen seit 2015

Die Angebotsmieten im Bestand haben sich laut Christoph Meszelinsky, Geschäftsführer und Head of Residential Investment der BNP Paribas Real Estate GmbH, im ersten Halbjahr 2025 in den A-Städten und Hochschulstädten jeweils um vier Prozent und in den Mittelstädten um drei Prozent gegenüber Ende 2024 verteuert. In den Großstädten wurde ein Plus von fünf Prozent verzeichnet.

Die höchsten Medianangebotsmieten im Bestand werden mit durchschnittlich 15,75 Euro pro Quadratmeter in den A-Städten registriert. Dahinter folgen mit deutlichem Abstand die Hochschulstädte (12,25 Euro pro Quadratmeter). Langfristig betrachtet ist Berlin die kreisfreie Stadt mit der stärksten Mietpreisentwicklung in Deutschland: Die Mieten im Bestand sind in der Hauptstadt seit 2015 um 87 Prozent gestiegen. Kurzfristig (seit Ende 2024) betrachtet weist Frankfurt am Main mit plus sechs Prozent ein überdurchschnittlich hohes Mietpreiswachstum auf.

Im Neubausegment sind die Mieten in Berlin und in Hamburg ebenfalls mit jeweils 72 Prozent gegenüber 2015 am stärksten angestiegen. In der Hansestadt verteuerten sich die Mieten für Neubauobjekte im ersten Halbjahr 2025 mit 13 Prozent auch auf Halbjahressicht – gegenüber Ende 2024 – überdurchschnittlich stark. Durch die starke Mietpreisdynamik ist Hamburg mit einem Quadratmeterpreis von 22,40 Euro mittlerweile teurer als Frankfurt am Main und Berlin und nach München der zweitteuerste Standort im Neubausegment in Deutschland.

Mieten in den kreisfreien Städten steigen signifikant

Die Mietpreise in den kreisfreien Städten verteuerten sich dem Report zufolge signifikant seit 2015. Während die Medianmieten im Bestand im Schnitt um 49 Prozent auf aktuell 10,35 Euro pro Quadratmeter zulegten, werden für Mietwohnungen im Neubau mit 14,65 Euro pro Quadratmeter im Mittel 55 Prozent mehr aufgerufen als noch 2015.

Auch auf kurzfristige Sicht ist die Dynamik enorm: Allein in den ersten sechs Monaten 2025 haben sich die Angebotsmieten im Bestand um vier Prozent und im Neubau sogar um sieben Prozent stark verteuert. Mit Düsseldorf, Hamburg und Stuttgart weisen drei der sieben größten deutschen Standorte im Neubausegment ein Mietpreiswachstum im zweistelligen Prozentbereich auf.

Die steigende Nachfrage stößt gerade in den Top-Städten auf ein sehr begrenztes Angebot, was sich in der hohen Mietpreisdynamik im Neubausegment bemerkbar macht. Neben dem bestehenden Nachholbedarf trägt das Bevölkerungswachstum der vergangenen zwei Jahre dazu bei. In der Folge sind die Mietpreise zuletzt so stark angestiegen wie seit Jahren nicht mehr. "Eine Fortsetzung dieses Trends ist kurz- und mittelfristig vor dem Hintergrund des hohen Nachfragedrucks und der fehlenden angebotsseitigen Entlastung sehr wahrscheinlich", schreiben die Studienautoren.

Leerstand unter der Prozent-Schwelle: Perspektiven

Die bundesweite Leerstandsquote hat sich (2023 letzter verfügbarer Wert) bei 2,5 Prozent stabilisiert und notiert unterhalb der Drei-Prozent-Fluktuationsreserve, die als Mindestmaß für einen funktionierenden Wohnungsmarkt gilt.

In den sieben Top-Metropolen bewegten sich die Leerstandsquoten laut BNP Paribas Real Estate – mit Ausnahme von Düsseldorf – im ersten Halbjahr 2025 sogar unterhalb der Ein-Prozent-Marke. München und Frankfurt am Main wiesen mit jeweils 0,1 Prozent die niedrigsten Leerstandsquoten auf. Diese äußerst geringen Werte spiegeln sich entsprechend in den hohen Mietpreisniveaus der A-Städte wider.

"In den nächsten Jahren wird gemäß der aktuellen Raumordnungsprognose weiterhin mit einem Anstieg der Bevölkerungszahlen, insbesondere in den A-Städten, gerechnet. Gleichzeitig ist zu erwarten, dass die Bautätigkeit sich vorerst auf einem niedrigen Niveau einfinden wird", so Meszelinsky. Deshalb sei weiter mit einer dynamischen Mietentwicklung zu rechnen, insbesondere im Neubau. "Gerade in Zeiten erhöhter geo- und makroökonomischer Unsicherheiten und Marktvolatilität versprechen Investments in Mietwohnungen sichere und stabile Cashflows."

Residential Report Deutschland

Für Orientierungshilfen im aktuellen Marktumfeld und einen schnellen Überblick auch über kleinere Standorte veröffentlicht BNPPRE halbjährlich den Residential Report Deutschland, der sich an institutionelle Investoren richtet. 

BNP Paribas Real Estate "Residential Report Deutschland" (Download)

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