Sekundärstandort Ingolstadt: Hier wird maßgeblich wegen des Autobauers Audi viel neu gebaut Bild: Hartmut910 ⁄

In Zeiten, in denen Verbandspräsidenten gar vom Coworking-Space im Dorfladen sprechen, ist dies keine Überraschung mehr: Büroimmobilien in Städten abseits der Ballungsräume sind stark im Kommen. So genannte Sekundärstandorte können bei Investoren mit höherem Renditepotenzial bei gleichzeitig überschaubarem Risiko punkten, wie eine Studie von Bulwiengesa im Auftrag von Demire ergibt.

Vorteilhaft seien dabei vor allem die Nettoanfangsrenditen; sie liegen der Studie zufolge an Sekundärstandorten zwischen 1,0 und 3,8 Prozentpunkte höher als in A-Städten.

Im Vergleich zu einer ähnlichen Untersuchung im vergangenen Jahr hat Bulwiengesa die Standorte auf 31 erweitert. Darunter sind dieses Mal auch Städte, die nicht einmal mehr in die Kategorie C fallen – und gerade dort schlummert für Investoren offenbar so manches Schnäppchen. So bieten beispielsweise Stralsund und Chemnitz bis zu sieben Prozent Nettoanfangsrendite. In den sieben Metropolen Berlin, Düsseldorf, Frankfurt am Main, Hamburg, München, Köln und Stuttgart sind es hingegen durchschnittlich nur 3,2 Prozent.

Unter den ersten zehn Plätzen mit dem besten Rendite-Risiko-Verhältnis befindet sich mit Düsseldorf nur eine A-Stadt.

Bonn, Dortmund, Koblenz und Essen zählen zu den Städten mit dem besten Rendite-/Risiko-Verhältnis. "Für einen nachhaltig interessierten Investor sind solche Städte sehr interessant", sagte Bulwiengesa-Geschäftsführer Sven Carstensen bei der Vorstellung der Studie.

Zahl der Bürobeschäftigten an Sekundärstandorten steigt deutlich

Dahinter stecken Analysten zufolge nicht nur die anhaltende Niedrigzinsphase und die damit verbundene Suche von Investoren nach Anlagemöglichkeiten – auch die Standorte selbst sprächen für sich. So nahm die Zahl der Bürobeschäftigten an Sekundärstandorten um bis zu 39 Prozent und damit doppelt so viel zu wie an den Top-Standorten; die Zeichen deuten auf weiteres Wachstum.

In manch kleinerer Stadt stiegen zudem die Mieten in den vergangenen zehn Jahren um 40 Prozent – in A-Städten waren es durchschnittlich 28 Prozent, und das bei geringerer Volatilität als in den Metropolen: "Es wird kaum spekulativ gebaut, sondern vielmehr sehr stark eigennutzerorientiert", sagte Carstensen. "Dadurch kann die Stabilität dieser Märkte durchaus als gegeben betrachtet werden." Neu gebaut wird oft erst bei einem gewissen, abgesicherten Vorvermietungsstand; und wer mietet, lässt sich häufig auf eine längere Nutzungsdauer ein.

Am Bedarf orientierter Bau senkt Leerstand

Dieses eher am Bedarf orientierte Baugeschehen wirkt sich auf die Leerstandsquote aus: Auch sie ist teilweise signifikant gesunken. Aufgrund der generell großen Nachfrage am Büroimmobilienmarkt gibt es in den A-Städten ohnehin kaum mehr Leerstände. Hier werde inzwischen neu gebaut, auch wenn bis zu 40 Prozent der Flächen bei Projektbeginn noch keinen Nutzer oder Eigentümer haben, erklärte Carstensen.

Die meisten Neubauten entstanden in Städten wie Ingolstadt, Darmstadt und Ulm.

Insgesamt investierten Entwickler und Anleger 2017 etwa 45 Milliarden Euro, davon 15 Milliarden Euro abseits der Metropolen. "Durch die steigende Nachfrage sinken zwar auch die Nettoanfangsrenditen in den Sekundärstandorten auf neue Tiefststände, dennoch ist der Rendite-Spread zwischen A-Märkten und Sekundärstandorten mit zwei Prozentpunkten weiterhin auf einem hohen Niveau", so Carstensen weiter. In einigen Metropolen lägen die Renditen bei weniger als drei Prozent. Mit solchen Werten kämen Investoren nur noch schwer zu Rande; auch daher wichen sie auf Sekundärstandorten aus.

Kleinere Städte unterscheiden sich bei Ausgangsbedingungen

Bulwiengesa hat für die zweite Studie dieser Art zehn Städte neu aufgenommen: Lüneburg, Ingolstadt, Kempten, Reutlingen, Karlsruhe, Mannheim, Potsdam, Jena, Chemnitz und Essen. Bei allen allgemeinen Trendaussagen zeigt sich dabei, dass sich gerade die kleineren Städte von den Ausgangsbedingungen her deutlich unterscheiden.

So steckt etwa hinter den hohen Mietsteigerungen in Kempten (auch) ein sehr niedriges Ausgangsniveau. In Ingolstadt wird maßgeblich wegen des dominanten Autobauers Audi am Standort so viel neu gebaut, und in Ulm war es die Sparkasse, die den Markt vorantrieb. Hinter einem drastischen Leerstandsabbau wiederum kann auch eine Überproduktion in den 1990er Jahren stehen – vor allem in ostdeutschen Städten.

Nettoanfangsrenditen sinken weiter

Carstensen geht davon aus, dass die Nettoanfangsrenditen weiter sinken werden, auch und gerade abseits der Investment-Schlaglichter. Das Angebot in kleineren Städten sei schlicht begrenzt. Auch Demire-Chef Ralf Kind bremst die Euphorie. "Man muss vernünftige Annahmen treffen", warnte er.

Wer in C- und D-Standorten investiere, müsse sich mindestens in der Region und speziell in Mikrolagen auskennen. "Wer glaubt, er könne massive Mietsprünge durchsetzen, täuscht sich", so Kind. Er sagte dies auch mit Blick auf internationale Investoren, die Deutschland als sicheren Hafen bei gleichzeitig immer noch vergleichsweise niedrigen Preisen schätzten.

Den Städten selbst dürfte die Nachfrage eher zu Gute kommen: Weil kaum ein Großinvestor von außen lokale Marktkenntnis über Jena, Chemnitz oder Bayreuth mitbringe, würden Dienstleistungen dort oft ausgelagert – an einheimische Experten.

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Schlagworte zum Thema:  Büroimmobilie, Marktanalyse

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