Büroinvestment: Mehr Rendite abseits der Metropolen

Im vergangenen Jahr wurde in den sieben größten deutschen Städten Berlin, Düsseldorf, Frankfurt am Main, Hamburg, Köln, München und Stuttgart merklich weniger Geld in Büroimmobilien investiert als im Jahr davor. Das hing unter anderem mit Unsicherheiten im Zuge der Coronakrise zusammen. Doch wie haben die sogenannten Sekundärmärkte auf die Pandemie reagiert und welche Perspektiven ergeben sich für die Zukunft dieser Investmentmärkte?

Dieser Frage sind die Demire Deutsche Mittelstand Real Estate AG und das Analysehaus Bulwiengesa AG in einer gemeinsamen Studie nachgegangen. Untersucht wurden 35 relevante Standorte in wirtschaftsstarken deutschen Regionen. Neben kleineren Gemeinden wie dem oberbayerischen Aschheim sind auch Großstädte wie Leipzig und Dortmund in die Betrachtung eingeflossen.

Renditepotenzial in Sekundärmärkten

Die Studie kommt zu dem Schluss, dass alle 35 Sekundärstandorte im Vergleich zu den sieben Bürohochburgen ein höheres Renditepotenzial aufweisen, wobei der Spread kleiner geworden ist. Die Spanne der erzielbaren Nettoanfangsrenditen reicht in den untersuchten Städten abseits der Metropolen von 3,5 Prozent in Freiburg im Breisgau bis zu 5,9 Prozent in Chemnitz. Zum Vergleich: In den A-Städten wird derzeit ein Niveau zwischen 2,6 Prozent (Berlin) und 3,1 Prozent (Köln und Stuttgart) erreicht. Die Sekundärstandorte wurden hinsichtlich ihrer Ertragsstabilität und der erzielbaren Rendite untersucht.

"In vielen untersuchten Standorten ist daher die Situation für künftige Investments positiv", prognostiziert Sven Carstensen, Vorstand bei Bulwiengesa.

Hohe Resilienz während der Pandemie

Zudem haben sich die 35 untersuchten Märkte während der Pandemie durch eine hohe Resilienz ausgezeichnet. Das führen Demire und Bulwiengesa unter anderem auf die mittelständisch geprägte Wirtschaftsstruktur zurück – das heißt konkret: Die Sekundärmärkte sind nicht im selben Umfang wie die Meropolen auf internationale Investoren angewiesen, sondern ziehen vor allem öffentliche Mieter oder deutsche mittelständische Unternehmen an, die einen starken regionalen Bezug haben.

Gute konjunkturelle Rahmenbedingungen haben den Studienautoren zufolge außerdem in den vergangenen Jahren schon dazu geführt: In nahezu allen betrachteten Städten stieg die Zahl der Bürobeschäftigten an – in Folge ging die Leerstandsquote zurück und die Mieten sind gestiegen.

Leerstandsquote im Schnitt bei 4,2 Prozent

Im Gegensatz zu den Top-7-Städten ist laut Demire und Bulwiengesa zudem in den Sekundärstandorten die Bautätigkeit eher bedarfsorientiert ausgerichtet. Das heißt, dass neue Büroflächen hier nur im geringen Umfang spekulativ entwickelt werden, was wiederum die Wahrscheinlichkeit von Marktverwerfungen während einer Krise grundsätzlich verringert.

Die Analyse kommt auf eine durchschnittliche Leerstandsquote von 4,2 Prozent über alle 35 Sekundärstandorte hinweg. Vor allem das geringe Neubauvolumen bei teilweise überproportionaler, dynamischer Nachfrage nach Büroflächen in den zurückliegenden zehn Jahren habe zu diesem niedrigen Wert geführt, schreiben die Autoren.

Anstieg der Mieten um bis zu 50 Prozent

Die hohe Nachfragesituation spiegelt sich der Studie zufolge auch in der Entwicklung der Durchschnittsmieten wider. Mit wenigen Ausnahmen werden in der zurückliegenden Dekade in fast allen Sekundärstandorten steigende Mieten registriert. Die Wachstumsspanne reicht von rund vier Prozent in Darmstadt bis zu knapp 50 Prozent in Leipzig.

"Mit unserem klaren Fokus auf diese Secondaries sehen wir uns gut positioniert", sagt Ingo Hartlief, CEO der Demire AG. Gerade in wirtschaftlich unsicheren Zeiten habe sich die Stabilität herausgestellt.

Studie "Büroimmobilienmarkt: Investmentchancen an Sekundärstandorten"