B-Städte sind bei Büroinvestoren beliebter als vor der Krise

Die Renditen für Büroimmobilien in den B- und C-Städten liegen weit über Niveau der Metropolen. Das zieht Investoren an. Das Maklerhaus Colliers International beobachtet einen regen Handel im ersten Halbjahr. In einer Umfrage zeigt sich, dass B-Städte sogar noch beliebter sind als vor der Krise.

In den ersten sechs Monaten 2020 wurden laut einer Marktstudie von Colliers International in den deutschen B- und C-Städten Büroimmobilien im Wert von mehr als zwei Milliarden Euro gehandelt. Das Ergebnis liegt nur zwölf Prozent unter dem Vorjahresergebnis – der fünfjährige Durchschnitt wurde um fast ein Viertel (23 Prozent) übertroffen.

"Trotz der Corona-Einschränkungen liefen viele Prozesse weiter und wurden auch abgeschlossen, wenn auch mit verminderter Geschwindigkeit und umfangreicheren Ankaufsprüfungen." Michael R. Baumann, Head of Office Investment B&C Cities, Colliers International

Wie Colliers International berichtet, setzen Investoren in den B- und C-Städten vor allem auf risikoarme Produkte. Werthaltige Core-Produkte summierten sich im ersten Halbjahr auf rund eine Milliarde Euro – das ist ein Anteil von 51 Prozent. Zum Vergleich: Im bundesweiten Durchschnitt lag der Core-Anteil in der ersten Jahreshälfte bei 27 Prozent.

Renditen bleiben trotz Corona stabil

Nach Angaben von Colliers-Experte Michael Baumann spielen B- und C-Städte seit Jahren eine zunehmend wichtigere Rolle. Die Renditen liegen noch immer deutlich über denen der sieben A-Städte*, die im ersten Halbjahr bei knapp unter drei Prozent rentierten, während in den sogenannten Sekundärmärkten auch noch 3,9 Prozent (Dresden und Leipzig) möglich waren. Die niedrigsten Renditen wiesen Wiesbaden und Mainz auf (jeweils 3,7 Prozent). Nürnberg (3,75 Prozent) sowie Mannheim (3,8 Prozent) lagen noch knapp darüber. Baumann erwartet, dass die Spitzenrenditen konstant bleiben oder leicht sinken werden.

In Nürnberg wurden von allen B- und C-Städten die meisten Büroimmobilien gehandelt: Der Umsatz summiert sich im ersten Halbjahr auf 267 Millionen Euro. Es folgen Leipzig (237 Millionen Euro) und Wiesbaden (233 Millionen Euro). Dresden (171 Millionen Euro) und Mainz (129 Millionen Euro) komplettieren die ersten fünf Plätze. Die Übernahme des Gewerbeimmobilienspezialistens TLG durch Aroundtown mit zahlreichen Büroimmobilien in B- und C-Städten sorgte dafür, dass der Portfolioanteil auf 37 Prozent (750 Millionen Euro) kletterte. Paketverkäufe sind in kleineren Städten generell von geringerer Bedeutung.

Die aktivsten Käufer im ersten Halbjahr waren Immobilien-AGs mit rund 650 Millionen Euro (Marktanteil von 32 Prozent). Auch als Verkäufer war diese Gruppe mit 640 Millionen Euro die Nummer eins (32 Prozent Marktanteil). Von etwa der gleichen Summe trennten sich die traditionell auf Käuferseite stark vertretenen Projektentwickler (Marktanteil von 31 Prozent).

Umfrage: B-Städte stärker in der Investorengunst als vor der Krise

In einer Telefon-Umfrage von Colliers unter den Top-Entscheidern im Juli zu den Auswirkungen von Covid-19 auf die Immobilienmärkte zeigte sich, dass Büros in den B-Städten momentan bei Investoren sogar beliebter sind als vor der Krise. Sie landeten nach einem Bedeutungsrückgang im März (54 Prozent) und April (63 Prozent) im Juli bei 70 Prozent der Befragten auf den Einkaufslisten. Das ist ein weit größerer Anteil als vor der Krise mit 51 Prozent.

Die kleineren C- und D-Städte erreichten im Juli mit 20 Prozent wieder exakt ihr Vor-Krisen-Niveau – jeder Fünfte Investor hat sie auf der Liste. Weiterhin top sind die sieben A-Städte: Sie erhalten 97 Prozent Zustimmung im aktuellen Umfeld. Das ist mehr als in der Vor-Corona-Zeit mit 87 Prozent. Die erwartete Entwicklung der Kaufpreise bundesweit ist im Vergleich zur Umfrage im April gleich geblieben – jeweils die Hälfte der Befragten erwartet für Büros stabile beziehungsweise leicht sinkende Preise.

"Trotz gestiegener Finanzierungskosten bleibt der Liquiditätsdruck bei den Investoren hoch. Wir erwarten für die zweite Jahreshälfte eine lebhafte Transaktionstätigkeit." Michael R. Baumann, Head of Office Investment B&C Cities, Colliers International

Catella rät zu sekundären Standorten – auch mit Blick auf Europa

Catella Research hat den europäischen Büroimmobilienmarkt unter die Lupe genommen und 37 Städte in 18 Ländern analysiert. Der Immobiliendienstleister kommt auch für Europa zu dem Schluss: Der Handel mit Bürogebäuden ist trotz Pandemie mit einem Umsatz von insgesamt zirka 39,7 Milliarden relativ stabil geblieben. Der Rückgang ist mit einem Minus von neun Prozent marginal, wobei einzelne Länder, darunter auch Großbritannien (minus 46 Prozent), massive Einbrüche verzeichnen. Das liegt laut Catella unter anderem an der langen Lockdown-Phase.

Davon war zwar auch Deutschland betroffen, hier stieg jedoch das Transaktionsvolumen im ersten Halbjahr 2020 gegenüber dem Vorjahr um 15 Prozent. Wesentlich verantwortlich dafür ist Catella zufolge das hohe Umsatzvolumen des ersten Quartals sowie Großdeals mit langer Vorlaufzeit. Die teuersten Investmentmärkte Europas mit ihren Renditen unterhalb der Drei-Prozent-Marke sind die deutschen Top 5 und Paris. Büroimmobilien mit dem Prädikat "Core" werden für Investoren mit langfristigen Investitionsperspektiven aufgrund von Covid-19 noch mehr in den Fokus geraten.

Gleichwohl sollten sekundäre Standorte aufgrund geringerer Volatilität und stärkerem regionalen und lokalen Marktbezug in einer strategischen Portfolioinvestition berücksichtigt werden, rät Catella.


Catella Market Tracker: Büromarktkarte Europa (mit Zoom-Funktion)


*Berlin, Düsseldorf, Frankfurt am Main, Hamburg, Köln, München, Stuttgart.


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Schlagworte zum Thema:  Büroimmobilie, Marktanalyse