"Future Cities": In Berlins Nordwesten steckt viel Potenzial

Der Immobilienberater CBRE hat eine neue Untersuchungsreihe unter dem Titel "Future Cities" gestartet und will künftig Areale und Stadtquartiere mit Potenzial für Investitionen in den deutschen Metropolen analysieren – die Studie zum Berliner Nordwesten bildet den Auftakt.

Mit seinem Fokus auf den Berliner Nordwesten steht CBRE nicht alleine da: Es gebe ein steigendes Interesse von Investoren an dem Quartier, sagt Kai Mende, City Lead bei CBRE in Berlin: "Sie haben in den vergangenen zehn Jahren knapp eine Milliarde Euro in den Nordwesten investiert, vornehmlich in Grundstücke und Konversionsobjekte." Insgesamt sei das Volumen der jährlichen Immobilieninvestitionen in den Nordwesten um mehr als 800 Prozent auf zuletzt rund 950 Millionen Euro im Jahr 2021 gestiegen.

Aktuell zeigt die Studie dem Stadtquartier jedoch noch deutliche Defizite auf, etwa bei der Infrastruktur. Damit sich der Berliner Nordwesten tatsächlich zu einem "Innovationskorridor" entwickeln kann, müssten vier Aspekte verbessert werden, heißt es in dem Report.

Erreichbarkeit und Verkehrsanbindung

Eine gute Erreichbarkeit sei für die Entwicklung des Nordwestens zum Innovationsstandort von hoher Bedeutung, sagt Jirka Stachen, Team Lead Research bei CBRE in Berlin: "Hier besteht dringender Handlungsbedarf, denn die wichtige Anbindung ans Stadtzentrum mit dem öffentlichen Nahverkehrsnetz weist rund um die Ortsteile Spandau, Tegel und das Umland erhebliche Lücken auf." Ein perspektivisch flächendeckender Ausbau des ÖPNV in Verbindungen mit einem zukunftsgerichteten Mobilitätskonzepts würde die Attraktivität des Innovationskorridors deutlich steigern, so Stachen.

Konkret gehe es um Taktverdichtungen, die Verlängerung und Erweiterungen von U-Bahn- und Tram-Linien und um die Reaktivierung der sogenanten Siemensbahn – eine Hochbahnstrecke der Berliner-S-Bahn, die seit 1980 stillgelegt ist und deren Name sich von der Firma Siemens & Halske ableitet, die die Strecke in Eigenregie in den 1920er-Jahren gebaut hat.

Attraktivität als Wohnort

Auch die Attraktivität als Wohnstandort muss sich nach der Analyse von CBRE verbessern – derzeit gebe es im Nordwesten einen alten Wohnungsbestand und ein unterdurchschnittliches Mietniveau. In Reinickendorf und Spandau lägen die aktuellen Angebotsmieten rund 20 Prozent unter der Durchschnittsmiete Berlins (Median) und seien damit die geringsten unter den Berliner Bezirken.

Aber neue Wohnquartiere sind bereits geplant: In den beiden genannten Bezirken sollen laut CBRE 5.390 Wohnungen entstehen, die unter anderem durch digitale Konzepte und Technologieintegrationen gekennzeichnet sein werden – gute Rahmenbedingungen, damit sich zusätzlich benötigte Fachkräfte ansiedeln, meint Stachen.

Einbindung in das Berliner Innovationsökosystem

Wichtig für die Innovationskraft des Berliner Nordwestens sei auch die Einbindung des Standorts in das Berliner Innovationssystem mittels einer eigenständigen "Value Proposition". Bislang hätten sich Berliner Startups und Technologie-affine Unternehmen vor allem am südöstlichen Cityrand angesiedelt, aber im Nordwesten sei eine gute Basis vorhanden, heißt es in dem Report. Die Unternehmenslandschaft in dem Areal sei "vielfältig und durch eine hohe Innovationskraft geprägt", dazu trügen mehrere etablierte Produktions- und Entwicklungsstandorte bei – mit klassischen Industrieunternehmen, Unternehmen der Chemiebranche und des Life-Science-Sektors.

"Perspektivisch kann durch die Ansiedlung der Berliner Hochschule für Technik (BHT) auf dem ehemaligen Flughafenareal und durch die Revitalisierung der Siemensstadt weiteres Innovationspotenzial gehoben werden", sagt Mende.

Nutzung der Flächenpotenziale

Vierter Faktor: Essenziell für die Ansiedlung neuer Unternehmen sei das Vorhandensein geeigneter Flächen, heißt es in dem Report. "Aktuell gibt es vor Ort nur wenige moderne Büro- und Gewerbeflächen – und angesichts eines Leerstands von lediglich 3,6 Prozent ist das Angebot über alle Qualitätsstufen hinweg gering", sagt Marc Vollmer, Head of Office Leasing Berlin bei CBRE.

Aber auch in diesem Bereich sieht die CBRE-Studie gute Möglichkeiten: Der Nordwesten im Umfeld von Tegel verfüge über große Flächenpotenziale für Neuentwicklungen – im Gegensatz zu den bereits hochverdichteten Büroteilmärkten der Stadt. Zahlreiche Projektentwicklungen seien bereits in dem Gebiet geplant, bis zum Jahr 2030 würden mindestens 700.000 Quadratmeter moderner Bürofläche entstehen, insbesondere in den Innovationsprojekten "Siemensstadt Square" und "Berlin TXL – The Urban Tech Republic".

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