Kein Sonderausgabenabzug nach Erbschaft einer Denkmalimmobilie

Wer schwärmt nicht von wunderschönen Altstädten mit ihren vielen historischen Gebäuden? Eigentümer solcher Baudenkmäler sehen die Idylle oft jedoch mit gemischten Gefühlen. Denn sie kennen nicht nur die lange und mitunter interessante Geschichte dieser Denkmalobjekte. Sie kennen vor allem auch die strengen Auflagen und hohen Kosten, die mit ihrem Erhalt verbunden sind. Da sind steuerliche Abschreibungsmöglichkeiten für viele mehr als eine willkommene Unterstützung. Umso verständlicher ist es, dass auch Erben gerne diese Vorteile nutzen möchten. Wann das möglich ist, hat zuletzt erst der Bundesfinanzhof ( BFH, Urteil v. 25.3.2026, X R 23/24 ) in einem Urteil deutlich gemacht.

Steuerermäßigung für Denkmalimmobilien

Eigentümer von selbstgenutzten Baudenkmalen können nach § 10f EStG Herstellungskosten steuerlich geltend machen. Das Gleiche gilt für Aufwendungen, die im Rahmen einer Sanierung anfallen. Dabei werden die entstandenen Kosten gleichmäßig über 10 Jahre verteilt und wie Sonderausgaben abgezogen. Beginn ist das Jahr, in dem die Baumaßnahme abgeschlossen wurde.

Diese Abschreibungsmöglichkeit nutzten auch die Eltern eines Mannes nach zwei Sanierungen ihres denkmalgeschützten Eigenheims. Beiden gehörte das Grundstück und das darauf befindliche Gebäude jeweils zur Hälfte. Dass die Sanierungen in den Jahren 2009 und 2015 zum Erhalt des Baudenkmals notwendig waren, hatte ihnen zudem die untere Denkmalschutzbehörde bestätigt. Die Gesamtkosten für die Maßnahmen beliefen sich auf 1,4 Millionen EUR.

Abschreibung von Denkmal nach Erbschaft

Nach dem Tod des Vaters im Jahr 2017 erbte der Mann die Denkmalimmobilie zusammen mit der Mutter und seiner Schwester. Dabei traten ihm die beiden Miterbinnen im Anschluss Teile ihrer Anteile ab, sodass ihm das Objekt schließlich zur Hälfte gehörte. Der Übergang der Anteile wurde notariell beurkundet. Danach erließ das Finanzamt einen Feststellungsbescheid für das Jahr 2017, in dem es den Abzugsbetrag für die Sanierungskosten nur der Mutter zugestand. 

Gegen diese Entscheidung klagte der Mann vor dem Finanzgericht des Landes Sachsen-Anhalt. Die dortigen Richter schlossen sich jedoch der Meinung der Finanzbehörde an. Auch der Bundesfinanzhof wies die Revision schließlich als unbegründet zurück. Dies begründete das Gericht damit, dass § 10f EStG keine Regelung für den Fall trifft, dass der Steuerpflichtige, der die Sanierungsaufwendungen getragen hat, vor Ende des gesetzlichen Verteilungszeitraums von 10 Jahren stirbt. Entsprechend sind für die weitere Beurteilung allgemein rechtliche und steuerrechtliche Regelungen heranzuziehen.

Eingeschränkte Leistungsfähigkeit maßgeblich

In seinen Ausführungen unterstrich der Bundesfinanzhof, dass es sich bei der Einkommensteuer um eine Personensteuer handelt. Diese berücksichtigt die Leistungsfähigkeit der jeweiligen Person. Im Erbfall hat der Erbe jedoch die zuvor entstandenen Aufwendungen nicht getragen und wurde damit auch nicht in seiner Leistungsfähigkeit eingeschränkt. Daher sahen die Richter keinen sachlichen Grund, weswegen ein Rechtsnachfolger für nicht selbst übernommene Kosten Abzugsmöglichkeiten in Anspruch nehmen sollte.

Während demnach ein verbleibender Verlustvortrag grundsätzlich nicht auf Erben übergeht, besteht bei zusammenveranlagten Ehepaaren eine Ausnahmeregelung. Diese ist in § 10f Abs. 4 Satz 3 konkret geregelt. Daraus folgt, dass ein noch nicht ausgeschöpfter Abzugsbetrag in einem solchen Fall auf den erbenden Ehepartner übergeht.

Praxis-Tipp: Bei Denkmalimmobilien Vergünstigungen bei Erbschaftsteuer beachten

Wer eine denkmalgeschützte Immobilie erbt, kann unter bestimmten Voraussetzungen von Vergünstigungen bei der Erbschaftsteuer oder sogar von einer Befreiung profitieren. Dabei kommt es in jedem Fall darauf an, das Baudenkmal dauerhaft zu erhalten. Die Bedingungen sind in den Landesdenkmalschutzgesetzen und im Bewertungsgesetz geregelt. Da Denkmalschutz Ländersache ist und auch Steuergesetze sich ändern können, sollten Erben sich dazu in jedem Fall fachkundig beraten lassen.

Bestehen besondere Erhaltungsauflagen für eine Denkmalimmobilie, kann auch das Auswirkungen auf die Erbschaftsteuer haben. Dies gilt, wenn sich daraus dauerhafte Lasten für den neuen Eigentümer ergeben. Entsprechende Ausgaben wirken sich bei der Bewertung des Objektes aus und können die steuerliche Bemessungsgrundlage senken. Auch ein Bewertungsabschlag für den Mehraufwand bei Sanierung und Instandhaltung ist möglich.