Fachbeiträge & Kommentare zu Wohnungseigentum

Leitsatz Greift ein Mieter in die Gebäudesubstanz durch Einbau einer von außen sichtbaren Klimaanlage ein, kann die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer gegen diese Maßnahme nach einer Vergemeinschaftung vorgehen. Normenkette WEG § 10 Abs. 6 Das Problem Mieter B des Teileigentümers X bringt an der Hoffassade der Wohnungseigentumsanlage zwischen den beiden vergitterten Hoffenste...mehr

Leitsatz Die Wohnungseigentümer können Mängel des Sondereigentums vergemeinschaften. Normenkette WEG § 10 Abs. 6 Satz 3 Das Problem B errichtet auf ihrem Grundstück eine Wohnungseigentumsanlage. Durch die Bauarbeiten kommt es zu Schäden bei der benachbarten Wohnungseigentumsanlage – sowohl im gemeinschaftlichen Eigentum, als auch im Sondereigentum. Diese Schäden klagt die Geme...mehr

Leitsatz Der Ersteher eines Wohnungseigentums verletzt seine Pflicht nach § 14 Nr. 1 WEG, wenn er den Gebrauch durch den früheren Wohnungseigentümer, dem das Wohnungseigentum nach § 18 Abs. 2 Nr. 1 WEG entzogen worden ist, nicht beendet, sondern ihm den Besitz an dem Sondereigentum weiter überlässt; die anderen Wohnungseigentümer können verlangen, dass er dem früheren Wohnun...mehr

Leitsatz Ein nach § 14 Nr. 1 WEG nicht hinzunehmender Nachteil liegt im Grundsatz auch vor, wenn eine bauliche Maßnahme am Sondereigentum auf den optischen Gesamteindruck des Gebäudes ausstrahlt und diesen erheblich verändert. Diese Feststellung erfordert einen Vorher-Nachher-Vergleich, bei dem in wertender Betrachtung der optische Gesamteindruck des Gebäudes vor der bauliche...mehr

Leitsatz Wird ein Wohnungseigentümer von einem anderen Wohnungseigentümer auf Unterlassung bzw. auf Widerruf von Äußerungen in Anspruch genommen, die er in der Versammlung getätigt hat, liegt eine Streitigkeit im Sinne von § 43 Nr. 1 WEG vor, es sei denn, ein Zusammenhang mit dem Gemeinschaftsverhältnis der Wohnungseigentümer ist offensichtlich nicht gegeben. Normenkette WEG ...mehr

Leitsatz Der in wohnungseigentumsrechtlichen Verfahren gemäß § 49a GKG bestimmte Streitwert entspricht in der Regel nicht der für die Zulässigkeit eines Rechtsmittels maßgeblichen Beschwer des Rechtsmittelführers. Wird mit der gegen einen Wohnungseigentümer gerichteten Klage die Beseitigung einer baulichen Veränderung verlangt, bemisst sich der Streitwert gemäß § 49a Abs. 1 S...mehr

Leitsatz Der Anspruch auf Herausgabe des Schließplans und der Schließkarte ist gemeinschaftsbezogen. Der Anspruch auf Herausgabe von Energieausweisen ist weder gemeinschaftsbezogen noch kann er vergemeinschaftet werden. Normenkette WEG § 10 Abs. 6 Satz 3; BGB § 242 Das Problem Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer verlangt von Bauträger B Herausgabe mehrerer Kopien des Energ...mehr

Leitsatz Ist dem Grundbuchamt ein Beschluss nachzuweisen, so kann – wenn nicht ein gesetzlich speziell geregelter Fall vorliegt – der Nachweis durch Vorlage einer Niederschrift erfolgen, der den Anforderungen des § 26 Abs. 3 WEG entspricht. Normenkette WEG §§ 26 Abs. 3, 24 Abs. 6 Das Problem Wohnungseigentümer W verkauft und übereignet der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer K...mehr

Leitsatz Die Umwandlung von Teil- in Wohnungseigentum bedarf auch dann einer Vereinbarung aller Wohnungs- und Teileigentümer und grundbuchrechtlich deren Bewilligung, wenn die Gemeinschaftsordnung die Nutzung von Teileigentum für Wohnzwecke erlaubt. Normenkette WEG §§ 1 Abs. 2, Abs. 3, 5 Abs. 4, 10 Abs. 2, Abs. 3 Das Problem B gehören die im Erdgeschoss der Wohnungseigentumsan...mehr

Kommentar Was ist eine "haushaltsnahe Dienstleistung"? Nach § 35a EStG werden Leistungen und Beschäftigungen im Privathaushalt steuerlich gefördert, insbesondere um Schwarzarbeit zu verhindern. Zur Anwendung der Regelungen hat die Finanzverwaltung ihren alten Erlass vom 10.1.2014 nun überarbeitet und ergänzt. Die Änderungen waren insbesondere aufgrund neuerer Rechtsprechung d...mehr

Leitsatz Ein Wohnungseigentümer ist grundsätzlich berechtigt, in seinem Sondereigentum stehende Keller- als Wohnräume auszubauen, wenn die Teilungserklärung jedem Eigentümer erlaubt, die Zweckverwendung seiner Räume zu ändern. Bezeichnungen wie "Hobbyraum" oder "Keller" im Aufteilungsplan sind in diesem Fall nur unverbindliche Nutzungsvorschläge. Sofern Bestimmungen der Gemei...mehr

Leitsatz Wird einem Sondereigentümer in der Gemeinschaftsordnung eine Instandsetzungs- oder Instandhaltungspflicht übertragen, hat er im Zweifel auch die ihm dadurch entstehenden Kosten zu tragen. Normenkette WEG §§ 10 Abs. 2 Satz 2, 16 Abs. 2, 21 Abs. 5 Nr. 2 Das Problem In der Gemeinschaftsordnung einer durch Teilungsvertrag (§ 3 WEG) entstandenen Wohnungseigentumsanlage hei...mehr

Leitsatz Der teilende Eigentümer kann die in der Gemeinschaftsordnung zum Inhalt des Sondereigentums bestimmten Sondernutzungsrechte durch eine weitere einseitige Verfügung und deren Eintragung in das Grundbuch ändern, solange er noch Eigentümer aller Wohnungseigentumsrechte und noch keine Auflassungsvormerkung für einen Erwerber eingetragen ist. Normenkette WEG §§ 8, 10 Abs....mehr

Leitsatz Sollen die Grenzen von Sondereigentum und gemeinschaftlichem Eigentum geändert werden, indem die nach § 8 Abs. 1 WEG erklärte und gemäß §§ 8 Abs. 2, 3, 7 WEG vollzogene Aufteilung abgeändert wird, ist hierfür ab Entstehen der (werdenden) Wohnungseigentümergemeinschaft nach § 4 Abs. 1 und 2 WEG eine Vereinbarung in der Form der Auflassung nach §§ 873, 925 BGB unter Z...mehr

Leitsatz Klagt die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer gegen einen ehemaligen Wohnungseigentümer und einen von diesem beauftragten Handwerker auf Schadensersatz, kann das Amtsgericht, in dessen Bezirk das Grundstück liegt, als zuständig bestimmt werden. Normenkette ZPO § 36 Abs. 1 Nr. 3; WEG § 43 Das Problem B2 erwirbt im Jahr 2010 ein Wohnungseigentum. Sein Sondereigentum bef...mehr

Leitsatz In einem Trimmraum darf man nicht wohnen. Beim Unterlassungsanspruch ist eine konkrete Störung nicht zu prüfen. Normenkette WEG §§ 14 Nr. 1, 15 Abs. 3 Das Problem Wohnungseigentümer K nimmt Wohnungseigentümer B auf Unterlassung in Anspruch. K behauptet, dass B einen "Trimmraum" bewohne. Im Laufe des Rechtsstreits beim Amtsgericht einigen sich K und B. Zu fragen ist, w...mehr

Leitsatz Werden Sondernutzungsrechte (Pkw-Stellflächen im Freien) wirksam einem Sondereigentum zugewiesen, besteht die Ausschlusswirkung gegenüber Sonderrechtsnachfolgern fort, auch wenn bei einer Übertragung der Nutzungsrechte auf ein anderes Sondereigentum zwar eine Abschreibung beim einen, jedoch keine Zuordnung beim anderen vorgenommen wurde. Sollen bei einer Veräußerung...mehr

Leitsatz § 878 BGB ist auf die Teilungserklärung nach § 8 Abs. 1 WEG entsprechend anwendbar. Nach Eingang des Vollzugsantrags bei dem Grundbuchamt eingetretene Verfügungsbeschränkungen sind deshalb unbeachtlich. Dies gilt mangels abweichender Regelung auch für die sich aus dem Genehmigungserfordernis aufgrund einer Rechtsverordnung nach § 172 Abs. 1 Satz 4 BauGB ergebende Ve...mehr

Leitsatz Wird gegen eine Entscheidung, mit der ein Landgericht im Berufungsverfahren die erstinstanzliche Streitwertfestsetzung gemäß § 63 Abs. 3 Satz 1 Nr. 2 GKG abgeändert hat, ein Rechtsmittel eingelegt, so handelt es sich hierbei um eine weitere Beschwerde, die entsprechend § 66 Abs. 4 Satz 1 GKG der Zulassung bedarf. Normenkette GKG §§ 68, 66, 63, 49a; RVG § 32 Abs. 2 Da...mehr

Leitsatz Der Erwerb von Wohnungseigentum von Todes wegen durch ein Kind ist nicht steuerbefreit, wenn das Kind die Wohnung nicht selbst nutzt, sondern unentgeltlich einem Dritten zur Nutzung überlässt. Das gilt auch bei einer unentgeltlichen Überlassung an nahe Angehörige. Normenkette § 13 Abs. 1 Nr. 4c ErbStG Sachverhalt Die Klägerin erbte von Vater V den hälftigen Miteigentu...mehr

Leitsatz Eine Vereinbarung in der Gemeinschaftsordnung, wonach demjenigen Wohnungseigentümer ein Sondernutzungsrecht an einer Gemeinschaftsfläche zugewiesen wird, der diese Fläche käuflich erworben hat, stellt keine wirksame Zuweisung eines Sondernutzungsrechts dar. Normenkette WEG, §§ 8, 10 Abs. 2 Satz 2, 13 Abs. 2 Satz 1 Das Problem Bauträger X gibt eine Teilungserklärung (§...mehr

Leitsatz Die Genehmigung einer Abrechnung mit dem Zusatz, gegebenenfalls noch vorzunehmende Korrekturen seien in einer späteren Abrechnung vorzunehmen, macht den Genehmigungsbeschluss nichtig. Normenkette WEG § 28 Abs. 3 Das Problem Die Wohnungseigentümer beschließen die Abrechnungen für 2012 und für 2013 mit dem Korrekturvorbehalt: "Gegebenenfalls noch vorzunehmende Korrektur...mehr

Leitsatz Werden in einer Versammlung, die nicht beschlussfähig ist, Beschlüsse gefasst, sind diese nicht ordnungsmäßig. Normenkette WEG §§ 25 Abs. 3, 29 Das Problem Die Wohnungseigentümer beschließen, die Wohnungseigentümer K, B und C zu Verwaltungsbeiräten zu bestellen. Gegen diesen Beschluss geht Wohnungseigentümer K vor. Er rügt unter anderem, die Versammlung sei nicht besc...mehr

Leitsatz Das Grundbuchamt darf eine zur Eintragung bewilligte Bestimmung der Gemeinschaftsordnung nur beanstanden, wenn zweifelsfrei feststeht, dass das Grundbuch durch die Eintragung unrichtig würde, weil die Bestimmung unwirksam oder unbeachtlich ist. Als Prüfungsmaßstab kommen dabei die §§ 134, 138 BGB sowie § 242 BGB in Betracht. Die Gemeinschaftsordnung ist nicht an den...mehr

Leitsatz Schließt eine Gemeinschaft der Wohnungseigentümer für das gesamte Gebäude eine Gebäudeversicherung ab, handelt es sich – mit Ausnahme von etwaigem Verbandseigentum – um eine Versicherung auf fremde Rechnung. Erbringt die Gebäudeversicherung zur Regulierung eines Schadens an dem Sondereigentum eine Versicherungsleistung an die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer, ist ...mehr

Leitsatz Der Lebenssachverhalt, auf den die Anfechtungsklage gestützt wird, muss sich in seinem wesentlichen Kern aus den innerhalb der Frist eingegangenen Schriftsätzen selbst ergeben. Normenkette WEG § 46 Abs. 1 Satz 2 Das Problem In der Gemeinschaftsordnung heißt es wie folgt: „§ 4 Lasten und Kosten: 1. (…) Jeder Wohnungseigentümer trägt außerdem die Kosten der Instandhaltun...mehr

Rz. 32 [Autor/Stand] War ein Erblasser Miteigentümer von Vermögensgegenständen, die durch Erbanfall von mehreren Erben in Erbengemeinschaft erworben werden, gelten die Ausführungen zu Anm. 23–29.[2] Rz. 33 [Autor/Stand] Werden durch Schenkung oder Sachvermächtnis Wirtschaftsgüter zu Miteigentum oder Miteigentumsanteile übertragen, ist Erwerbs- und Bewertungsgegenstand grundsä...mehr

Leitsatz Soweit keine Vereinbarung entgegensteht, können die Wohnungseigentümer Regelungen des ordnungsgemäßen Gebrauchs durch Beschluss treffen. Eine Regelung ist dabei ordnungsgemäß, wenn sie im Interesse der Gesamtheit der Wohnungseigentümer liegt, d.h. ein geordnetes und störungsfreies Zusammenleben der Wohnungseigentümer fördert und der Wahrung des Hausfriedens dient. N...mehr

(BGH, Urt. v. 7.12.2016 – VIII ZR 70/16) • Nach § 577 Abs. 1 S. 1 BGB kann in zwei Varianten ein Vorkaufsrecht entstehen. Entweder muss nach der Überlassung der Wohnräume an den Mieter Wohnungseigentum begründet werden und zusätzlich der Abschluss des Kaufvertrags mit dem Dritten der Begründung von Wohnungseigentum zeitlich nachfolgen oder in der zweiten Variante bei künftig...mehr

(BGH, Urt. v. 2.10.2015 – V ZR 5/15) • Wird ein von einem Wohnungseigentümer gegen den Verband gerichtetes Zahlungsbegehren durch Beschluss abgelehnt, so muss ein solcher Negativbeschluss ordnungsmäßiger Verwaltung entsprechen. Für eine entsprechende Anfechtungsklage des Wohnungseigentümers gem. § 46 WEG besteht regelmäßig ein Rechtsschutzbedürfnis. ZAP EN-Nr. 859/2015 ZAP 23/...mehr

(BGH, Beschl. v. 4.12.2014 – V ZB 7/13) • Bei einer Änderung der Zweckbestimmung ist vor Unterteilung von Wohnungseigentum die Zustimmung aller Wohnungseigentümer der Eigentümergemeinschaft erforderlich. Fehlt diese, kann ein gutgläubiger Erwerb nicht darauf gestützt werden, dass eine Grundbucheintragung dennoch erfolgt ist. Hinweis: Sofern ein Wohnungseigentümer sein Wohnei...mehr

(BGH, Urt. v. 13.1.2017 – V ZR 96/16) • Ein Wohnungseigentümer kann nur dann den nachträglichen Einbau eines Personenaufzugs auf eigene Kosten verlangen, wenn die übrigen Wohnungseigentümer zustimmen, da als nachteilig i.S.v. § 14 Nr. 1 WEG jede nicht ganz unerhebliche Beeinträchtigung anzusehen ist. Die geplante Maßnahme ist mit Betonsägearbeiten, der Erstellung einer Schac...mehr

(OLG München, Beschl. v. 11.11.2016 – 34 Wx 264/16) • Die Umwandlung von Teil- in Wohnungseigentum bewirkt eine Inhaltsänderung des Sondereigentums bei allen Wohnungs- und Teileigentümern. Als rechtliche Änderung des Bestimmungszwecks der nicht zu Wohnzwecken dienenden Räume in Wohnräume geht sie über eine sich im Rahmen der getroffenen Zweckbestimmung haltende Änderung des ...mehr

(OLG Nürnberg, Beschl. v. 31.8.2015 – 15 W 788/15) • § 12 WEG gestattet – entgegen § 137 BGB – die Veräußerung einer Eigentumswohnung von der Zustimmung anderer Eigentümer oder eines Dritten, meist des Verwalters, abhängig zu machen, um so das Eindringen persönlich oder wirtschaftlich unzuverlässiger Personen in die Gemeinschaft verhindern zu können. Ist ein Zustimmungserfor...mehr

(BGH, Beschl. v. 11.6.2015 – V ZB 34/13) • Die Klage eines Wohnungseigentümers auf Räumung und Herausgabe eines Kellerraums der betreffenden Wohnanlage, der ihm nach seiner Ansicht in der Teilungserklärung in diesem Umfang mit seinem Sondereigentum als Abstellraum zugewiesen ist, gehört nicht zu den Wohnungseigentumssachen nach § 43 Nr. 1 WEG, da über die sachenrechtlichen G...mehr

(BGH, Beschl. v. 21.1.2016 – V ZR 108/15) • Streitigkeiten über die in § 128 HGB angeordnete persönliche Haftung des Gesellschafters einer Wohnungseigentümerin für Beitragsrückstände sind als Wohnungseigentumssache i.S.v. § 43 Nr. 2 WEG anzusehen. Die Haftung des Gesellschafters tritt kraft Gesetzes als Folge der rechtlichen Organisationsform der Wohnungseigentümerin ein. Da...mehr

(BGH, Urt. v. 8.5.2015 – V ZR 163/14) • Die in einem Mehrheitsbeschluss einer Wohnungseigentümergemeinschaft enthaltene Erlaubnis, Hunde auch unangeleint auf einer Rasenfläche des Gemeinschaftseigentums spielen zu lassen, ist nicht per se unwirksam, sondern kann ordnungsmäßigem Gebrauch entsprechen. Die Regelung, dass Hunde der Eigentümer und Mieter auf den Rasenflächen spie...mehr

(BGH, Urt. v. 17.4.2015 – V ZR 12/14) • Es ist zulässig, für Mehrhausanlagen in der Gemeinschaftsordnung buchungstechnisch getrennte Rücklagen zu bilden, deren Verwendungszweck jeweils die Instandhaltung der einzelnen Gebäude ist. Da die Gemeinschaftsordnung getrennte Instandhaltungsrücklagen vorsieht, entbehrt die den Eigentümern auferlegte Zahlungspflicht der erforderliche...mehr

Die Arbeit des Anwalts ist häufig geprägt von Zeitdruck. Der Mandant ruft an und benötigt schnell eine Antwort auf mal mehr, mal weniger komplexe Fragen. Für solche Situationen ist der Beck’sche Kurzkommentar Wohnungseigentumsgesetz von Hügel/Elzer eine perfekte Hilfe. Beide Autoren sind im Wohnungseigentumsrecht als hervorragende Fachleute seit langem bekannt. Ihr Werk ist ...mehr

Der BGH (Urt. v. 5.12.2014 – V ZR 5/14, ZAP EN-Nr. 273/2015) weist auf das Recht des einzelnen Wohnungseigentümers hin, seinen Anspruch auf ordnungsgemäße Verwaltung durchzusetzen. Dieser Anspruch richtet sich aber, da der BGH § 10 Abs. 6 S. 3 BGB im Innenverhältnis nicht anwendet (s.o. II. 1.) zunächst gegen die einzelnen Wohnungseigentümer, dass diese einen entsprechenden ...mehr

(BGH, Urt. v. 10.2.2017 – V ZR 166/16) • Alleinige Inhaberin des Anspruchs auf Zahlung des Wohngelds ist die Wohnungseigentümergemeinschaft. Erfüllt ein Wohnungseigentümer seine Verpflichtung zur Zahlung des Wohngelds nicht, kommen gegen ihn nur Schadensersatzansprüche der Wohnungseigentümergemeinschaft, nicht aber der einzelnen Wohnungseigentümer in Betracht. Der einzelne W...mehr

a) Klage nach dem Ansichziehungsbeschluss Wie der BGH nunmehr (Urt. v. 5.12.2014 – V ZR 5/14, ZAP EN-Nr. 273/2015) entschieden hat, verlieren die Wohnungseigentümer bereits mit dem Beschluss über die Ansichziehung die eigene Prozessführungsbefugnis. Eine nach diesem Beschluss erhobene Klage ist von vorneherein unzulässig. Hinweis: Das gilt auch dann, wenn die Wohnungseigentüme...mehr

(OLG Hamm, Beschl. v. 16.7.2015 – 15 W 294/15) • Die Zustimmung der Mehrheit der übrigen Wohnungs- und Teilerbbauberechtigten zu einer Veräußerung kann vorliegen, entweder, wenn so viele Wohnungs- und Teileigentümer ihre Zustimmung zur Veräußerung erklärt haben, dass sie die Mehrheit bilden, oder aber, wenn in einer Eigentümerversammlung oder im schriftlichen Beschlussverfah...mehr

(BGH, Urt. v. 13.1.2017 – V ZR 138/16) • Nach § 25 Abs. 5 Alt. 1 WEG ist ein Wohnungseigentümer im Fall eines Rechtsgeschäfts mit seiner Person nicht stimmberechtigt. Zwar ist diese Regelung restriktiv auszulegen. Aber jedenfalls dann, wenn er an einer Gesellschaft mehrheitlich beteiligt und deren Geschäftsführer oder geschäftsführender Gesellschafter ist, ist er bei der Bes...mehr

(BGH, Urt. v. 16.9.2016 – V ZR 29/16) • Schließt eine Wohnungseigentümergemeinschaft für das gesamte Gebäude eine Gebäudeversicherung ab, handelt es sich – mit Ausnahme von etwaigem Verbandseigentum – um eine Versicherung auf fremde Rechnung. Versicherungsnehmer ist der rechtsfähige Verband, während Versicherte die einzelnen Wohnungseigentümer sind, und zwar sowohl für ihren...mehr

(BGH, Beschl. v. 17.3.2016 – V ZB 166/13) • Bei der Bemessung der Beschwer eines Wohnungseigentümers, der erfolglos einen Beschluss über die Entlastung des Verwalters angefochten hat, tritt der Wert, den die künftige vertrauensvolle Zusammenarbeit mit dem Verwalter hat, regelmäßig zu dem Wert etwaiger Ersatzansprüche gegen diesen hinzu. Dieser Wert einer künftigen vertrauens...mehr

(BGH, Urt. v. 21.10.2016 – V ZR 78/16) • Der teilende Eigentümer kann die in der Teilungserklärung zum Inhalt des Sondereigentums bestimmten Sondernutzungsrechte durch eine weitere einseitige Verfügung und deren Eintragung in das Grundbuch ändern, solange er noch Eigentümer aller Sondereigentumsrechte und noch keine Auflassungsvormerkung für einen Erwerber eingetragen ist. D...mehr

Ein Vorkaufsrecht des Mieters entsteht nach § 577 Abs. 1 S. 1 Alt. 1 BGB, wenn nach der Überlassung der vermieteten Wohnräume an den Mieter Wohnungseigentum begründet worden ist und dieses dann an einen Dritten verkauft wird. Dass vor der Überlassung der Mietsache an den Mieter die für die Aufteilung in Wohnungseigentum erforderliche Teilungserklärung (§ 8 WEG) bereits notar...mehr

(OLG Hamm, Beschl. v. 21.12.2016 – 15 W 590/15) • Das mit dem Antrag auf Eintragung einer Teilungserklärung in das Grundbuch befasste Grundbuchamt hat nur zu prüfen, ob eine in der Teilungserklärung enthaltene Vereinbarungsregelung gegen zwingende gesetzliche Vorschriften verstößt. Es ist nicht Aufgabe des Grundbuchamts zu erforschen, ob die Interessen der Wohnungseigentümer...mehr

(OLG Frankfurt/M., Beschl. v. 3.11.2014 – 20 W 241/14) • Zu dem Kernbereich der unabänderlichen Strukturprinzipien eines Wohnungseigentumsrechts gehört auch die Kompetenzverteilung in der Wohnungseigentümergemeinschaft zwischen dem Verband, dem Verwalter und den einzelnen Wohnungseigentümern. Es ist zwar grds. möglich, in der Teilungserklärung zusätzliche Beschlusskompetenze...mehr