Leitsatz
Die Wohnungseigentümer können Mängel des Sondereigentums vergemeinschaften.
Normenkette
WEG § 10 Abs. 6 Satz 3
Das Problem
B errichtet auf ihrem Grundstück eine Wohnungseigentumsanlage. Durch die Bauarbeiten kommt es zu Schäden bei der benachbarten Wohnungseigentumsanlage – sowohl im gemeinschaftlichen Eigentum, als auch im Sondereigentum. Diese Schäden klagt die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer K gegen B ein. Auf die Rüge der B, K könne nur Schäden am gemeinschaftlichen Eigentum einklagen, legt K 27 Abtretungserklärungen vor (insgesamt gibt es 35 Wohnungseigentümer). Ferner beruft sich K auf einen Beschluss, mit dem die Wohnungseigentümer die Ansprüche sowohl wegen des gemeinschaftlichen Eigentums, als auch wegen des Sondereigentums vergemeinschaftet hatten.
Die Entscheidung
Die K sei berechtigt, die Schäden im gemeinschaftlichen Eigentum und im Sondereigentum einzuklagen. Auf Abtretungsklärungen käme es gar nicht an. Die Wohnungseigentümer könnten nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes auch in Bezug auf das Sondereigentum Mängelbeseitigungsansprüche gegenüber dem Bauträger vergemeinschaften. Dieser Beschluss liege vor.
Kommentar
Die Wohnungseigentümer haben nach § 10 Abs. 6 Satz 3 Fall 2 WEG die Möglichkeit, gemeinschaftliche Rechte zu "vergemeinschaften" und damit zu einer Aufgabe der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer zu machen. Geht es um das Sondereigentum, besteht diese Möglichkeit nicht. Ein Beschluss, der in die Verwaltung des Sondereigentums eingriffe, wäre nichtig. Anders als vom Kammergericht angenommen, bedurfte es daher sehr wohl der Vorlage von Abtretungserklärungen – und zwar für sämtliche Sondereigentumsrechte.
Was ist für den Verwalter wichtig?
Jeder Verwalter muss wissen, dass Beschlüsse, die in die Verwaltung des Sondereigentums eingreifen, nichtig sind. Solche Beschlüsse darf er weder feststellen noch verkünden noch darf er sie nach § 27 Abs. 1 Nr. 1 durchführen. Hier – und nicht nur hier – muss der Verwalter "schlauer" als die Gerichte sein.
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