Fachbeiträge & Kommentare zu Wohnungseigentum

Eine Gemeinschaft der Wohnungseigentümer darf einen Rechtsanwalt am Ort des Sitzes ihres Verwalters beauftragen. Die dem Rechtsanwalt entstehenden Reisekosten zum Gerichtstermin sind in der Regel dennoch notwendig i. S. v. § 91 ZPO.mehr

Der Gebührenstreitwert für den Antrag, einen Wohnungseigentümer auf künftige Zahlung der Vorschüsse bis zum Beschluss über andere Vorschüsse zu verurteilen, bemisst sich nicht nach dem 3,5-fachen Jahresbetrag der aktuell geschuldeten Vorschüsse. Maximal ist vielmehr ein Jahresbetrag anzusetzen.mehr

Problemüberblick Im Fall fassen Wohnungseigentümer einerseits rechtskräftig für ungültig erklärte Beschlüsse erneut. Sie ändern dabei, soweit es um die Kosten für Wärme und Warmwasser geht, nichts. Fraglich ist, ob dieses Vorgehen einer ordnungsmäßigen Verwaltung entsprechen kann, und ob dafür überhaupt eine Beschlusskompetenz gegeben ist. Dabei ist für das Revisionsverfahren...mehr

Wohnungseigentümer K verlangt vom Verwalter B den Erlass einer einstweiligen Verfügung, die Warmwasserversorgung wiederherzustellen. Das AG gibt dem Antrag statt. Danach stellt B die Warmwasserversorgung wieder her. K erklärt seinen Antrag in der Hauptsache daher für erledigt. Dieser Erledigungserklärung schließt sich B nicht an. Fraglich ist, wer die Kosten zu tragen hat.mehr

Problemüberblick Gibt es dringende Erhaltungsmaßnahmen, kann ein Wohnungseigentümer auf diese nach § 44 Abs. 1 Satz 2 WEG klagen. Der Fall zeigt, dass es im Einzelfall, nämlich dann, wenn Gefahren von einer bestimmten Art der Nutzung des Sondereigentums oder der Gemeinschaftsanlagen ausgehen, auch die Bauaufsichtsbehörde eingeschaltet werden kann. Was ist für die Verwaltung be...mehr

Mit einem Zwischenerfolg! Der Minderheitenschutz werde nach BGH-Ansicht faktisch entwertet, wenn die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer einen inhaltlich mit dem für ungültig erklärten identischen Beschluss fasse. Lediglich in Ausnahmefällen könnten besondere Umstände die Annahme rechtfertigen, dass ein derartiger Zweitbeschluss ordnungsmäßiger Verwaltung entspreche. Dies ko...mehr

Problemüberblick Zum BGH kommt man nur, wenn die Revision zugelassen ist oder der Wert der mit der Revision geltend zu machenden Beschwer 20.000 EUR übersteigt. Beschwer Im Fall war vor allem fraglich, ob die Beschwer dem Gebührenstreitwert entspricht. Dies lehnt der BGH ab. So sieht er es auch bei anderen Beschlussklagen. Dogmatisch dürfte das Gegenteil richtig sein. Streitgege...mehr

Mit Erfolg! Die Beauftragung eines Ingenieur- bzw. Planungsbüros hinsichtlich der Planung zur Schaffung einer Ladeinfrastruktur einschließlich Ausschreibung und Angebotseinholung für maximal 10.000 EUR stelle keine Maßnahme nur untergeordneter Bedeutung dar und unterfalle daher nicht § 27 Abs. 1 Nr. 1 WEG. Es komme daher auf § 27 Abs. 2 WEG an. Der Beschluss nach § 27 Abs. 2...mehr

Gemäß § 32 Abs. 3 WoFG hat der Vermieter der zuständigen Stelle die Veräußerung von belegungs- oder mietgebundenen Wohnungen und die Begründung von Wohnungseigentum an solchen Wohnungen unverzüglich schriftlich mitzuteilen. Hinweis Kündigung wegen Eigenbedarfs Die Kündigung eines Mietverhältnisses über eine Sozialwohnung, die nach Überlassung an den Mieter in eine Eigentumswoh...mehr

Bundesfinanzministerium – Arbeitshilfe zur Aufteilung eines Gesamtkaufpreises für ein bebautes Grundstück (Kaufpreisaufteilung) Das BMF stellt auf seiner Internetseite eine Arbeitshilfe zur Aufteilung eines Gesamtkaufpreises für ein bebautes Grundstück zum Download bereit. Hierbei wird der Gesamtkaufpreis nach höchstrichterlicher Rechtsprechung nicht nach der Restwertmethode,...mehr

Problemüberblick Für das Wohnungseigentumsrecht fragt sich, ob K wegen § 9a Abs. 2 WEG gegen die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer vorgehen musste. Liegen die Dinge so, wie es das OLG annimmt, müssten also alle Wohnungseigentümer über die Beseitigung entscheiden, ist die Frage meines Erachtens zu bejahen. Die Klage wäre daher abzuweisen gewesen, hätte gegen die Gemeinschaft...mehr

K ist Eigentümer des Grundstücks 1. B1 bis B4 sind die Wohnungseigentümer des benachbarten Grundstücks 2 (ein Doppelhaus). Im Abstand von 0,5 m bis 3 m zur Grundstücksgrenze stehen seit dem Jahr 1985 auf dem im Wohnungseigentum aufgeteilten Grundstück 2 heute über 10 m hohe Kiefern. B1 und B2 ist das alleinige Sondernutzungsrecht an ihrer Grundstückshälfte zugewiesen; auf di...mehr

Wohnungseigentümergemeinschaften, die nach § 4 Nr. 13 UStG steuerfreie Leistungen an die einzelnen Wohnungseigentümer weitergeben, sind keine bauleistenden Unternehmer. Wohnungseigentümergemeinschaften werden somit als Leistungsempfänger von Bauleistungen nicht Schuldner der Umsatzsteuer. Dies gilt auch dann, wenn die Wohnungseigentümergemeinschaft nach § 9 Abs. 1 EStG freiw...mehr

Zustimmung des Grundpfandgläubigers? Ob zur Begründung von Wohnungseigentum die Zustimmung des Grundpfandgläubigers vorliegen muss, war umstritten. Inzwischen hat der BGH[1] klargestellt: Auch nach Einführung des Rangklassenprivilegs für Wohngeldansprüche[2] bedarf die Begründung von Wohnungseigentum nicht der Zustimmung der Gläubiger, deren Grundpfandrechte auf dem ganzen Gr...mehr

Hausgeld Gerade die Vorschusspflicht bei der Zwangsverwaltung von Wohnungseigentum war seit der WEG-Reform[1] umstritten. Doch der BGH [2] hat die Frage geklärt: Trotz der Änderung von § 10 Abs. 1 Nr. 2 und § 156 Abs. 1 ZVG hat der Zwangsverwalter die Forderungen der Wohnungseigentümergemeinschaft auf das laufende Hausgeld als Ausgaben der Verwaltung zu erfüllen. Von den Gläub...mehr

Ausübungsfrist 2 Monate Wird nach Überlassung der Wohnung an den Mieter Wohnungseigentum begründet, hat der Mieter ein gesetzliches Vorkaufsrecht, welches allerdings nur dem Eigentümer und Vermieter gegenüber, nicht aber gegenüber dem Erwerber durchgesetzt werden kann. Das Vorkaufsrecht besteht auch, wenn Wohnungseigentum begründet werden soll. Insbesondere beim Verkauf eine...mehr

Wer ein Mehrfamilienhaus oder ein unbebautes Grundstück besitzt oder ein Einfamilienhaus vermietet – und für den deshalb der durch die Privathaftpflichtversicherung gebotene Versicherungsschutz nicht ausreicht – sollte eine separate Haus- und Grundbesitzer-Haftpflichtversicherung abschließen. Letztere wäre grundsätzlich auch für Einfamilienhäuser mit Einliegerwohnung, die rec...mehr

Gebäude und Zubehör Abgrenzung oft schwierig Beispiele Kraft Gesetzes mitverkauft sind die wesentlichen Bestandteile des Grundstücks. Im Zweifel ist auch das Grundstückszubehör mitverkauft (§ 311c BGB). Zu den wesentlichen Bestandteilen eines Grundstücks gehören die Gebäude (§ 94 Abs. 1 BGB) sowie die zur Herstellung des Gebäudes eingefügten Sachen (§ 94 Abs. 2 BGB). Zubehör s...mehr

Eigene Wohnzwecke Gefördert wird der Neubau und der Ersterwerb einer Wohnung durch Kauf. Als Ersterwerb gilt die Anschaffung einer Wohnung (Eigentumswohnung) innerhalb der ersten 2 Jahre nach Fertigstellung. Die erworbenen Wohnungen müssen zu eigenen Wohnzwecken genutzt werden. Eine Förderung ist nur möglich, wenn das Förderobjekt in Hamburg belegen ist. Neubau Neubau Wer die Fö...mehr

Verwaltungskosten Der Zwangsverwalter hat aus den Nutzungen des Grundstücks u. a. die Ausgaben der Verwaltung vorweg zu bestreiten (§ 155 Abs. 1 ZVG). Hierzu gehören auch Kosten für Energie und Wasser, die aufgrund der vom Verwalter abgeschlossenen oder fortgesetzten Lieferungsverträge entstehen.[1] Geht es dabei um Wohnungseigentum, so ist seine Haftung für die Verwaltungsau...mehr

Hausgeldrückstände Der einzelne Wohnungseigentümer muss eine SCHUFA-Auskunft gestatten. Weiterhin dürfen innerhalb der letzten 3 Jahre vor Antragstellung keine Hausgeldrückstände bei den Kreditnehmern bestanden haben. Darlehenshaftung In Sachen Darlehenshaftung wird vereinbart, dass jeder Wohnungseigentümer nur für sein eigenes Darlehen haftet. Es sind individuell unterschiedli...mehr

Nach den Allgemeinen Bedingungen sind folgende Sachen versichert: Scheiben, Platten und Spiegel aus Glas, künstlerisch bearbeitete Glasscheiben, -platten und -spiegel. Die Entschädigung ist je Versicherungsfall auf den vereinbarten Betrag begrenzt. Die Sachen müssen fertig eingesetzt oder montiert sein. Ein Provisorium genügt nicht. Gesondert versicherbar sind die im Folgenden b...mehr

Geänderte Rechtsprechung Die Änderung der Rechtsprechung des BGH zur (Teil-)Rechtsfähigkeit der Wohnungseigentümergemeinschaft[1] hat auch Folgen für die Beantragung einer Zwangssicherungshypothek: Für die Eintragung der Wohnungseigentümergemeinschaft als dinglich Berechtigte im Grundbuch ist die Einreichung einer Eigentümerliste nicht (mehr) erforderlich. Abgrenzung wichtig! A...mehr

Rechtsverlust droht Es ist bereits darauf hingewiesen worden, dass Forderungen, die bei Eintragung des Versteigerungsvermerks aus dem Grundbuch nicht ersichtlich waren, rechtzeitig angemeldet werden müssen. Anderenfalls werden sie nicht oder nur nachrangig berücksichtigt (§ 100 ZVG). Hierzu zählen vor allem die Forderungen der Rangklassen 1–3 des § 10 Abs. 1 ZVG sowie Rechte, ...mehr

Private Haftpflichtrisiken Privater Immobilienbesitz birgt nicht unerhebliche Haftungsrisiken in sich. Sie reichen vom zu glatt gebohnerten Treppenhaus über den ungenügend beleuchteten Hauszugang bis hin zu gelockerten Dachpfannen. Wird es versäumt, hier Abhilfe zu schaffen, droht im Fall der Verletzung von Rechtsgütern Dritter eine Haftung der Immobilienbesitzer mit ihrem P...mehr

Hauptgegenstand maßgebend Maßgebend ist der Hauptgegenstand des Geschäfts. Verbindlichkeiten, welche den Gegenstand belasten, werden nicht abgezogen (§ 38 Satz 1 GNotKG). Bei Sachen (z. B. Grundstücken) ist der Verkehrswert zugrunde zu legen (§ 46 Abs. 1 GNotKG). In der Praxis wird bisweilen für den Grund und Boden auf die Bodenrichtwerte gem. § 196 BauGB zurückgegriffen, di...mehr

Nachrang gegenüber Wohngeldanspruch Unversehens kann der erstrangige Grundpfandgläubiger einen Rangverlust erleiden, nämlich durch Aufteilung von bebauten Grundstücken in Wohnungs- und/oder Teileigentum. Mit der Einführung der zwangsversteigerungsrechtlichen Privilegierung der Wohngeldforderung in Rangklasse 2 des § 10 Abs. 1 ZVG im Jahre 2007 hat der Gesetzgeber den Wohnungs...mehr

Gesetzliche Vorkaufsrechte nach BauGB müssen beachtet werden Das Grundbuchamt darf bei der Veräußerung eines Grundstücks – im Unterschied zum Verkauf von Grundstücksmiteigentumsanteilen unter Miteigentümern[1] und im Unterschied zur Veräußerung von Wohnungseigentum und Erbbaurechten gem. § 28 Abs. 1 Satz 2 BauGB – den Käufer als Eigentümer im Grundbuch nur eintragen, wenn ihm...mehr

Überblick Wer sich mit dem Gedanken trägt, eine Wohnung anzuschaffen oder herzustellen, wird sich zwangsweise auch mit der Finanzierung der Kapitalmittel auseinandersetzen müssen. Ähnliches gilt, wenn man bestehendes Wohnungseigentum sanieren oder modernisieren will. Die KfW-Förderbank bietet hier eine Reihe von Programmen mit dem Ziel an, den Eigentümer bei der jeweiligen M...mehr

Definition Unter einem Grundstück im rechtlichen Sinne versteht man eine durch Vermessung räumlich fest abgegrenzte Bodenfläche, die im Grundbuch auf einem besonderen Blatt eingetragen ist. Soll in Grundstücksteile vollstreckt werden, so ist zu beachten: Reale und ideelle Teile In reale Teile eines Grundstücks kann nicht vollstreckt werden, da sie nicht rechtlich selbstständig...mehr

Verhafteter Schuldner Bei der Durchführung der Bietstunde hat der Rechtspfleger auf ein faires Verfahren zu achten. Praxis-Beispiel Einem Schuldner gehörte bis zur Verkündung des Zuschlagsbeschlusses im Zwangsversteigerungsverfahren eine von ihm selbst bewohnte Eigentumswohnung. Im Versteigerungstermin, in dem sein Wohnungseigentum zwangsversteigert wurde, war er zunächst pers...mehr

Abänderung der Gesetzesregelung Allerdings kann (und sollte!) die gesetzliche Regelung durch Vereinbarung abgeändert werden, wie dies in § 436 Abs. 1 BGB nunmehr ausdrücklich ermöglicht wird. So kann der Verkäufer grundsätzlich die Haftung für die Freiheit von öffentlichen Lasten übernehmen.[1] Um schwierige Auslegungsfristen zu vermeiden, sollten die Parteien des Kaufvertrag...mehr

15 Jahre Um die Förderung erhalten zu können, müssen folgende weitere Voraussetzungen erfüllt werden: Das Förderobjekt muss mindestens 15 Jahre alt sein. Das Förderobjekt muss mindestens 3 Mietwohnungen oder mindestens 8 Altenpflegeplätze umfassen (Wohnungseigentum darf nicht begründet sein). Die technischen Mindestanforderungen der KfW-Programme müssen eingehalten werden. Nach d...mehr

Vorrang des Realgläubigers Die verschiedenen Gläubiger erhalten nicht wie etwa im Insolvenzverfahren prozentual gleiche Quoten auf ihre Forderungen. Vielmehr wird der jeweils rangbessere Gläubiger erst voll befriedigt, bevor der Nächste in der Rangfolge sein Geld erhält (sog. Deckungsgrundsatz). Andere als die in § 10 ZVG genannten Ansprüche werden aus dem Versteigerungserlös ...mehr

Abgrenzung schwierig Gestattet ein Grundstückseigentümer jemandem auf seinem Grundstück ein Wohngebäude zu errichten und verspricht formlos, ihm Wohnungseigentum an dem fertiggestellten Gebäude zu übertragen, kann die Erfüllung dieses Versprechens eine gemischte Schenkung sein, bei der nur der Miteigentumsanteil an dem Grundstück unentgeltlich zugewendet wird. In einem solche...mehr

Überblick Das Land Niedersachsen fördert neben der KfW-Bank mit eigenen Programmen die Herstellung und Anschaffung von Wohnungseigentum. Die Förderung beschränkt sich aber nicht nur auf die Herstellung oder Anschaffung, sondern auch auf die energetische Sanierung oder den alters- und behindertengerechten Umbau bestehender Wohnungen. Die Programme werden über die Investitions-...mehr

Wohnungseigentümer Dieses Zuschussprogramm richtet sich an Wohnungseigentümer. Gleichgestellt sind sonstige dingliche Verfügungsberechtigte wie beispielsweise Erbbauberechtigte. Das Programm eignet sich auch für WEG oder auch einzelne Miteigentümer der WEG. Das Land Bremen bevorzugt Antragsteller, die mit ihren Vorhaben zur CO2-Reduktion beitragen.mehr

Versammlung und Beschluss Damit der Hausverwalter für die WEG tätig werden kann, benötigt die WEG entsprechende Eigentümerbeschlüsse über die Durchführung der Sanierungs- und Modernisierungsmaßnahme, die Bevollmächtigung des Verwalters zur Koordinierung der Finanzierung, die Einschaltung der IFB Hamburg. Nachdem der Beschluss zur Einschaltung der IFB bestandskräftig ist, kann sic...mehr

Bevorzugte Rangstellung Seit der WEG-Novelle 2007 kann die Wohnungseigentümergemeinschaft – etwa wegen Hausgeldrückständen – die Immobiliarvollstreckung gegen säumige Wohnungseigentümer aus der privilegierten Rangstellung des § 10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG betreiben. Dabei ist das Vorrecht einerseits begrenzt auf Beträge in Höhe von nicht mehr als 5 % des Verkehrswerts. Andererseits m...mehr

Förderprogramme des Landes Bremen und Bremerhavenmehr

Beantragt eine Wohnungseigentümergemeinschaft gemeinschaftlich den Zuschuss, so ist diese der Empfänger des Zuschusses. Den Antrag hierfür stellt der Verwalter der Wohnungseigentümergemeinschaft oder ein anderer Vertretungsberechtigter als Bevollmächtigter auf der Grundlage entsprechender Beschlüsse der Wohnungseigentümergemeinschaft im KfW-Zuschussportal (www.kfw.de/info-zu...mehr

Anspruch des Zwangsverwalters Zwar ist der Zwangsverwalter grundsätzlich befugt, von dem Schuldner (Vermieter und Wohnungseigentümer) die Überlassung einer vor der Beschlagnahme von einem Wohnungsmieter geleisteten Mietkaution zu verlangen. Doch wie ist es, wenn der Mieter die bei Abschluss des Mietvertrags vereinbarte Kaution dem Verwalter der Wohnungseigentumsanlage gezahlt...mehr

Eigenkapital ab 30.000 EUR Die IFB verlangt ab einer Darlehenshöhe von mehr als 30.000 EUR je Wohnungseigentümer (Kreditnehmer) den Nachweis von Eigenkapital. Eigenkapital erforderlichmehr

Wohnungseigentümer Die nachstehend aufgeführten Programme sind von der KfW-Förderbank speziell für Wohnungseigentümer entwickelt worden. Das Programm 131 fördert zusätzlich die Anschaffung von Genossenschaftsanteilen. Aber auch Mieter können zum Teil in den Genuss einiger Programme kommen, wenn sie für bestimmte Maßnahmen die Erlaubnis des Vermieters vorlegen können. Aber nich...mehr

Mieter hat Besitzrecht Die Räumungsvollstreckung aufgrund des Zuschlagsbeschlusses soll nicht erfolgen, wenn der Besitzer des Grundstücks ein nicht erloschenes Recht zum Besitz hat (§ 93 Abs. 1 Satz 2 ZVG). Ein solches Besitzrecht gewährt auch der mit dem bisherigen Eigentümer geschlossene Mietvertrag (§ 57 ZVG).[1] Gibt es ernsthafte Anhaltspunkte für das Bestehen eines Mietv...mehr

Neue Zuständigkeit Die FGG-Reform[1] brachte mit der Einführung des FamFG neue Zuständigkeiten der Familiengerichte mit sich. Im Rahmen dieser Neuordnung wurden bestimmte Zivilrechtsstreitigkeiten, die eine besondere Nähe zu familienrechtlich geregelten Rechtsverhältnissen aufweisen oder die in engem Zusammenhang mit der Auflösung eines solchen Rechtsverhältnissen stehen, zu ...mehr

Was wird beschlagnahmt? Für alle Beteiligten von großer Bedeutung ist, welche Gegenstände von der Beschlagnahme erfasst sind und damit der Versteigerung unterliegen (§ 55 Abs. 1 ZVG).[1] Auch Zubehör Dazu zählen neben dem eigentlichen Versteigerungsobjekt (Grundstück, Erbbaurecht, Wohnungseigentum) grundsätzlich die Bestandteile, Zubehörstücke und Forderungen, auf die sich auch...mehr

Alles Formsache Das Zwangsversteigerungsverfahren wird nur auf Antrag eines Gläubigers eingeleitet. Zuständig hierfür ist das Amtsgericht als Vollstreckungsgericht, in dessen Bezirk das Grundstück liegt. Vollstreckungsobjekt kann auch Wohnungseigentum oder ein Erbbaurecht sein. Der Gläubiger muss nachweisen, dass er über einen vollstreckbaren, ordnungsgemäß zugestellten Titel...mehr

Welches Recht gilt? Mitunter kommt es zwischen den gemeinschaftlich Berechtigten zum Streit, wenn etwa notwendige Erhaltungsmaßnahmen auf dem Gemeinschaftsgrundstück anfallen oder wenn einzelne Miteigentümer ihre Vorstellungen von der Gestaltung des Wegs verwirklichen, Absperrpfosten anbringen oder ähnliche Maßnahmen vornehmen wollen. Bestehen keine entsprechenden Miteigentü...mehr

Wohnrecht an einer Wohnung Bezieht sich das Wohnrecht nicht auf das gesamte Gebäude, sondern nur auf eine bestimmte Wohnung, so darf der Berechtigte die zum gemeinschaftlichen Gebrauch der Bewohner bestimmten Anlagen und Einrichtungen – auch solche, die sich außerhalb des Gebäudes befinden[1] –, mitbenutzen.[2] Praxis-Beispiel Übertragung eines Grundstücks im Familienkreis In d...mehr