Zuweisung von Sondernutzungsrechten

Leitsatz

Werden Sondernutzungsrechte (Pkw-Stellflächen im Freien) wirksam einem Sondereigentum zugewiesen, besteht die Ausschlusswirkung gegenüber Sonderrechtsnachfolgern fort, auch wenn bei einer Übertragung der Nutzungsrechte auf ein anderes Sondereigentum zwar eine Abschreibung beim einen, jedoch keine Zuordnung beim anderen vorgenommen wurde. Sollen bei einer Veräußerung des anderen Sondereigentums die Stellflächen neu zugeordnet werden, bedarf es zunächst der Voreintragung der Sondernutzungsrechte als Inhalt des bisherigen Sondereigentums.

Normenkette

WEG § 13 Abs. 2

Das Problem

1. In der Gemeinschaftsordnung heißt es wie folgt:

   Dem jeweiligen Eigentümer des Wohnungseigentums Nr. 13 [= der Bauträger] steht das alleinige und ausschließliche Nutzungsrecht an den Stellplätzen im Freien, im Aufteilungsplan mit Nr. 26 bis 40 zur alleinigen und ausschließlichen Nutzung zu. Er ist jedoch ausdrücklich berechtigt, dieses Sondernutzungsrecht auf die Eigentümer anderer Wohnungseigentumsrechte zu übertragen.

   In den Wohnungsgrundbüchern sind die Gebrauchsregelungen zum Sondereigentum im Bestandsverzeichnis wie folgt eingetragen:

   Das Miteigentum ist durch die Einräumung der zu den anderen Miteigentumsanteilen gehörenden Sondereigentumsrechte beschränkt (eingetragen Band ...Blatt ...); Gebrauchsregelungen gem. § 15 WEG sind getroffen; wegen Gegenstand und Inhalt wird auf die Bewilligung vom 1.4.1992/16.4.1992 Bezug genommen.

   Im Juni 1993 veräußert der Bauträger das Wohnungseigentum am Wohnungseigentum Nr. 13. Im Vertrag heißt es zu Kfz-Stellflächen im Freien:

   In der Gemeinschaftsordnung ist eine Gebrauchsregelung des Inhalts getroffen, dass die Autostellflächen im Freien zur ausschließlichen Nutzung dem Sondereigentum an der heute veräußerten Wohnung zugeordnet sind. Heute mitverkauft ist jedoch nur das Sondernutzungsrecht an der Autostellfläche Nr. 27. Der Bauträger ist berechtigt, alle anderen noch bei Wohnung Nr. 13 gebuchten Sondernutzungsrechte uneingeschränkt an Dritte zu veräußern.

   Eine entsprechende Vollmacht zur Übertragung der Sondernutzungsrechte an den übrigen Stellplätzen auf andere Wohnungen wird dem Bauträger eingeräumt.

2. Mit einer Urkunde vom Oktober 1993, zur Eintragung beim Grundbuchamt eingegangen im November 1993, macht der Bauträger von seiner Vollmacht Gebrauch und bewilligt und beantragt, das Sondernutzungsrecht an sämtlichen Autostellflächen im Freien auf das in seinem Eigentum stehende Wohnungseigentum Nr. 2 zu übertragen. Das Grundbuchamt bucht daraufhin folgende Vermerke im Bestandsverzeichnis des Wohnungseigentums Nr. 13 unter Bezugnahme auf diese Bewilligung:

   Der Inhalt der Sondernutzungsrechte ist geändert: Pkw-Stellplatz Nr. 27 ist nunmehr dieser Wohnung zugeordnet. Der Inhalt der Gemeinschaftsordnung ist geändert; die Sondernutzungsrechte an den Autostellflächen im Freien sind nunmehr der Wohnung Nr. 2 zugeordnet.

3. Im Jahr 2015 vereinbaren der Bauträger und E, der Käufer des Wohnungseigentums Nr. 2, Folgendes:

   Nach dem Inhalt der Wohnungs- und Teileigentumsgrundbücher ... ist der Inhalt der Gemeinschaftsordnung dahingehend geändert, dass die Sondernutzungsrechte an den Autostellflächen im Freien dem Wohnungseigentum Nr. 2 zugeordnet sind. Mit dem heute veräußerten Wohnungseigentum Nr. 2 ist mitverkauft lediglich das bestehende Sondernutzungsrecht an dem Pkw-Stellplatz im Freien Nr. 33. Sämtliche Sondernutzungsrechte an den Pkw-Stellplätzen im Freien mit Ausnahme der Nr. 33 werden hiermit vom Wohnungseigentum Nr. 2 abgetrennt und dem Wohnungseigentum Nr. 3 (dieses steht im Eigentum des Bauträgers) zugewiesen und mit diesem verbunden. Dies wird zur Eintragung in das Grundbuch bewilligt und beantragt.

4. Auf den Eintragungsantrag weist das Grundbuchamt auf die Notwendigkeit hin, Bewilligungen bzw. Zustimmungserklärungen aller Miteigentümer vorzulegen. Mangels Eintragung des Sondernutzungsrechts an den Kfz-Stellplätzen sei es weder auszuschließen noch gänzlich unwahrscheinlich, dass eine vorherige Abtretung des Sondernutzungsrechts stattgefunden habe. Dagegen wenden sich der Bauträger und der E. Die Sondernutzungsrechte seien 1993 auf die im Eigentum des Bauträgers stehende Wohnung Nr. 2 übertragen worden. Dies sei 1993 auch so eingetragen worden, weshalb es einer Zustimmung der übrigen Wohnungseigentümer nicht bedürfe. Dies überzeugt das Grundbuchamt nicht. Dagegen wendet sich die Beschwerde.

Die Entscheidung

Die Beschwerde ist nach Ansicht des Oberlandesgerichts jedenfalls insofern begründet, als die Eintragung derzeit nicht wegen fehlender Zustimmung der übrigen Wohnungseigentümer abgelehnt werden könne.

Entstehung der Sondernutzungsrechte

Die Sondernutzungsrechte an den Stellplätzen Nr. 26 bis 40 seien mit der Eintragung des Sondereigentums an der Wohnung Nr. 13 wirksam durch Bezugnahme auf die Gemeinschaftsordnung mit dinglicher Wirkung begründet worden. Zwar werde wegen der Bedeutung der Sondernutzungsrechte ihre ausdrückliche Erwähnung im Grundbucheintrag für wünschenswert gehalten; aus Rechtsgründen ...