Zuweisung von Sondernutzungsrechten

Leitsatz

Eine Vereinbarung in der Gemeinschaftsordnung, wonach demjenigen Wohnungseigentümer ein Sondernutzungsrecht an einer Gemeinschaftsfläche zugewiesen wird, der diese Fläche käuflich erworben hat, stellt keine wirksame Zuweisung eines Sondernutzungsrechts dar.

Normenkette

WEG, §§ 8, 10 Abs. 2 Satz 2, 13 Abs. 2 Satz 1

Das Problem

1. Bauträger X gibt eine Teilungserklärung (§ 8 WEG) ab. In der Gemeinschaftsordnung heißt es in Bezug auf die Kfz-Stellplätze wie folgt:

   Die Parkplätze dienen nicht dem allgemeinen Gebrauch, sondern werden ausschließlich von demjenigen benutzt, der sie käuflich erworben hat. Im Übrigen stehen sie dem jeweiligen Eigentümer des Wohnungseigentums Nr. 19 zur Verfügung.

2. Wohnungseigentümer B erwirbt das Wohnungseigentum Nr. 4 von X. Nach seinem Erwerbsvertrag ist B zur dauernden und ausschließlichen Benutzung eines mit Nr. 11 bezeichneten Pkw-Abstellplatzes berechtigt. B verkauft das Wohnungseigentum an B1. Mitverkauft ist das "Nutzungsrecht an dem Pkw-Abstellplatz Nr. 11". B1 verkauft im Jahr 2008 das Wohnungseigentum an B2 – wiederum mit dem Nutzungsrecht an dem Pkw-Abstellplatz Nr. 11. B2 verkauft das Wohnungseigentum im Jahr 2013 an B3. Auch in diesem Kaufvertrag heißt es, zum Kaufgegenstand gehöre ein Sondernutzungsrecht am Pkw-Stellplatz Nr. 11. B2 erklärt unter Bezugnahme auf die Gemeinschaftsordnung, der Eigentümer "der Wohnung Nr. 14" sei zur dauernden und ausschließlichen Benutzung des mit Nr. 11 bezeichneten Pkw-Abstellplatzes berechtigt.
3. B3 bewilligt und beantragt nun erstmals, das Sondernutzungsrecht am Parkplatz Nr. 11 ins Grundbuch einzutragen. Das Grundbuchamt meint, der Antrag könne nur als Anregung verstanden werden, das Sondernutzungsrecht am Pkw-Stellplatz im Bestandsverzeichnis ausdrücklich zu verlautbaren. Das Grundbuchamt lehne in Ausübung seines Ermessens indessen solche Vermerke ab. B3 meint demgegenüber, es bedürfe einer ausdrücklichen Eintragung des Sondernutzungsrechts an dem Stellplatz Nr. 11. Bei der ursprünglichen Eintragung sei die "positive Zuweisung der betroffenen Einheit" nicht erfasst worden. Das Grundbuchamt lehnt das aber weiterhin ab. Die Eintragung durch Bezugnahme auf die Bewilligungen in der Gemeinschaftsordnung sei ausreichend. B3 habe keinen Rechtsanspruch auf ausdrückliche Verlautbarung des Sondernutzungsrechts. Dagegen richtet sich die Beschwerde. Ohne Erfolg!

Die Entscheidung

Das Grundbuchamt habe den Antrag zu Recht zurückgewiesen. B3 hätte zwar einen Rechtsanspruch auf eine ausdrückliche Verlautbarung des Sondernutzungsrechts. Eine Eintragung mit diesem Inhalt liege nämlich nicht vor. Das Sondernutzungsrecht könne aber nicht allein aufgrund der Bewilligung des B3 eingetragen werden.

Verlautbarung des Sondernutzungsrechts

1. Richtig sei, dass ein Sondernutzungsrecht nicht zu verlautbaren sei, wenn es bereits wirksam durch Bezugnahme auf die Gemeinschaftsordnung eingetragen worden sei. In einem solchen Fall habe ein Wohnungseigentümer keinen Rechtsanspruch auf eine ausdrückliche Verlautbarung des Sondernutzungsrechts im Bestandsverzeichnis seines Wohnungsgrundbuchs. Die Fassung des Eintragungsvermerks stehe im Ermessen des Grundbuchamts, und die Bezugnahme nach den § 7 Abs. 3 WEG, § 3 Abs. 2 WGV sei auch im Hinblick auf das Bestehen und die Zuordnung von Sondernutzungsrechten ausreichend.
2. Aus diesen Grundsätzen lasse sich jedoch für den Fall nichts herleiten. Denn durch die Bezugnahme auf die Gemeinschaftsordnung sei nicht als Inhalt des Sondereigentums eingetragen, dass zum Wohnungseigentum Nr. 14 ein Sondernutzungsrecht an einem Pkw-Stellplatz gehöre. Durch die Gemeinschaftsordnung wäre allenfalls ein Sondernutzungsrecht an sämtlichen Stellplätzen zugunsten des Wohnungseigentums Nr. 19 verdinglicht worden.
3. Ein Bedürfnis für die begehrte Eintragung sei auch nicht mit dem Argument zu verneinen, die negative Wirkung des Sondernutzungsrechts gegen die Sonderrechtsnachfolger der anderen Wohnungseigentumsrechte sei bereits durch die Bezugnahme im Eintragungsvermerk verdinglicht und die positive Zuteilung des Stellplatzes an ein bestimmtes Wohnungseigentumsrecht nach §§ 746 BGB müsse nicht verdinglicht und eingetragen werde. Ausgangspunkt für die Eintragung sei § 10 Abs. 3 WEG. Wenn bei einem Sondernutzungsrecht von einer "negativen" (Ausschluss der anderen Wohnungseigentümer von der Nutzung) und einer "positiven" Komponente (Zuweisung an ein konkretes Sondereigentum) die Rede sei, habe dies insbesondere im Zusammenhang mit der zeitlich gestreckten Begründung von Sondernutzungsrechten durch den teilenden Eigentümer Bedeutung (Hinweis unter anderem auf Elzer, NZM 2016, S. 529 ff.). Hierum gehe es nicht. X habe bereits bei der Abfassung der Gemeinschaftsordnung gewusst, welchen Stellplatz er bei den Verkäufen welchem Wohnungseigentum zugeordnet hatte. X habe es lediglich versäumt, dies durch geeignete Formulierungen – und sei es auch nur durch Verweisung auf bestimmte Kaufverträge – zum Gegenstand der Gemeinschaftsordnung zu machen.
4. Selbst in Fällen, in...