Fachbeiträge & Kommentare zu Wohnraum

In seinem Beschluss vom 21.9.2009[1] hatte der BFH entschieden, dass Reiseaufwendungen bei gemischten Reisen nach Maßgabe der Zeitanteile der Reise aufteilbar sind. Bei der Regelung über den Abzug der Aufwendungen für ein häusliches Arbeitszimmer handelt es sich um eine gesetzliche Spezialregelung, die Vorrang vor den allgemeinen Grundsätzen hat. Konsequenz ist, das eine Auf...mehr

Aufwendungen für betrieblich genutzte Räume sind i. d. R. uneingeschränkt als Betriebsausgaben abziehbar. Einschränkungen beim Betriebsausgabenabzug sind allerdings dann möglich, wenn es sich um ein häusliches Arbeitszimmer handelt. Davon ist auszugehen, wenn der Raum in die häusliche Sphäre eingebunden ist und vorwiegend der Erledigung gedanklicher, schriftlicher, verwaltungs...mehr

Der BFH hat es abgelehnt, dass die Kosten für einen Wohnraum, der zu 60 % zur Erzielung von Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung und zu 40 % privat genutzt wurde, anteilig als Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung abgezogen werden können. Der BFH begründet seine Entscheidung insbesondere damit, dass der Gesetzgeber ausdrücklich an den herkömmli...mehr

Nach der BFH-Rechtsprechung können Aufwendungen für ein häusliches Arbeitszimmer nur dann als Betriebsausgaben abgezogen werden, wenn der Raum ausschließlich oder fast ausschließlich betrieblich genutzt wird. Entscheidend ist nach wie vor, ob das häusliche Arbeitszimmer zum privaten Bereich hin abgeschlossen ist. Der BFH hat in seiner Entscheidung vom 27.7.2015[1] beim häusli...mehr

Ein Arbeitszimmer ist immer dann ein häusliches Arbeitszimmer, wenn es in die häusliche Sphäre eingebunden ist. Das ist regelmäßig der Fall, wenn der Raum zur privaten Wohnung oder zum Wohnhaus gehört. Zur privaten Wohnung gehören nicht nur die Wohnräume, sondern auch die Zubehörräume.[1] So kann z. B. auch ein Raum im Keller oder unter dem Dach (Mansarde) des Wohnhauses, in...mehr

Zu den Aufwendungen für ein häusliches Arbeitszimmer gehören insbesondere die Aufwendungen für die Ausstattung des Zimmers, wie z. B. Tapeten, Teppiche, Fenstervorhänge, Gardinen und Lampen, sowie die anteiligen Aufwendungen für: Miete, Gebäude-AfA, Absetzungen für außergewöhnliche technische oder wirtschaftliche Abnutzung, Sonderabschreibungen, Schuldzinsen für Kredite, die zu...mehr

Rz. 52 Von großen und mittelgroßen KapG sind die Gesamtbezüge "für die Mitglieder des Geschäftsführungsorgans, eines Aufsichtsrats, eines Beirats oder einer ähnlichen Einrichtung" anzugeben. Aus den §§ 6, 35 und 52 GmbHG ergibt sich, dass die Geschäftsführer und die Mitglieder eines fakultativen Aufsichtsrats als Organmitglieder hierunter fallen. In der AG sind es die Vorstä...mehr

1.1 Geltung für die Wohnraummiete Das Recht zur Mieterhöhung nach Modernisierungsmaßnahmen (§ 559 BGB) gilt nur für Mietverhältnisse über eine frei finanzierte Wohnung. Auf öffentlich-geförderte Wohnungen ist die Vorschrift nur anzuwenden, wenn dies durch das jeweilige Landesrecht angeordnet ist, wie in Baden-Württemberg (§ 32 LWoFG BW). Hinweis Nicht bei Gewerberaum Auf gewerb...mehr

2.1 Vermieter als Bauherr Eine Mieterhöhung nach § 559 BGB ist nur möglich, wenn die Modernisierungsmaßnahme vom Vermieter als Bauherr durchgeführt wurde. Die Person des Vermieters und die Person des Bauherrn muss also identisch sein. 2.1.1 Fehlende Identität An dieser Voraussetzung fehlt es in folgenden Fällen: Wenn die Wohnung durch eine Privatperson vermietet und die Modernis...mehr

Zusammenfassung Überblick Hat der Vermieter Modernisierungsmaßnahmen durchgeführt, ist zu unterscheiden: Ist dem Mieter eine den gesetzlichen Vorschriften entsprechende Modernisierungsankündigung[1] bis 31.12.2018 zugegangen, so kann der Vermieter die Miete um 11 % der Baukosten erhöhen. Beim späteren Zugang der Modernisierungsankündigung gilt § 559 BGB in der Fassung des Mie...mehr

Hierzu zählen: Abschreibungen für Bauteile Besprechungskosten mit der Bauleitung oder mit Handwerkern Finanzierungskosten Kosten der Rechnungsprüfung Mietverluste infolge der Minderung der Miete aufgrund modernisierungsbedingter Gebrauchsbeeinträchtigung Verwaltungskosten.mehr

6.1 Grundsatz Nach § 559 Abs. 4 BGB ist die Mieterhöhung ausgeschlossen, wenn und soweit sie für den Mieter eine nicht zu rechtfertigende Härte bedeutet. Dies ist durch Abwägen der Interessen der Vertragsparteien festzustellen. Hinweis Wirtschaftliche Verhältnisse beider Seiten Hierbei kommt es in erster Linie auf die wirtschaftlichen Verhältnisse von Mieter und Vermieter an. Ma...mehr

Weiter ist anzugeben, ob der Vermieter für die Modernisierung öffentliche Mittel i. S. d. § 559a BGB in Anspruch genommen hat. Achtung Öffentliche Mittel offenlegen Gegebenenfalls sind die Mittel nach Art und Höhe offenzulegen.mehr

Erforderlich ist eine übersichtliche, nachvollziehbare Aufstellung der Gesamtkosten. Bei umfangreichen Modernisierungsmaßnahmen sind die Kosten nach Gewerken aufzugliedern. Hinweis Keine Einzelrechnung Die Angabe einzelner Rechnungen ist allerdings nicht erforderlich. Die Mitteilung des Endpreises allein genügt nur, wenn der Vermieter mit dem Unternehmer einen Pauschalpreis ver...mehr

Schließlich und endlich muss der Erhöhungsbetrag angegeben werden. Wichtig qm-Preis reicht nicht Es genügt nicht, wenn der Vermieter lediglich mitteilt, in welchem Umfang sich der Quadratmeterpreis ändert. Zweckmäßig, aber nicht zwingend erforderlich ist die Angabe, ab welchem Zeitpunkt die erhöhte Miete geschuldet wird.mehr

Eine Mieterhöhung nach § 559 BGB ist nur möglich, wenn die Modernisierungsmaßnahme vom Vermieter als Bauherr durchgeführt wurde. Die Person des Vermieters und die Person des Bauherrn muss also identisch sein. 2.1.1 Fehlende Identität An dieser Voraussetzung fehlt es in folgenden Fällen: Wenn die Wohnung durch eine Privatperson vermietet und die Modernisierung von einer juristis...mehr

Kosten, die vom Mieter oder für diesen von einem Dritten übernommen oder die mit Zuschüssen aus öffentlichen Haushalten gedeckt werden, sind keine Modernisierungskosten. Mittel der Finanzierungsinstitute des Bundes oder eines Landes gelten als Mittel aus öffentlichen Haushalten (§ 559a Abs. 3 Satz 2 BGB).mehr

Mieterdarlehen, eine Mietvorauszahlung oder eine von einem Dritten für den Mieter erbrachte Leistung für die Modernisierungsmaßnahmen sind wie Darlehen aus öffentlichen Haushalten zu behandeln. Wichtig Mieteranteil berücksichtigen Beteiligt sich der Mieter an der Modernisierung, ist sein Anteil aus den Modernisierungskosten herauszurechnen.mehr

Aus der Erhöhungserklärung muss sich der Umlageschlüssel ergeben. Allgemein verständliche Schlüssel (z. B. nach der Anzahl der Wohnungen, nach dem Verhältnis der Wohnflächen) bedürfen keiner weiteren Erläuterung. Ebenso muss sich aus der Erhöhungserklärung nicht ergeben, warum der Vermieter den betreffenden Schlüssel ausgewählt hat.mehr

Überblick Hat der Vermieter Modernisierungsmaßnahmen durchgeführt, ist zu unterscheiden: Ist dem Mieter eine den gesetzlichen Vorschriften entsprechende Modernisierungsankündigung[1] bis 31.12.2018 zugegangen, so kann der Vermieter die Miete um 11 % der Baukosten erhöhen. Beim späteren Zugang der Modernisierungsankündigung gilt § 559 BGB in der Fassung des Mietrechtsanpassun...mehr

Hier sind folgende Fälle zu unterscheiden: Die Modernisierung wird vom Vermieter durchgeführt. Nach Abschluss der Modernisierung wird die Wohnung veräußert. Der Erwerber erklärt nach seiner Eintragung ins Grundbuch eine Mieterhöhung nach § 559 BGB: Die Erhöhungserklärung ist unwirksam, weil der Veräußerer Bauherr der Modernisierung war und die Mieterhöhungserklärung nicht von...mehr

Bei Wärmedämmmaßnahmen zählen hierzu beispielsweise die Kosten für die Beseitigung von Putzschäden, Mauerrissen und dergleichen. Praxis-Tipp Rechnung in Reparatur- und Modernisierungskosten aufteilen Der Vermieter sollte in einem solchen Fall auf einer Rechnung bestehen, in der die Reparatur- und die Modernisierungskosten getrennt aufgeführt sind. Können diese Kosten nicht exak...mehr

Praxis-Beispiel Berechnung Beträgt die Ausgangsmiete 7 EUR/qm Wohnfläche oder mehr, so darf nach § 559 Abs. 3a Satz 1 BGB der Erhöhungsbetrag nicht höher als 3 EUR/qm Wohnfläche sein. Nach § 559 Abs. 3a Satz 2 BGB beträgt bei einer Ausgangsmiete von weniger als 7 EUR/qm der maximale Erhöhungsbetrag 2 EUR/qm. Zur Ermittlung der maßgeblichen Kappungsgrenze ist die Nettokaltmiet...mehr

Werden die Kosten für die Modernisierungsmaßnahme ganz oder teilweise durch zinsverbilligte oder zinslose Darlehen aus öffentlichen Haushalten gedeckt, ist der Betrag der Zinsermäßigung von den Modernisierungskosten abzuziehen. Die ansatzfähigen Modernisierungskosten verringern sich um den Jahresbetrag der Zinsermäßigung. Hinweis Ermitteln der Zinsermäßigung Dieser wird errech...mehr

Wesentlich ist, dass die Berücksichtigung der Förderungsbeträge kraft Gesetzes nur vom Empfänger der Fördermittel beachtet werden muss.[1] Nur derjenige Vermieter, der die Vorteile der Förderung genießt, muss deren Nachteile hinnehmen. Wichtig Erwerber vertraglich verpflichten Der Erwerber muss die Fördermittel nur dann berücksichtigen, wenn er kraft Vertrags hierzu verpflicht...mehr

Zum anderen entfällt nach § 559 Abs. 4 Satz 2 Nr. 2 BGB die Härteprüfung, wenn die Modernisierungsmaßnahme aufgrund von Umständen durchgeführt wurde, die der Vermieter nicht zu vertreten hatte. Praktische Relevanz hat diese Ausnahmeregelung lediglich in den Fällen, in denen der Vermieter wegen seiner Eigentümerstellung aufgrund von gesetzlichen Regelungen zur Vornahme von Mo...mehr

Die Mieterhöhung nach § 559 BGB ist eine einseitige Gestaltungserklärung. Sie muss gegenüber dem Mieter (bei einer Mehrheit von Mietern gegenüber allen Mietern) abgegeben und sie kann grundsätzlich erst nach Abschluss der Modernisierungsmaßnahme verlangt werden. Wichtig Mieterhöhungserklärung nach abgeschlossener Einzelbaumaßnahme Anders ist es, wenn der Vermieter mehrere tren...mehr

Die Erhöhungserklärung ist nur wirksam, wenn sie ausreichend begründet ist (§ 559b Abs. 1 Satz 2 BGB). Eine Erklärung ohne ausreichende Begründung ist nichtig. Ein Nachbessern mit Rückwirkung ist nicht möglich; der Vermieter kann lediglich eine neue Erklärung abgeben. Hat der Mieter trotz Nichtigkeit der Erhöhungserklärung die erhöhte Miete bezahlt, kann er die betreffenden B...mehr

Die Erhöhungsbeträge sind nicht als "Zuschlag" zur Grundmiete zu behandeln. Vielmehr wird die Vereinbarung über die Miethöhe durch die Erklärung nach § 559b BGB abgeändert. Die Modernisierungsbeträge werden also Teil der Miete. Der Mieter schuldet die erhöhte Miete mit Beginn des 3. Monats nach dem Zugang der Erklärung. Praxis-Beispiel Fristberechnung Wird die Erhöhung im Juni...mehr

In bestimmten Fällen ist eine Mieterhöhung nach § 559 BGB ausgeschlossen. So besteht ein vollständiger Ausschluss bei der Vereinbarung einer Staffelmiete (§ 557a Abs. 2 Satz 2 BGB).[1] Bei einer Indexmiete ist eine Mieterhöhung nach § 559 BGB nur möglich, soweit der Vermieter bauliche Maßnahmen aufgrund von Umständen durchgeführt hat, die er nicht zu vertreten hat (§ 557b Abs...mehr

Das Recht zur Mieterhöhung nach Modernisierungsmaßnahmen (§ 559 BGB) gilt nur für Mietverhältnisse über eine frei finanzierte Wohnung. Auf öffentlich-geförderte Wohnungen ist die Vorschrift nur anzuwenden, wenn dies durch das jeweilige Landesrecht angeordnet ist, wie in Baden-Württemberg (§ 32 LWoFG BW). Hinweis Nicht bei Gewerberaum Auf gewerbliche Mietverhältnisse ist § 559 ...mehr

Wird ein Generalunternehmer eingeschaltet, schadet das nicht. Hat der Vermieter ein Bauunternehmen mit der Modernisierung beauftragt, so ist er auch dann Bauherr, wenn der beauftragte Bauunternehmer die jeweiligen Gewerke im eigenen Namen an Subunternehmer vergibt. Gleiches dürfte gelten, wenn eine Wohnungsgesellschaft als Vermieterin ein rechtlich selbstständiges Tochterunte...mehr

Die Regelung des § 559 Abs. 3a BGB sieht absolute Kappungsgrenzen für Modernisierungsmieterhöhungen vor. Danach wird bei Erhöhungen der jährlichen Miete nach § 559 Abs. 1 BGB die monatliche Miete innerhalb von 6 Jahren auf einen bestimmten Erhöhungsbetrag begrenzt. Bei der Bestimmung des zu berücksichtigenden maximalen Erhöhungsbetrags wird zum einen nach der Höhe der Ausgan...mehr

Zu den ansatzfähigen Kosten zählen die Baukosten und die Baunebenkosten. Die Modernisierung beginnt mit der Planung, sie endet mit der Herstellung des nach der Modernisierung geschuldeten Zustands. Maßgeblich sind die tatsächlich entstandenen Kosten. Achtung Rabatte und Skonti abziehen und keine Ohne-Rechnung-Abrede! Rabatte und Skonti sind dem Mieter gutzubringen. Kosten für Schw...mehr

Eine besondere Kappungsgrenze ist § 559 Abs. 3a Satz 3 BGB für Modernisierungsmaßnahmen i. S. d. § 555b Nr. 1 und Nr. 1a BGB vorgesehen, die mittels Einbaus oder Aufstellung einer Heizungsanlage zum Zwecke der Inbetriebnahme in einem Gebäude durchgeführt werden und die zu einer Erhöhung der jährlichen Miete nach § 559 Abs. 1 BGB berechtigen. Hinweis Heizungsanlage In diesem Fa...mehr

Gegenüber der allgemeinen Regelung in § 559 BGB gelten im vereinfachten Verfahren nach § 559c BGB folgende Besonderheiten: Instandhaltungskosten zählen wie allgemein nicht zu den Modernisierungskosten; sie sind deswegen bei der Mieterhöhung nicht zu berücksichtigen. Werden durch eine Modernisierung an sich fällige Instandsetzungskosten erspart, so sind die fiktiven Instandset...mehr

Die so ermittelten Modernisierungskosten sind angemessen auf die einzelnen Wohnungen aufzuteilen. Der Umlagemaßstab muss sich am Leitbild der gerechten Kostenverteilung orientieren. Maßgeblich ist, welchen Nutzen die jeweiligen Mieter von der Modernisierungsmaßnahme haben. Daneben kann aber auch der Gesichtspunkt der Praktikabilität der Umlage berücksichtigt werden. Praxis-T...mehr

Zum einen findet keine Härteprüfung statt, wenn die Mietsache lediglich in einen Zustand versetzt wurde, der allgemein üblich ist. Ausgangspunkt ist der "Ist-Zustand" der Wohnung, wobei die vom Mieter bereits durchgeführten Verbesserungsmaßnahmen zu berücksichtigen sind.[1] Hinsichtlich des allgemein üblichen Zustands kommt es nicht auf einen wünschenswerten Standard, sonder...mehr

Nach § 559 Abs. 4 BGB ist die Mieterhöhung ausgeschlossen, wenn und soweit sie für den Mieter eine nicht zu rechtfertigende Härte bedeutet. Dies ist durch Abwägen der Interessen der Vertragsparteien festzustellen. Hinweis Wirtschaftliche Verhältnisse beider Seiten Hierbei kommt es in erster Linie auf die wirtschaftlichen Verhältnisse von Mieter und Vermieter an. Maßgeblich ist ...mehr

Schließlich ist zu beachten, dass der Mieter gehalten ist, dem Vermieter die einer Mieterhöhung entgegenstehenden Härtegründe rechtzeitig mitzuteilen (§ 555d Abs. 3 BGB; s. Modernisierung, Abschn. 4.7). Anderenfalls sind die Härtegründe des Mieters bei der Abwägung nicht zu berücksichtigen (§ 559 Abs. 5 Satz 1 BGB). Diese Regelung und damit die Ausschlussfrist gilt nur dann n...mehr

Nach der gesetzlichen Regelung genügt Textform (§ 559b Abs. 1 Satz 1 BGB). Durch die Schriftform wird die gesetzlich vorgeschriebene Form ebenfalls gewahrt. Die Textform ist allerdings auch dann ausreichend, wenn im Mietvertrag vereinbart ist, dass Vertragsänderungen schriftlich erfolgen müssen. Nach überwiegender Ansicht genügt die Textform selbst dann, wenn für Vertragsänd...mehr

Aus der Erhöhungserklärung muss sich zunächst ergeben, dass die Maßnahme zu den baulichen Veränderungen i. S. d. § 555b Nr. 1 bis 7 BGB [1] zählt. Achtung Modernisierungsmaßnahmen schlagwortartig beschreiben Eine bloße Wiedergabe des Gesetzestextes (z. B. "energetische Modernisierung") genügt allerdings nicht. Erforderlich ist vielmehr zum einen eine konkrete Beschreibung der M...mehr

Wurden durch die Modernisierungsmaßnahme Instandhaltungskosten erspart, muss sich aus der Erhöhungserklärung außerdem ergeben, welche Instandsetzungsmaßnahmen durchgeführt oder erspart wurden und welche Kosten hierauf entfallen. Eine hypothetische Vergleichsrechnung, aus der sich die Kosten einer reinen Instandhaltungsmaßnahme ergeben, ist nicht erforderlich. Praxis-Tipp Instand...mehr

Bei der Wohnraummiete kann der Vermieter grundsätzlich entscheiden, ob er eine Modernisierung zum Anlass einer Mieterhöhung nach § 558 BGB nimmt (Anpassung der Miete an die ortsübliche Miete für vergleichbare Wohnungen) oder ob er 8 % (bis 31.12.2018: 11 %) der Modernisierungskosten auf die Mieter umlegt (§ 559 BGB; s. Modernisierung). Praxis-Tipp Modernisierungsmieterhöhung ...mehr

An dieser Voraussetzung fehlt es in folgenden Fällen: Wenn die Wohnung durch eine Privatperson vermietet und die Modernisierung von einer juristischen Person durchgeführt wird, deren Mitgesellschafter der Vermieter ist. Für den umgekehrten Fall (Vermietung durch juristische Person, Modernisierung durch einen Gesellschafter) gilt dasselbe. Für die Ein-Mann-GmbH s. Abschn. 2.1....mehr

Rz. 4 § 560 gilt nur für Wohnraum, nicht dagegen für Geschäftsraum (Schmidt-Futterer/Lehmann-Richter, § 560 Rn. 1; Geldmacher, Wohnungsbaurecht, November 2005, § 560 Anm. 1.1), was sich aus § 549 Abs. 1 und daraus ergibt, dass § 578 Abs. 2 § 560 auf Mietverhältnisse über Räume, die keine Wohnräume sind, nicht für anwendbar erklärt (OLG Rostock, Urteil v. 10.4.2008, 3 U 158/0...mehr

Rz. 1 Da § 558 Abs. 1 die Möglichkeit der Erhöhung der vereinbarten Miete für Wohnraum darauf beschränkt, dass sich die ortsübliche Vergleichsmiete gegenüber der vor einem Jahr zuletzt vereinbarten Miete erhöht, der zur Mieterhöhung nach § 558 Abs. 1 heranzuziehende Mietspiegel (§ 558a Abs. 2 Nr. 1) aber im Regelfall Betriebskostensteigerungen deshalb nicht beinhaltet, weil ...mehr

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Rz. 13 Der Anspruch auf Erteilung der Gebrauchsüberlassungserlaubnis besteht nicht, wenn dem Vermieter die Überlassung des Wohnraums an einen Dritten nicht zugemutet werden kann. Dies ist der Fall, wenn in der Person des Dritten ein wichtiger Grund vorliegt, der Wohnraum übermäßig belegt würde oder sonst dem Vermieter die Überlassung nicht zugemutet werden kann (§ 553 Abs. 1...mehr

Rz. 70 Als ein berechtigtes Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses über Wohnraum ist es insbesondere anzusehen, dass der Vermieter durch die Fortsetzung des Mietverhältnisses an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung des Grundstücks gehindert ist und dadurch erhebliche Nachteile erleiden würde (§ 573 Abs. 2 Nr. 3). Der Begriff der wirtschaftl...mehr