Fachbeiträge & Kommentare zu Wohnraum

Auch wenn der Mieter in der vermieteten Wohnung vertragswidrig eine gewerbliche Tätigkeit ausübt, bleibt die Qualifizierung des Mietverhältnisses als Wohnungsmietverhältnis mit den entsprechenden Rechtsfolgen (z. B. Kündigungsschutz) erhalten.[1] Soweit sich die Tätigkeit des Mieters im Rahmen des vertragsgemäßen Gebrauchs hält, kann der Vermieter keinen Zuschlag zur Miete fo...mehr

Geschäftliche Aktivitäten des Mieters freiberuflicher oder gewerblicher Art, die nach außen hin in Erscheinung treten, muss der Vermieter mangels entsprechender Vereinbarung – auch ohne ausdrücklichen Vorbehalt – nicht in der Wohnung dulden. Der Vermieter kann lediglich im Einzelfall nach Treu und Glauben verpflichtet sein, eine Erlaubnis zu einer teilgewerblichen Nutzung zu...mehr

Durch das Gesetz zur Erleichterung des Wohnungsbaus im Planungs- und Baurecht sowie zur Änderung mietrechtlicher Vorschriften [1] wurde mit Wirkung zum 1.6.1990 § 564b Abs. 7 Nr. 4 BGB a. F. aufgenommen. Diese Bestimmung ist durch die am 1.9.2001 in Kraft getretene Mietrechtsreform ersatzlos weggefallen. Entsprechende Mietverhältnisse, die am 1.9.2001 bereits bestanden haben, ...mehr

Bei einem Mietverhältnis über Wohnraum gelten folgende Kündigungsfristen: Sind seit Überlassung des Wohnraums noch keine 5 Jahre vergangen, ist die ordentliche Kündigung spätestens am 3. Werktag eines Kalendermonats zum Ablauf des übernächsten Monats zulässig, d. h., die Kündigungsfrist beträgt für beide Parteien 3 Monate (§ 573c Abs. 1 Satz 1 BGB). Praxis-Beispiel 3-Monats-Fr...mehr

Ein Vermieterwechsel, z. B. infolge eines Verkaufs, hat keinen Einfluss auf die Berechnung der Kündigungsfristen, da der neue Vermieter mit allen Rechten und Pflichten in das bestehende Mietverhältnis eintritt. Auch beim Abschluss eines neuen Mietvertrags über dieselbe Wohnung bemisst sich die Kündigungsfrist nicht nach der Laufzeit des Mietvertrags, sondern nach der gesamten...mehr

Die Unwirksamkeit der überwiegenden Zahl der mietvertraglichen Formularklauseln wurde von der Rechtsprechung[1] auf einen Verstoß gegen die Generalklausel des § 307 BGB gestützt, sodass dieser Bestimmung die größte praktische Bedeutung zukommt. Dies auch deshalb, weil eine Bestimmung nach § 307 BGB selbst dann unwirksam sein kann, wenn sie keinen Verstoß gegen die Verbotskat...mehr

Der Ausschluss der Kündigungsschutzvorschriften für diese Art von Wohnraum bewirkt, dass eine Kündigung ohne Vorliegen eines berechtigten Interesses des Vermieters erfolgen kann, der Mieter der Kündigung nicht widersprechen kann und vom Vermieter auch dann keine Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangt werden kann, wenn die vertragsgemäße Beendigung des Mietverhältnisses für ...mehr

Die Anforderungen an dieses "Aushandeln" werden von der Rechtsprechung sehr hoch angesetzt, sodass der Nachweis in der Praxis äußerst schwierig ist. Nach dem Rechtsentscheid des OLG Hamm[1] wird ein vom Vermieter verwendeter Formularvertrag über Wohnraum nicht dadurch zur Individualabrede, dass der Mieter wenige Tage nach Unterzeichnung des Formularmietvertrags ein ebenfalls ...mehr

Bei einem Wohnungswechsel des Mieters innerhalb des Anwesens wird regelmäßig ein neues Mietverhältnis über ein neues Mietobjekt begründet, sodass die Berücksichtigung der bisherigen Mietzeit bei der Berechnung der Kündigungsfrist nur ausnahmsweise berechtigt erscheint, wenn der Wechsel einvernehmlich und auf Wunsch des Vermieters erfolgt ist[1] oder vom Vermieter zumindest mit...mehr

Ein Ersatzmieter, der die genannten Voraussetzungen erfüllt, muss dem Vermieter konkret benannt und angeboten werden. Der Mieter muss nur einen einzigen Nachfolger benennen. Er muss den Vermieter über die Person des Ersatzmieters so aufklären und ihm sämtliche Informationen geben, die dieser benötigt, um sich ein hinreichendes Bild über die persönliche Zuverlässigkeit und wir...mehr

Für Mietverhältnisse über Wohn- und Geschäftsräume, die nach Inkrafttreten der Mietrechtsreform am 1.9.2001 abgeschlossen worden sind, ist nunmehr gesetzlich geregelt, dass die Miete zu Beginn, spätestens bis zum 3. Werktag der einzelnen Zeitabschnitte zu entrichten ist, nach denen sie bemessen ist.[1] Wichtig 3. Werktag im Monat Bei der üblichen monatlichen Mietzahlung ist di...mehr

Enthält der Mietvertrag dagegen keine entsprechende Regelung zugunsten des Mieters, besteht für den Vermieter grundsätzlich keine Verpflichtung, den Mieter vorzeitig aus dem Mietverhältnis zu entlassen. Die Stellung von zumutbaren Ersatzmietern durch den Mieter ändert daran nichts. Selbst die vom Vermieter geäußerte Bereitschaft, vorgeschlagene Mietinteressenten als Mietnach...mehr

Um eine Ferienwohnung handelt es sich dann, wenn die Wohnung aufgrund ihrer Lage, Größe, Ausstattung, Erschließung und Versorgung für den Erholungsaufenthalt geeignet und dazu bestimmt ist, überwiegend und auf Dauer einem wechselnden Personenkreis zur Erholung zu dienen.[1] Anmietung vom Reiseveranstalter Bei Anmietung einer Ferienwohnung von einem Ferienwohnungsvermittler bzw. eine...mehr

Nach § 309 BGB ist u. a. unwirksam: Eine Bestimmung, durch die das Leistungsverweigerungsrecht des Mieters nach § 320 BGB ausgeschlossen oder eingeschränkt wird oder das Zurückbehaltungsrecht des Mieters, soweit es auf demselben Vertragsverhältnis beruht, ausgeschlossen oder eingeschränkt, insbesondere von der Anerkennung von Mängeln durch den Vermieter abhängig gemacht wird ...mehr

Die Einsicht in das Grundbuch ist jedem gestattet, der ein berechtigtes Interesse darlegt[1]; z. B. die Ermittlung des Eigentümers, um gegen diesen Schadensersatzansprüche geltend machen zu können. Gleiches gilt, wenn ein Grundstückseigentümer Unterlassungs- und Beseitigungsansprüche nach § 1004 BGB gegen unzulässige Maßnahmen auf dem Nachbargrundstück geltend machen will. Di...mehr

Längere Kündigungsfristen, die in sog. Altmietverträgen, d. h. in Verträgen, die vor Inkrafttreten der Mietrechtsreform am 1.9.2001 geschlossen wurden, enthalten sind, galten nach der Übergangsvorschrift des Art. 229 § 3 Abs. 10 EGBGB aus Vertrauensschutzgründen weiter, wenn die Fristen zwischen den Parteien seinerzeit "durch Vertrag" vereinbart worden sind. Hierzu hat der B...mehr

Überblick Wenn der Mieter bei Abschluss des Mietvertrags Mängel der Wohnräume kennt, wirkt sich dies auf seine Rechte aus. Gesetze, Vorschriften und Rechtsprechung Mängel der Mietsache können den Mieter zur Minderung der Miete berechtigen (§ 536 BGB) und den Vermieter zur Zahlung von Schadensersatz verpflichten (§ 536a BGB).mehr

Rz. 399 Wirtschaftsgebäude sind nach § 7 Abs. 4 S. 1 Nr. 1 EStG Gebäude oder den Gebäuden nach § 7 Abs. 5b EStG gleichgestellte Objekte, die zu einem Betriebsvermögen gehören, nicht Wohnzwecken dienen und für die der Antrag auf Baugenehmigung nach dem 31.3.1985 gestellt worden ist. Rz. 400 Das Gebäude muss zum Betriebsvermögen gehören. Gleichgültig ist, ob es sich um notwendi...mehr

Rz. 286 Bei den amtlichen AfA-Tabellen handelt es sich um Verwaltungsanweisungen. Sie sollen einen Anhalt dafür geben, ob der Stpfl. die betriebsgewöhnliche Nutzungsdauer des jeweiligen Wirtschaftsguts zutreffend geschätzt hat. Des Weiteren sollen durch sie auch die Einheitlichkeit der Verwaltung und die Gleichmäßigkeit der Besteuerung gesichert werden. Es gibt AfA-Tabellen ...mehr

Rz. 452 Die AfA nach § 7 Abs. 5 EStG kann geltend machen der Bauherr bei Neubauten im bautechnischen Sinne und der Erwerber, wenn die Anschaffung spätestens bis zum Ende des Jahrs der Fertigstellung erfolgt und der Bauherr im Herstellungsjahr noch keine AfA nach § 7 Abs. 5 EStG, erhöhte Absetzungen oder Sonderabschreibungen in Anspruch genommen hat. Es gelten folgende AfA-Sä...mehr

Kommt es nur in zwei Bereichen der zentralen Ausstattungsmerkmale zu einer Standardhebung, wird aber gleichzeitig an dem Objekt eine zu HK führende Maßnahme durchgeführt (z.B. eine Erweiterungsmaßnahme i.S.d. § 255 Abs. 2 S. 1 HGB), sieht die Finanzverwaltung hierin – wie bisher – eine Standardhebung mit der Folge, dass die Aufwendungen zur Standardhebung als AK ebenfalls nu...mehr

Der Mieter von möbliertem Wohnraum in der vom Vermieter selbst bewohnten Wohnung genießt nach § 549 Abs. 2 Nr. 2 BGB keinen Kündigungsschutz, sofern der Wohnraum nicht zum dauernden Gebrauch für eine Familie überlassen ist oder der Mieter mit anderen Personen einen auf Dauer angelegten gemeinsamen Haushalt führt. Der Vermieter kann das Mietverhältnis also auch dann kündigen,...mehr

Grundsätzlich ist der Vermieter in seiner Lebensplanung frei. Die Gerichte können ihm auch nicht in seine Vorstellungen von für ihn angemessenes Wohnen hineinreden. Der vom Kündigenden geltend gemachte Bedarf an Wohnfläche ist jedenfalls nicht vom Gericht auf Angemessenheit zu prüfen, solange kein evident überhöhter Bedarf geltend gemacht wird.[1] Der Vermieter kann daher dem...mehr

Für Wohnraum, der Teil der vom Vermieter selbst bewohnten Wohnung ist und den der Vermieter überwiegend mit Einrichtungsgegenständen auszustatten hat, gilt die Sonderbestimmung des § 573c Abs. 3 BGB, wenn er den Wohnraum dem Mieter nicht zum dauernden Gebrauch mit seiner Familie oder mit Personen überlassen hat, mit denen er einen auf Dauer angelegten gemeinsamen Haushalt fü...mehr

Der Vermieter kann auch dann wegen Eigenbedarfs kündigen, wenn er künftig weniger Wohnraum benötigt. Ob seine bisherige Wohnsituation auf persönlicher oder wirtschaftlicher Fehlplanung beruht, ist unerheblich. Der Vermieter kann insbesondere dann wegen Eigenbedarfs kündigen, wenn er infolge hohen Lebensalters und ggf. Pflegebedürftigkeit in eine kleinere Wohnung ziehen will; e...mehr

Zusammenfassung Begriff Die Generalklausel des § 573 BGB regelt die ordentliche Kündigung des Vermieters. Handelt es sich beim Mietobjekt nicht um eine Einliegerwohnung oder möblierten Wohnraum in der Vermieterwohnung, kann der Vermieter das Mietverhältnis nur ordentlich kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat. Die Gründe für d...mehr

1.2.1.1 Hausverwalter Umstritten ist, ob der Haus- bzw. Mietverwalter aufgrund seiner allgemeinen Hausverwaltervollmacht auch zur Kündigungserklärung ermächtigt ist. Zwar dürfte es wohl der allgemeinen Auffassung entsprechen, dass die Hausverwaltervollmacht auch die Berechtigung zur Kündigung umfasst, insbesondere wenn der Verwalter bereits als Bevollmächtigter des Vermieter...mehr

1.1 Vermieter Kündigungsberechtigt ist immer der Vermieter als eine der beiden Vertragsparteien. Nicht am Mietvertrag beteiligte Personen können das Mietverhältnis nicht kündigen. Insbesondere kann das Recht zur Kündigung nicht abgetreten werden. 1.1.1 Untervermieter Handelt es sich beim Vermieter nicht um den Eigentümer des Objekts, sondern ebenfalls um einen Mieter, der die v...mehr

4.1 Pflichtverletzung des Mieters Pflichtverletzungen des Mieters, die zur außerordentlichen fristlosen Kündigung des Mietverhältnisses berechtigen, stellen in aller Regel auch einen Grund für die ordentliche Kündigung dar. Wird außerordentlich gekündigt, sollte stets auch hilfsweise ordentlich gekündigt werden. Ggf. sieht das Gericht im Räumungsrechtsstreit keinen wichtigen ...mehr

2.1 Mieter Als seinem Vertragspartner hat der Vermieter das Mietverhältnis selbstverständlich gegenüber seinem Mieter zu kündigen. 2.1.1 Geschäftsfähiger Mieter Unproblematisch ist dies stets dann, wenn es sich beim Mieter nur um eine Person handelt, die geschäftsfähig ist. 2.1.2 Geschäftsunfähiger Mieter Immer wieder problematisch stellen sich Mieter dar, die entweder hochbetagt...mehr

Nach § 573 Abs. 3 BGB muss der Vermieter die Kündigung begründen. Hierdurch soll der Mieter vor einer willkürlichen Kündigung des Vermieters geschützt werden. Die Eigenbedarfskündigung soll dem Mieter ermöglichen, den Kündigungsgrund zu überprüfen. Insoweit reicht es aus, dass der Mieter das Interesse des Vermieters an der Kündigung erschließt und er prüfen kann, ob die Künd...mehr

Nach der Bestimmung des § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB kann der Vermieter das Mietverhältnis ordentlich kündigen, wenn er "die Räume als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts benötigt". Eigenbedarf stellt also ebenfalls ein berechtigtes Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses dar. Praxis-Beispiel Die pflegebedürftige Mut...mehr

Angemessen ist eine wirtschaftliche Verwertung dann, wenn sie von vernünftigen, nachvollziehbaren Erwägungen getragen wird.[1] Bereits aufgrund der unbestimmten (Rechts-)Begriffe "vernünftig" und "nachvollziehbar" drängt sich auf, dass stets die nicht verallgemeinerungsfähigen Maßgaben des konkreten Einzelfalls entscheidend sind. Im Einzelfall kann es jedenfalls angemessen se...mehr

Grundsätzlich kann der Vermieter von Wohnraum das Mietverhältnis nur dann ordentlich fristgemäß kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses gemäß der Bestimmung des § 573 BGB hat. Dieses berechtigte Interesse liegt stets bei schuldhaften Pflichtverletzungen des Mieters vor, aber auch dann, wenn der Vermieter Eigenbedarf geltend machen...mehr

Begriff Die Generalklausel des § 573 BGB regelt die ordentliche Kündigung des Vermieters. Handelt es sich beim Mietobjekt nicht um eine Einliegerwohnung oder möblierten Wohnraum in der Vermieterwohnung, kann der Vermieter das Mietverhältnis nur ordentlich kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat. Die Gründe für die Kündigung ei...mehr

Da der Vermieter Wohnraum nur dann kündigen kann, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Kündigung gemäß § 573 BGB geltend machen kann, ist es für die Wirksamkeit der Kündigung auch erforderlich, die Kündigungsgründe anzugeben. § 573 Abs. 3 BGB ordnet insoweit ein Begründungserfordernis an. Auch für die außerordentliche fristlose Kündigung des Wohnraummietverhältnisses er...mehr

Im Rahmen einer gerichtlichen Auseinandersetzung hat das Gericht zunächst einmal grundsätzlich die Entscheidung des Vermieters, er wolle die Wohnung selbst bewohnen oder seinen Angehörigen überlassen, zu akzeptieren. Zu prüfen hat das Gericht allerdings, ob die Kündigung missbräuchlich erfolgte. 4.2.4.1 Keine Vorratskündigung Ein auf vernünftige, nachvollziehbare Gründe gestüt...mehr

Unproblematisch ist dies stets dann, wenn es sich beim Mieter nur um eine Person handelt, die geschäftsfähig ist.mehr

Eine Teilkündigung des Mietverhältnisses ist unzulässig. Wird die Kündigung also nur gegenüber einem von mehreren Vertragspartnern erklärt, ist sie insgesamt unwirksam. Sind mehrere Personen Vertragspartner, muss die Kündigung gegenüber allen am Vertrag Beteiligten erklärt werden.[1] 2.2.1 Ehegatten Sind Mietvertragsparteien sowohl die Ehefrau als auch der Ehemann, muss die Kü...mehr

6.1 Form der Kündigung Die Kündigung eines Wohnraummietverhältnisses bedarf gemäß § 568 Abs. 1 BGB zwingend der Schriftform. Unerheblich ist dabei, ob das Mietverhältnis ordentlich oder außerordentlich gekündigt wird. Wesen der Schriftform ist die eigenhändige Unterzeichnung und Originalunterschrift der Kündigungserklärung durch den Kündigenden. Der Schriftform ist daher nicht...mehr

Weder muss die Kündigung selbst datiert sein, noch ist die Angabe der Kündigungsfrist oder des Kündigungstermins erforderlich – die Angaben sind jedenfalls keine Wirksamkeitsvoraussetzung. Bereits aus Gründen der Klarheit ist jedenfalls die Angabe des Datums im Kündigungsschreiben dringend empfehlenswert.mehr

7.1 "Normalfall" Will der Mieter das Mietverhältnis ordentlich kündigen, liegen die Dinge denkbar einfach: Er hat stets eine Kündigungsfrist von knapp 3 Monaten zu beachten – unabhängig von der Dauer des Mietverhältnisses. Die maßgebliche Bestimmung des § 573c Abs. 1 Satz 1 BGB regelt für die Mieterkündigung, dass diese spätestens am 3. Werktag eines Kalendermonats zum Ablauf...mehr

Nach der Bestimmung des § 573c Abs. 1 BGB ist die Kündigung spätestens am 3. Werktag eines Kalendermonats zum Ablauf des übernächsten Monats zulässig. 7.1.3.1 Berücksichtigung von Sonn- und Feiertagen Berechnung bei Sonn- und Feiertagen Das Mietverhältnis besteht seit 3 Jahren. Der Vermieter möchte das Mietverhältnis zum 31.12.2025 kündigen. Zugang der Kündigung Da die Kündigung...mehr

Hat der Vermieter selbst keine Wohnung, kann er wegen Eigenbedarfs kündigen. Voraussetzung ist lediglich, dass vernünftige Gründe für die Begründung eines eigenen Hausstands bestehen. Dies ist zweifellos dann der Fall, wenn der Vermieter aus dem Eltern- oder Schwiegereltern-Haus ausziehen möchte, seine bisherige Wohnung verloren hat – unerheblich, ob verschuldet oder unverschu...mehr

Fungieren mehrere Personen als Vertragspartner, muss die Kündigung von allen ausgesprochen werden. 1.1.2.1 Ehegatten Häufig vermieten Ehegatten die in ihrem Miteigentum stehende Wohnung und sind im Mietvertrag entsprechend als Vermieter benannt und haben den Mietvertrag unterzeichnet. Die Kündigung muss von beiden ausgesprochen werden.[1] Möglich ist zwar, dass die Kündigung n...mehr

Kündigungsberechtigt ist immer der Vermieter als eine der beiden Vertragsparteien. Nicht am Mietvertrag beteiligte Personen können das Mietverhältnis nicht kündigen. Insbesondere kann das Recht zur Kündigung nicht abgetreten werden. 1.1.1 Untervermieter Handelt es sich beim Vermieter nicht um den Eigentümer des Objekts, sondern ebenfalls um einen Mieter, der die vom Eigentümer...mehr

Auch der Ehegatte ist allein aufgrund der Schlüsselgewalt des § 1357 BGB nicht befugt, die Kündigung eines Mietverhältnisses zu erklären. So er nicht bereits als Vermieter fungiert, muss auch er von seinem vermietenden Partner hierzu ermächtigt sein.[1]mehr

Als seinem Vertragspartner hat der Vermieter das Mietverhältnis selbstverständlich gegenüber seinem Mieter zu kündigen. 2.1.1 Geschäftsfähiger Mieter Unproblematisch ist dies stets dann, wenn es sich beim Mieter nur um eine Person handelt, die geschäftsfähig ist. 2.1.2 Geschäftsunfähiger Mieter Immer wieder problematisch stellen sich Mieter dar, die entweder hochbetagt ihre Vert...mehr

4.2.1.1 Eigennutzung durch den Vermieter Der Vermieter kann das Mietverhältnis wegen Eigenbedarfs kündigen, wenn er die Wohnung für sich selbst benötigt. Es ist insoweit unerheblich, ob neben ihm selbst noch andere Personen in die Wohnung einziehen werden. Handelt es sich um mehrere Vermieter, genügt es, wenn einer der Vermieter Eigenbedarf hat.[1] Praxis-Beispiel Vermietende ...mehr

6.2.1 Bestimmtheit Zwar fordert die Rechtsprechung nicht, dass das Wort "Kündigung" in einer Kündigung enthalten sein muss. Ausreichend sei, dass der Beendigungswille klar und deutlich zum Ausdruck komme. An der Eindeutigkeit der Erklärung fehle es jedoch u. a. dann, wenn der Wille zur Vertragsbeendigung in einem Schreiben irgendwo an beliebiger oder gar an versteckter Stelle...mehr