Kinne/Schach/Bieber, BGB § 543 Außerordentliche fristlos ... / 3.1.3 Nichtgewährung des Gebrauchs bzw. Gebrauchsentziehung

Rz. 22

Das Kündigungsrecht besteht immer dann, wenn der vertragsmäßige Gebrauch der gemieteten Sache nicht rechtzeitig gewährt oder wieder entzogen wird. Dabei kommt es auf den Inhalt und Umfang des vertragsmäßigen Gebrauchs an. Dazu gehört nicht nur die Überlassung der gemieteten Sache, sondern auch die Überlassung ohne Sach- oder Rechtsmängel i. S. d. §§ 536 ff. oder mit der zugesicherten Eigenschaft (BGH, Urteil v. 4.5.2005, XII ZR 254/01, GE 2005, 861; Schmidt-Futterer/Streyl, § 543 Rn. 103, 117). Dem Mieter, der Räume von einem nicht verfügungsberechtigten Vermieter gemietet hat, wird der vertragsgemäße Gebrauch bereits dadurch entzogen, dass der wahre Berechtigte nicht bereit ist, dem Mieter die Mietsache zu den mit dem Vermieter vereinbarten Konditionen zu überlassen. Nicht erforderlich ist, dass der drittberechtigte Eigentümer seine Rechte tatsächlich durchsetzt oder gerichtlich geltend macht. Schon die mündliche Ankündigung kann für den Mieter Anlass genug sein, den Gebrauch zu unterlassen oder aufzugeben (BGH, Urteil v. 10.7.2008, IX ZR 128/07, GE 2008, 1253).

Ist infolge dieses Sach- oder Rechtsmangels der vertragsmäßige Gebrauch der Mietsache von Anfang an nicht möglich, liegt ein Fall der Nichtgewährung vor. Dies ist auch dann anzunehmen, wenn die im Vertrag angegebene Fläche hinter der tatsächlichen Fläche der Mieträume um mehr als 10 % zurückbleibt (vgl. BGH, Urteil v. 4.5.2005, XII ZR 254/01, a. a. O.; BGH, Urteil v. 24.3.2004, VIII ZR 295/03, WuM 2004; OLG Dresden, Urteil v. 10.7.2019, 5 U 151/19, NZM 2019, 784; OLG Brandenburg, Urteil v. 6.1.2015, 6 U 134/13, GE 2015, 590). Da der hierin liegende Fehler in aller Regel vom Vermieter nicht beseitigt werden kann, dürfte grundsätzlich ein Kündigungsrecht bestehen, ohne dass es einer Abhilfefrist nach Abs. 3 ...