Fachbeiträge & Kommentare zu Wohnraum

Rz. 178 Die Angemessenheit von Wohnkosten beginnt mit der Feststellung der abstrakt angemessenen Wohnungsgröße in Quadratmetern, wobei die für Wohnberechtigte im sozialen Mietwohnungsbau anerkannte Wohnraumgröße zugrunde zu legen ist (Wohnungsgrößen nach § 10 WoFG, vgl. BSG, Urteil v. 16.5.2012, B 4 AS 109/11 R, Kurzwiedergabe in SGb 2012 S. 401), die durch Richtlinien der B...mehr

Rz. 2 Die Vorschrift regelt die Leistungen zur Deckung der Bedarfe für Unterkunft und Heizung einschließlich damit zusammenhängender Kosten zur Wohnraumbeschaffung. Unterkunft und Heizung sind elementare Bestandteile des Lebensunterhalts und des Existenzminimums. Sie werden deshalb als Geldleistungen zum Lebensunterhalt gesondert gewährt. Die Jobcenter haben die tatsächliche...mehr

Rz. 71 Wichtigster Maßstab für die Angemessenheit ist die Wohnfläche. Dafür wiederum kommt es auf den individuellen Bedarf des Leistungsberechtigten und der mit ihm in derselben Wohnung lebenden Personen an. Haushaltsgemeinschaft und Bedarfsgemeinschaft (§ 7 Abs. 2) werden oft identisch sein. Eine Haushaltsgemeinschaft kann aber auch mehrere Bedarfsgemeinschaften beinhalten ...mehr

Rz. 174 Ziel der Angemessenheitsprüfung ist stets, dass der Leistungsberechtigte die Möglichkeit hat, eine bedarfsgerechte und angemessene Wohnung konkret anzumieten. Fehlt es an einer konkreten Unterkunftsalternative, sind die Aufwendungen für die tatsächlich gemietete Unterkunft als konkret angemessen anzusehen und zu übernehmen (so schon BSG, Urteil v. 7.11.2016, B 7b AS ...mehr

Rz. 222 Das BSG hält daran fest, dass es zuvörderst Aufgabe der kommunalen Träger ist, bereits für das Verwaltungsverfahren ein schlüssiges Konzept zur Bestimmung der angemessenen Kosten der Unterkunft zu entwickeln (BSG, Urteil v. 20.12.2011, B 4 AS 19/11 R, SozR 4-4200 § 22 Nr. 51). Damit können die für die Beurteilung der Angemessenheit entwickelten Kriterien umgesetzt we...mehr

Rz. 232a Abs. 1a war in der Zeit v. 6.8.2016 bis 24.7.2017 in Kraft. Die Regelung griff die Wohnsitzregelung nach § 12a Abs. 2 und 3 AufenthG auf. Die Wohnsitzregelung bestimmt grundsätzlich, dass ein Ausländer, der als Asylberechtigter, Flüchtling i. S. v. § 3 Abs. 1 AsylG oder subsidiär Schutzberechtigter i. S. v. § 4 Abs. 1 AsylG anerkannt worden ist oder dem nach den §§ ...mehr

Rz. 257 Abs. 1 Satz 2 tritt seit dem 1.8.2006 der Auffassung entgegen, ein Anspruch auf Erstattung angemessener Kosten für Unterkunft könne ausgeschöpft werden, indem eine günstige Wohnung verlassen und eine neue Wohnung mit höherem Mietzins bezogen wird, der sich nach Maßgabe des Abs. 1 Satz 1 noch im angemessenen Bereich bewegt. Seit dem 1.8.2016 ist im Gesetzeswortlaut au...mehr

Rz. 85 Lebt ein Kind abwechselnd bei Vater und Mutter, denen das Sorgerecht je zur Hälfte eingeräumt wurde, kann in beiden Wohnungen jeweils der volle Unterkunftsbedarf berücksichtigt werden, also ein Kinderzimmer in beiden Wohnungen, wenn sich das Kind in etwa gleichgewichtig bei beiden Elternteilen aufhält. Grundsätzlich kommt es bei temporären Bedarfsgemeinschaften andere...mehr

Rz. 89 Bei Mietverhältnissen ist dem Unterkunftsbedarf regelmäßig der Mietzins zugrunde zu legen. Als solcher gelten auch andere Aufwendungen, mit denen dasselbe Ziel verfolgt wird wie mit einer Mietzinszahlung, etwa Nutzungsentschädigungen oder Genossenschaftsbeiträge. Die Aufwendungen können aus dem Mietvertrag und anderen geeigneten Dokumenten (Zahlungsbelege u. a.) entno...mehr

Rz. 66 Für den Schutz nach Abs. 3 Satz 1 Nr. 4 ist gemäß Abs. 3 Satz 2 ebenfalls auf die Lebensumstände während des Bezuges der Leistungen zur Grundsicherung für Arbeitsuchende abzustellen. Daraus soll auch zwingend folgen, dass bei der Prüfung der angemessenen Wohnfläche für die Bestimmung der Personenzahl nicht auf die Verhältnisse zum Zeitpunkt der Errichtung des Wohnhaus...mehr

Rz. 387 Abs. 8 sieht Möglichkeiten zur Begleichung von Schulden vor. Es handelt sich um eine gemischte Soll- und Kann-Vorschrift, die der Grundsicherungsstelle eine Ermessensentscheidung erlaubt. Schulden i. S. d. Abs. 8 sind insbesondere Miet- und Energieschulden, soweit sie Leistungen für die Heizung betreffen, schlicht auch die sog. Nebenkosten. Die materiellen Voraussetz...mehr

Rz. 233 Leistungen für den Bedarf zu den Kosten für die Heizung sind sozusagen untrennbar mit den Leistungen für Unterkunftskosten verbunden; gegen eine Bewilligung kann im gerichtlichen Verfahren nicht getrennt vorgegangen werden (BSG, Urteil v. 7.11.2006, B 7b AS 8/06 R, SozR 4-4200 § 22 Nr. 1). Leistungen für Heizung orientieren sich an den tatsächlichen Aufwendungen und ...mehr

Rz. 229 Die zu Mietwohnungen entwickelten Grundsätze gelten auch, soweit Hilfebedürftige ein selbst genutztes Hausgrundstück von angemessener Größe i. S. des § 12 Abs. 3 Satz 1 Nr. 4 bewohnen: Die Angemessenheit der Kosten ist in mehreren Schritten zu prüfen: Zunächst bedarf es der Feststellung, welche Größe die von der Bedarfsgemeinschaft bewohnte Wohnung hat, sodann ist de...mehr

Rz. 142 Auch bei Eigenheimen und Eigentumswohnungen ist zunächst zu prüfen, ob diese von angemessener Größe sind (vgl. BSG, Urteil v. 18.9.2014, B 14 AS 58/13 R, SozR 4-4200 § 12 Nr. 24). Zudem ist die Verwertbarkeit und deren Zumutbarkeit zu prüfen (vgl. dazu die Komm. zu § 12). Bezogen auf selbst genutzte Hausgrundstücke, Eigenheime und Eigentumswohnungen hat das BSG grund...mehr

Das Mitbestimmungsrecht betrifft nur Werksmietwohnungen, nicht Dienstwohnungen. Letztere werden den Arbeitnehmern im Rahmen seines Arbeitsverhältnisses aus dienstlichen Gründen ohne besonderen Mietvertrag überlassen, z. B. die Wohnung des Hausmeisters, Pförtners oder Wachdienstes. Zwischen Arbeitsverhältnis und Mietverhältnis muss bei der Werksmietwohnung ein innerer Zusammen...mehr

Zusammenfassung Überblick Schönheitsreparaturen sind Instandsetzungsarbeiten, die zur Beseitigung eines verschlechterten Aussehens der Mieträume erforderlich sind. Gesetzlich eigentlich Aufgabe des Vermieters, werden sie häufig vertraglich auf den Mieter übertragen. Diesbezügliche Formularklauseln müssen aber bestimmten Kriterien genügen, um wirksam zu sein. Gesetze, Vorschri...mehr

2.3.1 Während der Mietzeit Allgemeiner Grundsatz Solange das Mietverhältnis dauert, kann der Mieter die Räume nach seinem Geschmack gestalten. Achtung Rückgabe in vertragsgemäßem Zustand Dabei ist allerdings zu beachten, dass der Mieter verpflichtet ist, die Räume in einem vertragsgemäßen Zustand zurückzugeben. Deshalb kann der Mieter gehalten sein, eine aus dem Rahmen fallende u...mehr

2.2.1 Während der Mietzeit Ob und in welchen Fällen der Mieter während der Mietzeit Schönheitsreparaturen ausführen muss, richtet sich nach dem Wortlaut der Renovierungsklausel. Ist vereinbart, Praxis-Beispiel Renovierungsklausel zur Gefährdung der Substanz der Mieträume "Hat der Mieter die Schönheitsreparaturen übernommen, so hat er spätestens bei Ende des Mietverhältnisses al...mehr

2.1.1 Die Freizeichnungsklausel Praxis-Beispiel Formulierung der Freizeichnung "Die Durchführung von Schönheitsreparaturen bleibt dem Mieter überlassen." Bei dieser Vertragsgestaltung wird § 535 BGB teilweise abbedungen. Der Vermieter zeichnet sich von der Verpflichtung zur Durchführung der regelmäßig fällig werdenden Renovierungsarbeiten frei. Diese Verpflichtung wird allerdin...mehr

Praxis-Beispiel Formulierung der Renovierungspflicht "Der Mieter hat die Schönheitsreparaturen zu tragen." Bei dieser Vertragsgestaltung ist der Mieter gegenüber dem Vermieter zur Durchführung der Schönheitsreparaturen verpflichtet. Die Klausel "Die Kosten der Schönheitsreparaturen trägt der Mieter" ist nach der Rechtsprechung des BGH in derselben Weise zu verstehen. Auch nach ...mehr

2.4.1 Ersatzanspruch nach § 281 BGB Sind die Schönheitsreparaturen zum Ende der Mietzeit fällig und lässt sie der Mieter gleichwohl nicht durchführen oder sind die durchgeführten Schönheitsreparaturen unbrauchbar, hat der Vermieter nach § 281 BGB Anspruch auf Schadensersatz. Der Schadensersatzanspruch wegen der Nichterfüllung einer vertraglichen oder gesetzlichen Leistungspfl...mehr

In der Praxis ist es üblich, dass die Schönheitsreparaturen durch eine vertragliche Vereinbarung auf den Mieter übertragen werden. Erforderlich ist stets eine ausdrückliche Regelung. Wichtig Keine Verkehrssitte Eine Verkehrssitte, wonach der Mieter auch ohne vertragliche Vereinbarung die Schönheitsreparaturen zu tragen hätte, besteht nicht. Enthält der Mietvertrag keine wirksam...mehr

Achtung Durchschnittsgeschmack Sind die Schönheitsreparaturen zum Ende des Mietverhältnisses fällig, muss der Mieter auf durchschnittliche Geschmacksstandards Rücksicht nehmen. Dies schließt beispielsweise eine Verwendung allzu greller oder allzu dunkler Farben aus. Ist eine Wohnung zu tapezieren, so kann der Mieter eine Tapete mittlerer Art und Güte auswählen. Praxis-Beispiel...mehr

Sind Schönheitsreparaturen erforderlich, weil die Mietsache ohne Verschulden des Mieters beschädigt worden ist, z. B. durch Einwirkung von Wasser oder Feuer, durch Fogging, durch Umbaumaßnahmen oder Reparaturarbeiten durch den Vermieter, ist zu unterscheiden: a) Schönheitsreparaturen sind fällig Wichtig Mieter renoviert Waren die Schönheitsreparaturen zum Zeitpunkt des Schadens...mehr

Für den Begriff der Schönheitsreparaturen gilt auch für die gewerbliche Miete die Definition in § 28 Abs. 4 Satz 4 II. BV. Allerdings ist streitig, ob die Verpflichtung zur Durchführung von Schönheitsreparaturen in weiter gehendem Umfang als bei der Wohnraummiete auf den Mieter abgewälzt werden kann. Die Frage wird zum Teil bejaht, zum Teil verneint. Nach der hier vertretenen...mehr

Vereinzelt wird die Ansicht vertreten, dass der Mieter auch außerhalb der Voraussetzungen des § 281 BGB zum Ersatz der Renovierungskosten verpflichtet sei. Anspruchsgrundlage sind die Vorschriften über die (unberechtigte) Geschäftsführung ohne Auftrag. Sind die Schönheitsreparaturen auf den Mieter übertragen worden, so sei deren Durchführung durch den Vermieter als Geschäft ...mehr

Praxis-Beispiel Formulierung der Freizeichnung "Die Durchführung von Schönheitsreparaturen bleibt dem Mieter überlassen." Bei dieser Vertragsgestaltung wird § 535 BGB teilweise abbedungen. Der Vermieter zeichnet sich von der Verpflichtung zur Durchführung der regelmäßig fällig werdenden Renovierungsarbeiten frei. Diese Verpflichtung wird allerdings nicht auf den Mieter übertra...mehr

Die Renovierungsklausel hat nicht zur Folge, dass die Wohnung in jedem Fall vor oder nach dem Auszug zu renovieren ist. Aufgrund dieser Klausel ist der Mieter nämlich lediglich verpflichtet, die Wohnung während der Mietzeit in einem gebrauchstauglichen Zustand zu erhalten. Diese Verpflichtung wird dadurch erfüllt, dass nach den von der Rechtsprechung entwickelten Grundsätzen...mehr

Renovierungszustand bei Vertragsbeginn Nach der früheren Rechtsprechung des BGH war eine Renovierungsklausel auch dann wirksam, wenn die Wohnung bei Vertragsbeginn nicht frisch renoviert war. Die Klausel musste lediglich sicherstellen, dass die Renovierungsfristen erst mit dem Beginn des Mietverhältnisses zu laufen beginnen. Der Vermieter konnte dem Mieter zwar die Anfangsren...mehr

Sind die Schönheitsreparaturen zum Ende der Mietzeit fällig und lässt sie der Mieter gleichwohl nicht durchführen oder sind die durchgeführten Schönheitsreparaturen unbrauchbar, hat der Vermieter nach § 281 BGB Anspruch auf Schadensersatz. Der Schadensersatzanspruch wegen der Nichterfüllung einer vertraglichen oder gesetzlichen Leistungspflicht setzt nach § 281 Abs. 1 Satz 1...mehr

Ob und in welchen Fällen der Mieter während der Mietzeit Schönheitsreparaturen ausführen muss, richtet sich nach dem Wortlaut der Renovierungsklausel. Ist vereinbart, Praxis-Beispiel Renovierungsklausel zur Gefährdung der Substanz der Mieträume "Hat der Mieter die Schönheitsreparaturen übernommen, so hat er spätestens bei Ende des Mietverhältnisses alle bis dahin je nach Grad ...mehr

Grundsätzlich sind die in § 28 Abs. 4 Satz 3 II. BV angegebenen Arbeiten als Schönheitsreparaturen anzusehen, nämlich das Tapezieren, Anstreichen oder Kalken der Wände und Decken, das Streichen der Fußböden und der Heizkörper einschließlich der Heizrohre, der Innentüren sowie der Fenster und der Außentüren von innen. Der Anstrich der Fensteraußenseiten und der Wohnungsabschlu...mehr

Allgemeiner Grundsatz Solange das Mietverhältnis dauert, kann der Mieter die Räume nach seinem Geschmack gestalten. Achtung Rückgabe in vertragsgemäßem Zustand Dabei ist allerdings zu beachten, dass der Mieter verpflichtet ist, die Räume in einem vertragsgemäßen Zustand zurückzugeben. Deshalb kann der Mieter gehalten sein, eine aus dem Rahmen fallende unübliche Gestaltung bei Ve...mehr

Überblick Schönheitsreparaturen sind Instandsetzungsarbeiten, die zur Beseitigung eines verschlechterten Aussehens der Mieträume erforderlich sind. Gesetzlich eigentlich Aufgabe des Vermieters, werden sie häufig vertraglich auf den Mieter übertragen. Diesbezügliche Formularklauseln müssen aber bestimmten Kriterien genügen, um wirksam zu sein. Gesetze, Vorschriften und Rechts...mehr

Frei finanzierter Wohnraum Nach der Rechtsprechung des BGH steht dem Vermieter kein Zuschlag zur ortsüblichen Miete zu, wenn der Mietvertrag eine unwirksame Renovierungsklausel enthält. Preisgebundener Wohnraum Bei öffentlich gefördertem, preisgebundenem Wohnraum gelten folgende Grundsätze: Der Vermieter ist berechtigt, die Kostenmiete einseitig um den Zuschlag nach § 28 Abs. 4 ...mehr

So offensichtlich der Hobbyraum nicht zu Wohnzwecken dient, so häufig kommt es auch zu Streitigkeiten darüber, welche Einbauten in einem Hobbyraum notwendig oder noch zulässig sind. Auch die nicht selten zweckwidrige Verwendung des zusätzlichen Raumes als Wohnraum führt zwischen den Wohnungseigentümern häufig zu Streit.mehr

Die Bestimmungen des Zwangsversteigerungsgesetzes besagen in den §§ 148 und 149 ZVG, dass dem Schuldner "die für seinen Hausstand unentbehrlichen Räume zu belassen" sind. Achtung Kein Nutzungsentgelt bei weitläufigen Wohnungen Der säumige Wohnungseigentümer hat nur Anspruch auf die unentbehrlichen Wohnräume. Ist nun eine Wohnung zwar weitläufig, nicht aber aufteilbar – weshalb...mehr

Von einer Wohnungseigentümergemeinschaft sind diese Einrichtungen jedoch rechtlich zu trennen. Auffallend ist, dass solche Vermietungspools nicht regelmäßig bei allen Wohnungseigentumsanlagen, die als Kapitalanlageobjekte vermarktet werden, auftreten. Abhängig ist dies offensichtlich von der jeweiligen Marktlage. Die Notwendigkeit der Schaffung eines Mietpools orientiert sic...mehr

Dachböden oder Speicher dürfen regelmäßig nicht für Wohnzwecke genutzt werden. Die Umwandlung eines Speicherraums stellt allgemein eine zustimmungsbedürftige bauliche Veränderung sowie eine Änderung der nach der Teilungserklärung/Gemeinschaftsordnung vorgegebenen Zweckbestimmung dar. Der Ausbau in einen Wohnraum bedarf deshalb der Zustimmung aller Wohnungseigentümer, wenn di...mehr

Begriff Die Zwangsverwaltung spielt neben einer etwaigen Zwangsvollstreckung in das unbewegliche Vermögen eines Schuldners eine nicht unerhebliche Rolle. Der Gläubiger wird hier nicht aus der Substanz eines Grundstücks bzw. einer Eigentumswohnung, sondern aus den laufenden Erträgen, wie beispielsweise den Mieteinnahmen, befriedigt. Das Eigentum an der Wohnung verbleibt dem s...mehr

Die Überbelegung spielt i. d. R. bei vermieteten Eigentumswohnungen eine Rolle. Eine Überbelegung ist immer dann anzunehmen, wenn nicht genügend Wohnfläche für jeden Erwachsenen und jedes Kind vorhanden ist. Gehen aufgrund einer Wohnungsüberbelegung erhebliche Belästigungen für die Eigentümergemeinschaft aus, so kann jeder Wohnungseigentümer sowie nach entsprechender Beschlu...mehr

Wie auch im Bereich des Mietrechts sind etwa Luxussanierungen nicht mehr von der Beschlusskompetenz umfasst. Die Mehrheitsmacht erfasst auch nicht eine Umgestaltung der Wohnanlage, die deren bisherige Eigenart ändert, insbesondere durch einen Anbau (etwa Errichtung von Wintergärten, Außenaufzug, zusätzliche Fenster, die Umwandlung einer Loggia in einen Wintergarten auch unter ...mehr

Die Höhe der im Einzelfall zu entrichtenden Umzugskostenpauschale muss selbstverständlich ordnungsmäßiger Verwaltung entsprechen. Dies ist dann der Fall, wenn diese pro Umzug einen Betrag von 50 EUR nicht übersteigt. Die Regelung über die Umzugskostenpauschale darf jedoch nicht zu einer ungerechtfertigten Ungleichbehandlung der Wohnungseigentümer führen. Dies ist insbesonder...mehr

Größter Streitpunkt in der Diskussion um die Versorgungssperre bei Hausgeldrückständen ist das vermietete Raumeigentum. Hier scheiden sich die Geister, ob denn auch der Mieter eines säumigen Hausgeldschuldners von den Versorgungsleitungen der Gemeinschaft abgetrennt werden kann. Zunächst müssen selbstverständlich sämtliche Voraussetzungen gegeben sein, eine Versorgungssperre ...mehr

Die Sperrfrist beginnt mit dem Tag, an dem der Erwerber als neuer Eigentümer ins Grundbuch eingetragen wird. Der Erwerbsgrund (Kauf, Schenkung, Erwerb in der Zwangsversteigerung) ist gleichgültig. Wird die Wohnung vom Ersterwerber an einen Zweiterwerber weiterveräußert, so beginnt die Frist nicht neu zu laufen. Vielmehr tritt der Zweiterwerber in eine laufende Frist ein. Ist...mehr

Die Kündigungsbeschränkung nach Absatz 1 setzt voraus, dass die Kündigung nach der Begründung von Wohnungseigentum ausgesprochen wird. Werden die Mietverhältnisse dagegen vor der Umwandlung gekündigt, ist Absatz 1 nach der Rechtsprechung des BGH nicht anwendbar. Hierauf beruht das sog. Münchener Modell. Danach begründen mehrere Personen eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts....mehr

Begriff Nach dem Grundstücksrecht des BGB bilden Grundstück und Gebäude eine untrennbare Einheit. Eigentum an realen Gebäudeteilen sieht das BGB daher auch nicht vor. Mit Blick auf den gewaltigen Wohnraumbedarf nach dem 2. Weltkrieg und im Interesse der Menschen, eigenen Wohnraum zu schaffen, ermöglichte das Wohnungseigentumsrecht veräußerliches und vererbbares Sondereigentu...mehr

Renovierungszustand bei Vertragsbeginn Nach der früheren Rechtsprechung des BGH war eine Renovierungsklausel auch dann wirksam, wenn die Wohnung bei Vertragsbeginn nicht frisch renoviert war. Die Klausel musste lediglich sicherstellen, dass die Renovierungsfristen erst mit dem Beginn des Mietverhältnisses zu laufen beginnen. Der Vermieter konnte dem Mieter zwar die Anfangsren...mehr

Der Mieter ist gemäß § 577 BGB zum Vorkauf berechtigt, wenn an ihn vermietete Wohnräume, an denen nach der Überlassung an den Mieter Wohnungseigentum begründet worden ist oder begründet werden soll, an einen Dritten verkauft werden. Lediglich dann, wenn der Vermieter die Wohnräume an eine zu seinem Hausstand gehörende Person oder an einen Familienangehörigen verkauft, besteh...mehr

Die Umwandlung von Teil- in Wohnungseigentum – und umgekehrt – bewirkt eine Inhaltsänderung des Sondereigentums bei allen Wohnungs- und Teileigentümern. Als rechtliche Änderung des Bestimmungszwecks der nicht zu Wohnzwecken dienenden Räume in Wohnräume geht sie über eine sich im Rahmen der getroffenen Zweckbestimmung haltende Änderung des tatsächlichen Gebrauchs hinaus. Sie ...mehr