Fachbeiträge & Kommentare zu Wohnraum

Rz. 77 Wie schon bisher in § 537 Abs. 3 a. F. bleibt es über § 536 Abs. 4 bei der Regelung, dass bei einem Mietverhältnis über Wohnraum eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung unwirksam ist. Im Übrigen wird auf die Kommentierung zu § 536d Bezug genommen. Soweit es Geschäftsraummietverträge angeht, wird allgemein die Auffassung vertreten, dass von Abs. 4 abweic...mehr

Rz. 66 Die Minderungsbefugnis des Mieters – und damit sein Leistungsverweigerungsrecht – ist für die Zeit, in der er die Mangelbeseitigung schuldhaft verhindert oder mutwillig erschwert, ausgeschlossen. Hierzu zählt auch, wenn er notwendige Vorarbeiten unterlässt oder dem Vermieter den Zugang zu dem seiner Instandhaltungspflicht obliegenden Bereich nicht gewährt (OLG Frankfu...mehr

Rz. 42 Im Falle einer verbotswidrig vollgewerblichen Nutzung der Mieträume ist die Miete nicht allein wegen einer fehlenden Zweckentfremdungsgenehmigung gemindert (KG, Urteil v. 3.5.2000, 8 U 5568/99, GE 2001, 989). Es genügt für die Annahme eines öffentlich-rechtlichen Fehlers aber, dass die Ungewissheit über den Fortbestand der öffentlichen-rechtlichen Beschränkung besteht...mehr

Rz. 45 Wenn ein Grundstück in einem Wochenendgebiet als Wohngrundstück vermietet wird (LG Lüneburg, ZMR1999, 716), wenn der Vermieter Appartements zur Verfügung stellt, die zu Wohnzwecken geeignet sein sollen, aber wegen erheblicher baulicher Auflagen nicht benutzt werden können (BGH, VIII ZR 98, 72, NJW 1973, 1498) oder wenn sich im Verlaufe des Mietverhältnisses herausstel...mehr

Rz. 46 Beim Abschluss eines Geschäftsraummietvertrages geht der Mieter regelmäßig davon aus, mit dem Betrieb des Geschäftes auch Gewinn erzielen zu können. Tritt dieser Erfolg nicht ein oder lässt sich gar mit den Einkünften der vereinbarte Mietzins nicht aufbringen, wird gerade bei langfristigen Mietverträgen eine Minderung des Mietzinses oder eine vorzeitige Beendigung des...mehr

Rz. 22 Der Vermieter haftet auch für schon bei Vertragsbeginn vorhandene Undichtigkeiten des Balkonbodens über der Wohnung des Mieters, selbst wenn diese erst später zu einem Wasserschaden führen (LG Berlin, Urteil v. 19.12.1997, 64 S 68/97). Hinweis Verglasung Der Vermieter braucht aber die vom Mieter angebrachte Verglasung eines Balkons, die anlässlich einer Fassadenrenovier...mehr

Rz. 28 Befinden sich in der vermieteten Wohnung Heizkörper, so kann durch Formularmietvertrag die Verpflichtung des Vermieters zum Heizen nicht ausgeschlossen werden (LG Hamburg WuM 1998, 278). Die Verpflichtung des Vermieters zur Beheizung der Räume kann aber mietvertraglich eingeschränkt werden: 7 bis 23 Uhr: 22 Grad Celsius (OLG Frankfurt/Main NJW-RR 1990, 398); 7 bis 23 Uh...mehr

Rz. 15 Die sozialen Angelegenheiten nach § 87 BetrVG sind meist konkret betriebsbezogen, sodass i. d. R. der Betriebsrat zuständig ist. Nur in Ausnahmefällen wird daher eine Zuständigkeit des Gesamtbetriebsrats in Betracht kommen (BAG, Beschluss v. 18.10.1994, 1 ABR 17/94 [1]). Nachfolgend einige Beispiele für die Zuständigkeitsverteilung zwischen Einzel- und Gesamtbetriebsra...mehr

3.1 Ermittlung der Gesamtkosten In der Regel betrifft die Modernisierungsmaßnahme das Gebäude als solches (z. B. Wärmedämmung) oder mehrere Wohnungen. In diesem Fall sind in einem ersten Schritt die für die Maßnahme aufgewendeten Kosten zu ermitteln. 3.1.1 Ansatzfähige Kosten Zu den ansatzfähigen Kosten zählen die Baukosten und die Baunebenkosten. Die Modernisierung beginnt mit de...mehr

Von den Gesamtkosten sind abzuziehen: 3.2.1 Kosten für Erhaltungsmaßnahmen (§ 559 Abs. 2 BGB) Bei Wärmedämmmaßnahmen zählen hierzu beispielsweise die Kosten für die Beseitigung von Putzschäden, Mauerrissen und dergleichen. Praxis-Tipp Rechnung in Reparatur- und Modernisierungskosten aufteilen Der Vermieter sollte in einem solchen Fall auf einer Rechnung bestehen, in der die Repa...mehr

Die Belege sind nicht Bestandteil der Erhöhungserklärung. Hinweis Einsichtnahme in Belege Jedoch hat der Mieter das Recht, in die Belege Einsicht zu nehmen. Es gelten dieselben Grundsätze wie bei der Betriebskostenabrechnung.mehr

1.1 Geltung für die Wohnraummiete Das Recht zur Mieterhöhung nach Modernisierungsmaßnahmen (§ 559 BGB) gilt nur für Mietverhältnisse über eine frei finanzierte Wohnung. Auf öffentlich-geförderte Wohnungen ist die Vorschrift nur anzuwenden, wenn dies durch das jeweilige Landesrecht angeordnet ist, wie in Baden-Württemberg (§ 32 LWoFG BW). Hinweis Nicht bei Gewerberaum Auf gewerb...mehr

2.1 Vermieter als Bauherr Eine Mieterhöhung nach § 559 BGB ist nur möglich, wenn die Modernisierungsmaßnahme vom Vermieter als Bauherr durchgeführt wurde. Die Person des Vermieters und die Person des Bauherrn muss also identisch sein. 2.1.1 Fehlende Identität An dieser Voraussetzung fehlt es in folgenden Fällen: Wenn die Wohnung durch eine Privatperson vermietet und die Modernis...mehr

In der Regel betrifft die Modernisierungsmaßnahme das Gebäude als solches (z. B. Wärmedämmung) oder mehrere Wohnungen. In diesem Fall sind in einem ersten Schritt die für die Maßnahme aufgewendeten Kosten zu ermitteln. 3.1.1 Ansatzfähige Kosten Zu den ansatzfähigen Kosten zählen die Baukosten und die Baunebenkosten. Die Modernisierung beginnt mit der Planung, sie endet mit der He...mehr

Von der Härtefallregelung gibt es 3 wichtige Ausnahmen. 6.2.1 Herstellung des allgemein üblichen Zustands Zum einen findet keine Härteprüfung statt, wenn die Mietsache lediglich in einen Zustand versetzt wurde, der allgemein üblich ist. Ausgangspunkt ist der "Ist-Zustand" der Wohnung, wobei die vom Mieter bereits durchgeführten Verbesserungsmaßnahmen zu berücksichtigen sind.[1...mehr

Zusammenfassung Überblick Hat der Vermieter Modernisierungsmaßnahmen durchgeführt, ist zu unterscheiden: Ist dem Mieter eine den gesetzlichen Vorschriften entsprechende Modernisierungsankündigung[1] bis 31.12.2018 zugegangen, kann der Vermieter die Miete um 11 % der Baukosten erhöhen. Beim späteren Zugang der Modernisierungsankündigung gilt § 559 BGB in der Fassung des Mietre...mehr

Eine Mieterhöhung nach § 559 BGB ist nur möglich, wenn die Modernisierungsmaßnahme vom Vermieter als Bauherr durchgeführt wurde. Die Person des Vermieters und die Person des Bauherrn muss also identisch sein. 2.1.1 Fehlende Identität An dieser Voraussetzung fehlt es in folgenden Fällen: Wenn die Wohnung durch eine Privatperson vermietet und die Modernisierung von einer juristis...mehr

Die Regelung des § 559e BGB sieht im Zusammenhang mit dem Einbau oder der Aufstellung einer Heizungsanlage einen besonderen Erhöhungstatbestand vor, der neben diejenigen des § 559 BGB tritt. 9.1 Voraussetzungen Modernisierungsmaßnahme i. S. d. § 555b Nr. 1a BGB Zunächst wird eine Modernisierungsmaßnahme i. S. d. § 555b Nr. 1a BGB gefordert. Danach handelt es sich um Modernisier...mehr

Nach § 559e Abs. 4 BGB sind insbesondere § 559 Abs. 4 und 5 BGB auf die Mieterhöhung nach § 559e Abs. 1 BGB entsprechend anwendbar. Insofern gelten auch im Falle der Mieterhöhung nach § 559e Abs. 1 BGB diese Maßstäbe[1] für die Annahme eines Härtefalls, der eine Mieterhöhung ausschließt.mehr

Mieterdarlehen, eine Mietvorauszahlung oder eine von einem Dritten für den Mieter erbrachte Leistung für die Modernisierungsmaßnahmen sind wie Darlehen aus öffentlichen Haushalten zu behandeln. Wichtig Mieteranteil berücksichtigen Beteiligt sich der Mieter an der Modernisierung, ist sein Anteil aus den Modernisierungskosten herauszurechnen.mehr

Aus der Erhöhungserklärung muss sich der Umlageschlüssel ergeben. Allgemein verständliche Schlüssel (z. B. nach der Anzahl der Wohnungen, nach dem Verhältnis der Wohnflächen) bedürfen keiner weiteren Erläuterung. Ebenso muss sich aus der Erhöhungserklärung nicht ergeben, warum der Vermieter den betreffenden Schlüssel ausgewählt hat.mehr

Hierzu zählen: Abschreibungen für Bauteile Besprechungskosten mit der Bauleitung oder mit Handwerkern Finanzierungskosten Kosten der Rechnungsprüfung Mietverluste infolge der Minderung der Miete aufgrund modernisierungsbedingter Gebrauchsbeeinträchtigung Verwaltungskosten.mehr

6.1 Grundsatz Nach § 559 Abs. 4 BGB ist die Mieterhöhung ausgeschlossen, wenn und soweit sie für den Mieter eine nicht zu rechtfertigende Härte bedeutet. Dies ist durch Abwägen der Interessen der Vertragsparteien festzustellen. Hinweis Wirtschaftliche Verhältnisse beider Seiten Hierbei kommt es in erster Linie auf die wirtschaftlichen Verhältnisse von Mieter und Vermieter an. Ma...mehr

Weiter ist anzugeben, ob der Vermieter für die Modernisierung öffentliche Mittel i. S. d. § 559a BGB in Anspruch genommen hat. Achtung Öffentliche Mittel offenlegen Gegebenenfalls sind die Mittel nach Art und Höhe offenzulegen.mehr

Erforderlich ist eine übersichtliche, nachvollziehbare Aufstellung der Gesamtkosten. Bei umfangreichen Modernisierungsmaßnahmen sind die Kosten nach Gewerken aufzugliedern. Hinweis Keine Einzelrechnung Die Angabe einzelner Rechnungen ist allerdings nicht erforderlich. Die Mitteilung des Endpreises allein genügt nur, wenn der Vermieter mit dem Unternehmer einen Pauschalpreis ver...mehr

Schließlich und endlich muss der Erhöhungsbetrag angegeben werden. Wichtig qm-Preis reicht nicht Es genügt nicht, wenn der Vermieter lediglich mitteilt, in welchem Umfang sich der Quadratmeterpreis ändert. Zweckmäßig, aber nicht zwingend erforderlich ist die Angabe, ab welchem Zeitpunkt die erhöhte Miete geschuldet wird.mehr

Überblick Hat der Vermieter Modernisierungsmaßnahmen durchgeführt, ist zu unterscheiden: Ist dem Mieter eine den gesetzlichen Vorschriften entsprechende Modernisierungsankündigung[1] bis 31.12.2018 zugegangen, kann der Vermieter die Miete um 11 % der Baukosten erhöhen. Beim späteren Zugang der Modernisierungsankündigung gilt § 559 BGB in der Fassung des Mietrechtsanpassungsg...mehr

Die Erhöhungsbeträge sind nicht als "Zuschlag" zur Grundmiete zu behandeln. Vielmehr wird die Vereinbarung über die Miethöhe durch die Erklärung nach § 559b BGB abgeändert. Die Modernisierungsbeträge werden also Teil der Miete. Der Mieter schuldet die erhöhte Miete mit Beginn des 3. Monats nach dem Zugang der Erklärung. Praxis-Beispiel Fristberechnung Wird die Erhöhung im Juni...mehr

In bestimmten Fällen ist eine Mieterhöhung nach § 559 BGB ausgeschlossen. So besteht ein vollständiger Ausschluss bei der Vereinbarung einer Staffelmiete (§ 557a Abs. 2 Satz 2 BGB).[1] Bei einer Indexmiete ist eine Mieterhöhung nach § 559 BGB nur möglich, soweit der Vermieter bauliche Maßnahmen aufgrund von Umständen durchgeführt hat, die er nicht zu vertreten hat (§ 557b Abs...mehr

Das Recht zur Mieterhöhung nach Modernisierungsmaßnahmen (§ 559 BGB) gilt nur für Mietverhältnisse über eine frei finanzierte Wohnung. Auf öffentlich-geförderte Wohnungen ist die Vorschrift nur anzuwenden, wenn dies durch das jeweilige Landesrecht angeordnet ist, wie in Baden-Württemberg (§ 32 LWoFG BW). Hinweis Nicht bei Gewerberaum Auf gewerbliche Mietverhältnisse ist § 559 ...mehr

Die Regelung des § 559 Abs. 3a BGB sieht absolute Kappungsgrenzen für Modernisierungsmieterhöhungen vor. Danach wird bei Erhöhungen der jährlichen Miete nach § 559 Abs. 1 BGB die monatliche Miete innerhalb von 6 Jahren auf einen bestimmten Erhöhungsbetrag begrenzt. Bei der Bestimmung des zu berücksichtigenden maximalen Erhöhungsbetrags wird zum einen nach der Höhe der Ausgan...mehr

Wird ein Generalunternehmer eingeschaltet, schadet das nicht. Hat der Vermieter ein Bauunternehmen mit der Modernisierung beauftragt, so ist er auch dann Bauherr, wenn der beauftragte Bauunternehmer die jeweiligen Gewerke im eigenen Namen an Subunternehmer vergibt. Gleiches dürfte gelten, wenn eine Wohnungsgesellschaft als Vermieterin ein rechtlich selbstständiges Tochterunte...mehr

Eine besondere Kappungsgrenze ist in § 559 Abs. 3a Satz 3 BGB für Modernisierungsmaßnahmen i. S. d. § 555b Nr. 1 und Nr. 1a BGB vorgesehen, die mittels Einbaus oder Aufstellung einer Heizungsanlage zum Zwecke der Inbetriebnahme in einem Gebäude durchgeführt werden und die zu einer Erhöhung der jährlichen Miete nach § 559 Abs. 1 BGB berechtigen. Hinweis Heizungsanlage In diesem...mehr

Zu den ansatzfähigen Kosten zählen die Baukosten und die Baunebenkosten. Die Modernisierung beginnt mit der Planung, sie endet mit der Herstellung des nach der Modernisierung geschuldeten Zustands. Maßgeblich sind die tatsächlich entstandenen Kosten. Achtung Rabatte und Skonti abziehen und keine Ohne-Rechnung-Abrede! Rabatte und Skonti sind dem Mieter gutzubringen. Kosten für Schw...mehr

Kosten, die vom Mieter oder für diesen von einem Dritten übernommen oder die mit Zuschüssen aus öffentlichen Haushalten gedeckt werden, sind keine Modernisierungskosten. Mittel der Finanzierungsinstitute des Bundes oder eines Landes gelten als Mittel aus öffentlichen Haushalten (§ 559a Abs. 3 Satz 2 BGB).mehr

Gegenüber der allgemeinen Regelung in § 559 BGB gelten im vereinfachten Verfahren nach § 559c BGB folgende Besonderheiten:[1] Instandhaltungskosten zählen wie allgemein nicht zu den Modernisierungskosten; sie sind deswegen bei der Mieterhöhung nicht zu berücksichtigen. Werden durch eine Modernisierung an sich fällige Instandsetzungskosten erspart, so sind die fiktiven Instand...mehr

Die so ermittelten Modernisierungskosten sind angemessen auf die einzelnen Wohnungen aufzuteilen. Der Umlagemaßstab muss sich am Leitbild der gerechten Kostenverteilung orientieren. Maßgeblich ist, welchen Nutzen die jeweiligen Mieter von der Modernisierungsmaßnahme haben. Daneben kann aber auch der Gesichtspunkt der Praktikabilität der Umlage berücksichtigt werden. Praxis-T...mehr

Zum einen findet keine Härteprüfung statt, wenn die Mietsache lediglich in einen Zustand versetzt wurde, der allgemein üblich ist. Ausgangspunkt ist der "Ist-Zustand" der Wohnung, wobei die vom Mieter bereits durchgeführten Verbesserungsmaßnahmen zu berücksichtigen sind.[1] Hinsichtlich des allgemein üblichen Zustands kommt es nicht auf einen wünschenswerten Standard, sonder...mehr

Nach § 559 Abs. 4 BGB ist die Mieterhöhung ausgeschlossen, wenn und soweit sie für den Mieter eine nicht zu rechtfertigende Härte bedeutet. Dies ist durch Abwägen der Interessen der Vertragsparteien festzustellen. Hinweis Wirtschaftliche Verhältnisse beider Seiten Hierbei kommt es in erster Linie auf die wirtschaftlichen Verhältnisse von Mieter und Vermieter an. Maßgeblich ist ...mehr

Schließlich ist zu beachten, dass der Mieter gehalten ist, dem Vermieter die einer Mieterhöhung entgegenstehenden Härtegründe rechtzeitig mitzuteilen (§ 555d Abs. 3 BGB; s. Modernisierung, Abschn. 4.7). Anderenfalls sind die Härtegründe des Mieters bei der Abwägung nicht zu berücksichtigen (§ 559 Abs. 5 Satz 1 BGB). Diese Regelung und damit die Ausschlussfrist gilt nur dann n...mehr

Nach der gesetzlichen Regelung genügt Textform (§ 559b Abs. 1 Satz 1 BGB). Durch die Schriftform wird die gesetzlich vorgeschriebene Form ebenfalls gewahrt. Die Textform ist allerdings auch dann ausreichend, wenn im Mietvertrag vereinbart ist, dass Vertragsänderungen schriftlich erfolgen müssen. Nach überwiegender Ansicht genügt die Textform selbst dann, wenn für Vertragsänd...mehr

Aus der Erhöhungserklärung muss sich zunächst ergeben, dass die Maßnahme zu den baulichen Veränderungen i. S. d. § 555b Nr. 1 bis 7 BGB [1] zählt. Achtung Modernisierungsmaßnahmen schlagwortartig beschreiben Eine bloße Wiedergabe des Gesetzestextes (z. B. "energetische Modernisierung") genügt allerdings nicht. Erforderlich ist vielmehr zum einen eine konkrete Beschreibung der M...mehr

Wurden durch die Modernisierungsmaßnahme Instandhaltungskosten erspart, muss sich aus der Erhöhungserklärung außerdem ergeben, welche Instandsetzungsmaßnahmen durchgeführt oder erspart wurden und welche Kosten hierauf entfallen. Eine hypothetische Vergleichsrechnung, aus der sich die Kosten einer reinen Instandhaltungsmaßnahme ergeben, ist nicht erforderlich. Praxis-Tipp Instand...mehr

Bei der Wohnraummiete kann der Vermieter grundsätzlich entscheiden, ob er eine Modernisierung zum Anlass einer Mieterhöhung nach § 558 BGB nimmt (Anpassung der Miete an die ortsübliche Miete für vergleichbare Wohnungen) oder ob er 8 % (bis 31.12.2018: 11 %) der Modernisierungskosten auf die Mieter umlegt (§ 559 BGB; s. Modernisierung). Praxis-Tipp Modernisierungsmieterhöhung ...mehr

An dieser Voraussetzung fehlt es in folgenden Fällen: Wenn die Wohnung durch eine Privatperson vermietet und die Modernisierung von einer juristischen Person durchgeführt wird, deren Mitgesellschafter der Vermieter ist. Für den umgekehrten Fall (Vermietung durch juristische Person, Modernisierung durch einen Gesellschafter) gilt dasselbe. Für die Ein-Mann-GmbH s. Abschn. 2.1....mehr

Praxis-Beispiel Berechnung Beträgt die Ausgangsmiete 7 EUR/qm Wohnfläche oder mehr, so darf nach § 559 Abs. 3a Satz 1 BGB der Erhöhungsbetrag nicht höher als 3 EUR/qm Wohnfläche sein. Nach § 559 Abs. 3a Satz 2 BGB beträgt bei einer Ausgangsmiete von weniger als 7 EUR/qm der maximale Erhöhungsbetrag 2 EUR/qm. Zur Ermittlung der maßgeblichen Kappungsgrenze ist die Nettokaltmiet...mehr

Hier sind folgende Fälle zu unterscheiden: Die Modernisierung wird vom Vermieter durchgeführt. Nach Abschluss der Modernisierung wird die Wohnung veräußert. Der Erwerber erklärt nach seiner Eintragung ins Grundbuch eine Mieterhöhung nach § 559 BGB: Die Erhöhungserklärung ist unwirksam, weil der Veräußerer Bauherr der Modernisierung war und die Mieterhöhungserklärung nicht von...mehr

Modernisierungsmaßnahme i. S. d. § 555b Nr. 1a BGB Zunächst wird eine Modernisierungsmaßnahme i. S. d. § 555b Nr. 1a BGB gefordert. Danach handelt es sich um Modernisierungsmaßnahmen, die den Einbau oder die Aufstellung einer Heizungsanlage in einem Gebäude betreffen, wobei die Heizungsanlage die Anforderungen des § 71 GEG erfüllt. Hinweis Mieterhöhung aufgrund weiterer Modern...mehr

Bei Wärmedämmmaßnahmen zählen hierzu beispielsweise die Kosten für die Beseitigung von Putzschäden, Mauerrissen und dergleichen. Praxis-Tipp Rechnung in Reparatur- und Modernisierungskosten aufteilen Der Vermieter sollte in einem solchen Fall auf einer Rechnung bestehen, in der die Reparatur- und die Modernisierungskosten getrennt aufgeführt sind. Können diese Kosten nicht exak...mehr

Die Kappungsgrenze des § 559e Abs. 3 BGB sieht für Modernisierungsmaßnahmen, die den Einbau oder die Aufstellung einer Heizungsanlage zum Zwecke der Inbetriebnahme betreffen, eine zulässige Mieterhöhung von maximal 0,50 EUR/qm Wohnfläche innerhalb von 6 Jahren vor. Die Regelung des § 559 Abs. 3 Satz 3 BGB sieht für solche Modernisierungsmaßnahmen dieselbe Kappungsgrenze vor....mehr