Fachbeiträge & Kommentare zu Wohnraum

§ 15 Nr. 2 WEG betrifft die Pflicht, bauliche Maßnahmen zu dulden, die über Erhaltungsmaßnahmen hinausgehen. Der Sache nach geht es also um bauliche Veränderungen und Modernisierungsmaßnahmen im mietrechtlichen Sinne. Das reformierte WEG kennt die Unterscheidung zwischen baulichen Veränderungen und Modernisierungsmaßnahmen nicht mehr. Vielmehr werden beide Maßnahmearten als ...mehr

Zum Adressatenkreis des § 15 WEG gehört jeder Drittnutzer, der nicht Wohnungseigentümer ist. Zwar hat die Norm in erster Linie den Mieter von Wohnungseigentum im Fokus, umfasst sind aber auch sonstige Nutzer wie dinglich Wohnungsberechtigte, Nießbraucher und alle anderen Personen, denen der Gebrauch überlassen wurde. § 15 WEG verpflichtet den Drittnutzer insoweit unmittelbar und...mehr

Alte Rechtslage Das WEG alter Fassung enthielt keine Regelungen zu Maßnahmen der Barrierefreiheit. Vielmehr waren die Interessen des behinderten Wohnungseigentümers gegenüber denjenigen der übrigen Wohnungseigentümer abzuwägen. Bei dieser Interessenabwägung war neben dem Grundrecht auf Eigentum aus Art. 14 Abs. 1 GG, auf das sich sowohl der behinderte Wohnungseigentümer als a...mehr

Seit Inkrafttreten des WEMoG am 1.12.2020 regelt § 15 WEG eine Duldungspflicht von Drittnutzern von Wohnungseigentum im Fall der Erhaltung und baulichen Veränderung des Gemeinschaftseigentums. In hier maßgeblicher Hinsicht hat nach § 15 Nr. 1 WEG derjenige, "der Wohnungseigentum gebraucht, ohne Wohnungseigentümer zu sein, gegenüber der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer und...mehr

Nach § 4 Abs. 5 Satz 1 Nr. 6b Satz 1 und § 9 Abs. 5 Satz 1 EStG dürfen die Aufwendungen für ein häusliches Arbeitszimmer sowie die Kosten der Ausstattung grundsätzlich nicht als Betriebsausgaben oder Werbungskosten abgezogen werden. Bildet das häusliche Arbeitszimmer den Mittelpunkt der gesamten betrieblichen und beruflichen Betätigung, dürfen die Aufwendungen in voller Höhe...mehr

Die Umlagevereinbarung ist nach Auffassung des Gerichts unbestimmt, unvollständig und praktisch daher nicht durchführbar! Es sei unstreitig, dass die in der Umlagevereinbarung genannten Wohn-/Nutzflächen nicht feststünden. Enthalte eine Teilungserklärung/Gemeinschaftsordnung – wie hier – keine exakten Flächenangaben, sei durch ergänzende Auslegung zu ermitteln, wie sich Wohn...mehr

Rz. 43 Vermietet ein Vermieter Wohnraum auf unbestimmte Zeit, obwohl er entweder entschlossen ist oder abwägt, ihn alsbald selbst in Gebrauch zu nehmen und den Mieter hierüber nicht aufklärt, setzt er sich mit einer gleichwohl kurze Zeit später ausgesprochenen Eigenbedarfskündigung in Widerspruch zu seinem Verhalten bei Vertragsschluss, weshalb sich die Eigenbedarfskündigung...mehr

Rz. 69 Der Vermieter ist für die Schuldhaftigkeit der durch den Wohnungsmieter begangenen Pflichtverletzung (§ 573 Abs. 2 Nr. 1) beweispflichtig (LG Berlin II, Urteil v. 5.3.2024, 67 S 179/23, GE 2024, 501; entgegen BGH, Urteil v. 13.4. 2016, VIII ZR 39/15, ZMR 2016, 523). Rz. 69a Bei längerfristigen Mietverhältnissen ist die Kündigungsfrist nach § 573 Abs. 1 oft recht lang. ...mehr

Rz. 55 Gemäß § 573 Abs. 3 sind die Gründe für ein berechtigtes Interesse des Vermieters in dem Kündigungsschreiben anzugeben. Es muss sich aus dem Kündigungsschreiben ergeben, dass ein ernsthafter, vernünftiger und nachvollziehbarer Erlangungswunsch des Vermieters besteht und die weiteren Voraussetzungen des Tatbestands erfüllt sind. Die Kerntatsachen müssen mitgeteilt werde...mehr

Rz. 70 Als ein berechtigtes Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses über Wohnraum ist es insbesondere anzusehen, dass der Vermieter durch die Fortsetzung des Mietverhältnisses an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung des Grundstücks gehindert ist und dadurch erhebliche Nachteile erleiden würde (§ 573 Abs. 2 Nr. 3). Diese Regelung ist mit Art...mehr

Rz. 29 Gemäß § 573 Abs. 2 Nr. 2 liegt ein berechtigtes Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses vor, wenn der Vermieter die Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts benötigt, sog. Eigenbedarf. Hinweis DDR – Altmietvertrag und Eigenbedarf Auch ein auf unbestimmte Zeit geschlossener DDR-Altmietvertrag über Wohnraum, der...mehr

Rz. 84 Nach § 573 Abs. 2 Nr. 3 HS 3 bleibt die Möglichkeit, durch anderweitige Vermietung als Wohnraum eine höhere Miete zu erzielen, außer Betracht. Ausgenommen ist auch die beabsichtigte oder nach Überlassung an den Mieter vorgenommene Umwandlung in Wohnungseigentum (§ 573 Abs. 2 Nr. 3 Hs. 3). Damit soll verhindert werden, dass die Kündigungsbeschränkungen in § 577a Abs. 1...mehr

Rz. 15 Da die Miete i. d. R. – entweder kraft Gesetzes (§ 556b Abs. 1 BGB) oder kraft vertraglicher Vereinbarung – zu fest bestimmten Terminen zu zahlen ist, kommt der Mieter auch ohne Mahnung in Verzug. Ist die Miete bei einem vor dem 1.9.2001 abgeschlossenen Vertrag mangels abweichender Vereinbarung im Nachhinein fällig, so begründen die Parteien jedenfalls dann konkludent...mehr

Rz. 24 Die Nutzung der Wohnung zu Gewerbezwecken ohne ausdrückliche Genehmigung des Vermieters kann zur ordentlichen Kündigung berechtigen. Umgekehrt kann auch die Nutzung von Räumen, die als "Lager- und Abstellraum" vermietet worden sind, dauerhaft als Wohnung eine – nach Abmahnung sogar fristlose – Kündigung rechtfertigen (AG Bielefeld, Urteil v. 28.3. 2017, 407 C 111/16, ...mehr

Rz. 38 Bei dem Wort "benötigen" handelt sich um einen objektiv nachprüfbaren unbestimmten Rechtsbegriff dergestalt, dass der Vermieter die Wohnung zur Vermeidung von anderweitigen Nachteilen braucht. Das setzt nicht voraus, dass der Vermieter oder eine der sonstigen in § 573 Abs. 2 Nr. 2 genannten privilegierten Personen in der gekündigten Wohnung seinen bzw. ihren Lebensmit...mehr

Rz. 85 Nach § 573 Abs. 3 sind die Gründe für ein berechtigtes Interesse des Vermieters in dem Kündigungsschreiben anzugeben. Die Kündigung unterliegt damit einem Begründungserfordernis. Der Zweck der Vorschrift besteht darin, dem Mieter zum frühestmöglichen Zeitpunkt Klarheit über seine Rechtsposition zu verschaffen und ihn dadurch in die Lage zu versetzen, rechtzeitig alles...mehr

Rz. 5 Die Norm benennt insgesamt 4 Kündigungstatbestände, die gleichrangig nebeneinander stehen. Rz. 6 § 573 Abs. 1 Satz 1 beinhaltet die Generalregelung, wonach die Kündigung nur dann möglich ist, wenn ein berechtigtes Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses besteht. Der Begriff des "berechtigten Interesses" ist ein unbestimmter Rechtsbegriff. Die Be...mehr

Rz. 72 In der Praxis kommen vornehmlich 3 Fallgruppen für die wirtschaftliche Verwertung in Betracht: Verkauf (vgl. auch BVerfG, Kammerbeschluss v. 4.6.1998, 1 BvR 1575/94, NZM 1998, 618; BVerfG, Beschluss v. 20.9.1991, 1 BvR 539/91, ZMR 1992, 17), Sanierung und Modernisierung (BGH, Urteil v. 15.4.2015, VIII ZR 281/13, WuM 2015, 416), Abriss mit dem Ziel eines Neubaus (BGH, Urt...mehr

Rz. 1 § 573 ist eine der wichtigsten Kündigungsschutzvorschriften des sozialen Mietrechts zugunsten des Wohnraummieters. Ein Wohnraummietverhältnis kommt regelmäßig auch dann zustande, wenn eine Miteigentümergemeinschaft gemeinschaftliche Räume einem ihrer Mitglieder vertraglich gegen Entgelt zur alleinigen Nutzung überlässt (BGH, Urteil v. 25.4.2018, VIII ZR 176/17, WuM 201...mehr

Vom 1.9.2022 bis zum 15.4.2023 galt die "Verordnung zur Sicherung der Energieversorgung über kurzfristig wirksame Maßnahmen" (EnSikuMaV). Sie legte verbindliche Energieeinsparmaßnahmen für Unternehmen fest, wie auch für die Beheizung von Wohnräumen, Schwimm- oder Badebecken, Nichtwohngebäuden und Baudenkmälern. Nach Auslaufen der Verordnung gelten nun wieder insbesondere di...mehr

Rz. 22 Gemäß § 540 ist es dem Mieter untersagt, die Mietsache ohne Berechtigung einem Dritten zu überlassen, insbesondere sie weiterzuvermieten. Die unbefugte Gebrauchsüberlassung der Mietsache an einen Dritten kann daher zur fristlosen Kündigung nach § 543 berechtigen. Daneben besteht auch das Recht der fristgemäßen Kündigung nach § 573 Abs. 2 Nr. 1. Kündigungsbegründend ist...mehr

Rz. 8 § 557b gilt für alle Arten von preisfreiem (frei finanziertem) Wohnraum, also sowohl bei Altbauten als auch bei (frei finanziert oder aufgrund vereinbarter Förderung errichteten) Neubauten. Für Wohnraum i. S. d. § 549 Abs. 2 gilt § 557b nicht, d. h., es können auch andere Bezugsgrößen und kürzere Intervalle vereinbart werden. Indexmietvereinbarungen können auch für ab ...mehr

Rz. 19 Die Ausgangsmiete darf in einem Mietvertrag über Wohnraum, der in einem durch Rechtsverordnung nach § 556d Abs. 2 bestimmten Gebiet mit einem angespannten Wohnungsmarkt liegt, die ortsübliche Vergleichsmiete für vergleichbare Wohnungen nur um 10 % übersteigen (§ 557b Abs. 4). Wurde der Mietvertrag vor Erlass der Landesverordnung abgeschlossen, aber die Indexvereinbarun...mehr

Rz. 5 Nach dem früheren § 10 Abs. 1 Satz 1 MHG waren nicht nur Staffelmietvereinbarungen, sondern auch Wertsicherungs- und Gleitklauseln unwirksam. Durch § 10a MHG wurden sodann ab 1.9.1993 Wertsicherungsklauseln zulässig. Die nach dem Währungsgesetz genehmigungsfreien Wertsicherungsklauseln blieben für Wohnraum weiterhin verboten, während genehmigungspflichtige Gleitklausel...mehr

Rz. 1 § 557b lehnt sich an den bis zum 1.9.2001 geltenden § 10a MHG an, allerdings in geänderter Form, die die Indexmiete für den Vermieter attraktiver macht. Wie bis zum 1.9.2001 darf die Gleitklausel nur verknüpft werden mit dem vom Statistischen Bundesamt ermittelten Preisindex für die Gesamtlebenshaltung, der nunmehr in Verbraucherpreisindex für Deutschland (VPI) umbenann...mehr

Rz. 161 § 1606 Abs. 3 Satz 2 BGB, der den Betreuungsunterhalt mit dem Barunterhalt gleichstellt, findet für privilegierte Volljährige keine Anwendung. Mit Volljährigkeit werden Erziehungs- und Betreuungsleistungen, soweit nicht eine geistige oder körperliche Behinderung gegeben ist, nicht mehr geschuldet (BGH, Urteil v. 9.1.2002, XII ZR 34/00). Das gilt auch für privilegiert...mehr

Rz. 167 Nach § 1612 Abs. 2 Satz 1 BGB können Eltern, die einem unverheirateten volljährigen Kind Unterhalt zu gewähren haben, die Art des Unterhalts bestimmen. Einer Studentin/einem Studenten kann deshalb im Rahmen eines Gesamtkonzeptes angeboten werden, in der Wohnung der Eltern zu leben sowie Verpflegung, ein Taschengeld und Geld für zweckgebundene Ausgaben (z. B. Studienl...mehr

Rz. 2 Die Vorschrift soll den Mietern von Wohnraum vor einer Verdrängung im Zusammenhang mit der Umwandlung in Wohnungseigentum schützen. Dieser Schutz soll dadurch erreicht werden, dass den Mietern ein Vorkaufsrecht eingeräumt wird. Rz. 3 § 577 ist auch bei der Umwandlung von öffentlich gefördertem Wohnraum in Wohnungseigentum anwendbar (Schmidt-Futterer/Blank/Fervers, § 577...mehr

Rz. 4 Dem Vermieter steht gemäß Abs. 2 auch dann ein Sonderkündigungsrecht zu, wenn der vom Mieter genutzte Wohnraum innerhalb der vom Vermieter selbst genutzten Wohnung liegt. Die Frage, welcher Wohnraum als "innerhalb der vom Vermieter selbst bewohnten Wohnung" i. S. d. Sonderkündigungsrechts nach § 573a Abs. 2 BGB anzusehen ist, entzieht sich allgemeiner Betrachtung (BGH, ...mehr

Rz. 1 § 566 übernimmt unter der allgemein gebräuchlichen Bezeichnung "Kauf bricht nicht Miete" mit geringfügigen sprachlichen Änderungen § 571 a. F. Aufgrund der Stellung im zweiten Abschnitt (Mietverhältnisse über Wohnraum) bezieht sich die Vorschrift demgemäß nur auf Wohnraum. Die Anwendung auf Mietverhältnisse über andere Räume als Wohnräume und Grundstücke ergibt sich du...mehr

Rz. 5 Das Vorkaufsrecht setzt eine bestimmte zeitliche Reihenfolge voraus, nämlich dass ein wirksamer Mietvertrag zustande gekommen und die Wohnung dem Mieter überlassen worden ist, nach Überlassung Wohnungseigentum an der Wohnung begründet worden ist oder werden soll und die Wohnung an einen Dritten verkauft wird. Rz. 6 Der Abschluss eines wirksamen Mietvertrags muss der vollen...mehr

Rz. 2 Die Vorschrift gilt für die gesamte Raum- und Grundstücksmiete, also auch für die Miete von Grundstücksteilen (Vermietung als Kfz-Stellplatz oder als Werbefläche bzw. zur Automatenanbringung an Außenwandflächen). Innenbereiche beweglicher Sachen gehören nicht dazu (etwa Wohnwagen oder Container). Für die Miete beweglicher Sachen gilt § 566 nicht; um die Miete beweglich...mehr

Rz. 1 Die unmittelbar für Wohnraum geltende Bestimmung ist entsprechend anwendbar auf Grundstücke (§ 578 Abs. 1) und auf Geschäftsräume (§ 578 Abs. 2); für Pachtverhältnisse findet sich eine Abs. 1 entsprechende Regelung in § 585a. Nach § 578 Abs. 1 Satz 2 in der ab 1.1.2025 geltenden Fassung ist § 550 mit der Maßgabe anzuwenden, dass ein Mietvertrag, der für längere Zeit al...mehr

Rz. 9 Der Gesetzgeber hat eine besondere Regelung für den Fall der Veräußerung von vermietetem Wohnungseigentum nicht getroffen, sondern geht unter Bezugnahme auf die Rechtsprechung des BGH (NJW 1999, 2177 ff.) davon aus, dass nur der Erwerber des Sondereigentums an den Wohnräumen alleiniger Vermieter ist. Die Veräußerung von vermieteten Wohnungen, die in Eigentumswohnungen ...mehr

Rz. 1 Hinweis Mietvertrag auf unbestimmte Zeit § 580a, der gesetzliche Kündigungsfristen für den Fall vorsieht, dass vertraglich keine Kündigungsfristen vereinbart worden sind, gilt grds. für Mietverhältnisse, die auf unbestimmte Zeit eingegangen sind. Mietverhältnisse auf bestimmte Zeit enden grds. mit dem Ablauf der Zeit, für die sie eingegangen sind (§ 542 Abs. 2). Die Kündi...mehr

Rz. 1 Die erleichterte Kündigungsmöglichkeit des Vermieters findet dem Wortlaut nach und aufgrund des fehlenden Verweises in § 578 nur für unbefristete Mietverhältnisses über Wohnräume, nicht hingegen für gewerblich genutzte Räume Anwendung. Ausgenommen sind die in § 549 Abs. 2 genannten Wohnräume und befristete Mietverhältnisse. Dieses Kündigungsrecht kann auch formularvert...mehr

Ist der Anbau eines Außenaufzugs ein Fall des § 20 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 WEG? Ja. Im aktuellen Recht besteht kein Zweifel, dass ein Wohnungseigentümer nach § 20 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 WEG einen Anspruch auf die Errichtung eines Personenaufzugs hat. Dieser ist entweder im Treppenhaus zu errichten oder außen an der Fassade anzubringen. Der behinderte Wohnungseigentümer 1 sowie di...mehr

Rz. 2 Voraussetzung für die erleichterte Kündigungsmöglichkeit des Vermieters im Sinne von § 573a Abs. 1 ist, dass die Wohnung des Mieters in dem vom Vermieter selbst bewohnten Gebäude liegt und das Gebäude über nicht mehr als zwei Wohnungen verfügt. Der Begriff des Gebäudes i. S. d. § 573a bestimmt sich nach der Verkehrsauffassung, nicht nach der Ausweisung im Grundbuch als...mehr

Rz. 10 1. Begriff § 580a Abs. 2 betrifft die Geschäftsraummiete, also die Anmietung von Räumen zur Erzielung von Einkommen. Die dazu unternommene Erwerbstätigkeit kann gewerblicher, freiberuflicher, landwirtschaftlicher oder auch nichtselbständiger Art sein, wobei der Vertragszweck – nicht die tatsächliche Nutzung des Mietobjekts – entscheidend ist Hinweis Mischnutzung Bei eine...mehr

Rz. 6 § 566 greift erst dann, wenn dem Mieter in Erfüllung der Pflichten des § 535 das Grundstück/die Räume vor der Veräußerung überlassen worden ist/sind. Den Übergang von nicht durch Überlassung vollzogenen Mietverhältnissen auf den Erwerber regelt § 567a mit der Folge, dass es zu keiner schuldrechtlichen/mietrechtlichen Rechtsbeziehung zwischen Erwerber und Mieter kommt, ...mehr

Rz. 14 Das Vorkaufsrecht entsteht als persönliches, schuldrechtliches Vorkaufsrecht für denjenigen Mieter, während dessen Mietzeit (Wirth, NZM 1998, 390 [391]) die Voraussetzungen dafür eintreten. Zwar wird dieses Vorkaufsrecht bereits mit der Umwandlung der vermieteten Räume in Wohnungseigentum latent angelegt. Da aber weitere Voraussetzung für die Entstehung des Vorkaufsre...mehr

Rz. 4 Veräußerung i. S. d. § 566 setzt den dinglichen Vorgang des Eigentumsübergangs voraus. Nach § 873 ist zur Übertragung des Eigentums an einem Grundstück die Einigung zwischen Veräußerer und Erwerber über den Eintritt der Rechtsänderung und die Eintragung der Rechtsänderung in das Grundbuch erforderlich. Die Einigung i. S. d. § 873 ist nicht die Einigung innerhalb des Ve...mehr

Unterliegt die umgewandelte Wohnung der Preisbindung, kann sich der Erwerber nicht auf Eigenbedarf berufen, solange die Wohnung als öffentlich gefördert gilt (§ 6 Abs. 7 WoBindG). Dies gilt auch, wenn der Mieter Fehlbeleger ist.[1] Die Sperrfrist (§ 577a Abs. 1 BGB) läuft dabei neben der Dauer der Bindung, sodass eine Berufung auf Eigenbedarf nach Ablauf der längeren der beid...mehr

Eine Bestätigung nach § 18 Abs. 1 Satz 1 WoBindG, dass eine Wohnung als "öffentlich gefördert" gilt, ist als feststellender Verwaltungsakt in rechtlicher und tatsächlicher Hinsicht verbindlich. Eine Eigenbedarfskündigung zugunsten Bedarfspersonen, die nicht im Besitz eines Wohnberechtigungsscheins sind, ist daher ausgeschlossen.[1] Eine öffentlich geförderte Wohnung kann der ...mehr

Bei einem Mietverhältnis über eine Wohnung in einem vom Vermieter selbst bewohnten Zweifamilienhaus sowie bei Wohnraum innerhalb der vom Vermieter selbst bewohnten Wohnung (§ 573a BGB). Bei Nebenräumen oder Teilen eines Grundstücks (z. B. Garten), wenn der Vermieter die Kündigung auf diese Räume bzw. Grundstücksteile beschränkt und sie dazu verwenden will, Wohnraum zum Zwecke...mehr

Der Vermieter kann selbst bestimmen, wie er seine Lebensführung im Alter organisieren will. Er muss sich daher nicht auf eine andere Art der Betreuung verweisen lassen, auch wenn diese finanziell und örtlich möglich wäre.[1] Praxis-Beispiel Wohnung als Altersruhesitz Dementsprechend kann ein 65 Jahre alter Vermieter, der seinen Lebensmittelpunkt nach Beendigung seiner beruflic...mehr

Mietverträge können grundsätzlich von jeder Vertragspartei unter Einhaltung bestimmter Fristen frei gekündigt werden. Eine bedeutsame Ausnahme von diesem allgemeinen Grundsatz besteht für die Kündigungsbefugnis des Vermieters von Wohnraum. Hinweis Berechtigtes Interesse Der Vermieter von Wohnraum kann – von wenigen Ausnahmen abgesehen – das Mietverhältnis nur dann kündigen, we...mehr

Zur Kündigung eines Mietverhältnisses über Wohnraum, das nicht unter eine dieser Ausnahmevorschriften fällt, ist ein berechtigtes Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses erforderlich. § 573 Abs. 2 BGB beinhaltet eine beispielhafte und nicht abschließende Aufzählung von Umständen, die als berechtigtes Interesse anzusehen sind. Danach liegt ein berechtig...mehr

Eine nicht nachvollziehbare Abrechnung kann nicht durch nachträgliche Erläuterung geheilt werden. Vielmehr ist eine neue Abrechnung zu erstellen.[1] Hat der Vermieter dagegen ordnungsgemäß abgerechnet, ist der Abrechnungsanspruch des Mieters erfüllt, sodass er keine neue Abrechnung mehr verlangen kann. Ob die Abrechnung auch inhaltlich richtig und vertragsgemäß ist, betrifft ...mehr

Die ordentliche Kündigung von Wohnraum durch den Vermieter setzt – abgesehen von wenigen Ausnahmen – ein berechtigtes Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses voraus (§ 573 Abs. 1 BGB). Abweichende vertragliche Vereinbarungen zum Nachteil des Mieters sind unwirksam (§ 573 Abs. 4 BGB). Hinweis Weitgehender Ausschluss des Kündigungsrechts Das freie Kündig...mehr